港股地产行业2019年投资策略：防守反击，机会大于风险

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 行业深度研究报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 目标价 （港元） 评级 中国金茂 7.20 买入 龙湖集团 28.00 审慎增持 华润置地 36.00 买入 旭辉控股 7.20 买入 新城发展控股 9.00 买入 绿城服务 8.30 审慎增持 ＃relatedReport＃ 相关报告 《市场情绪有所好转，10 月新房销售增速回落》20181105 《调控仍然以“稳房价”为主》20181029 《政策托底情绪改善，仍需关注新房销售下行》20181022 《货币政策稳健，市场风险偏好度下降》20181008 《推盘力度加大销售增速维持，市场信心有待修复》20181001 《市场传言不足虑，地产公司融资渠道通畅》20180925 《估值仍在低位，耐心等待信心修复》20180917 《业绩加速释放，业绩和销售的确定性进一步加强》20180903 海外房地产研究 ＃emailAuthor＃ 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 联系人： 严宁馨 yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190118100175 投资要点 ＃summary＃  经济稳中有变，政策稳中求进：经济下行压力大，货币政策保持稳健，宽货币以对冲经济下行，紧信用以防范资产泡沫；政策由年初“去杠杆”向“稳杠杆”转变，未来将会有更多的促进经济发展的政策出台，包括支持民营企业的发展，减费降税等实质性措施。对于房地产行业，调控政策将继续坚持“房住不炒”，以“稳房价”为出发点，控制房价的大幅波动。主要一、二线城市经过两年的调整，调控政策已经处于历史最严，有望边际改善，对新房销售有支撑。  市场回归常态，龙头扩大份额：随着行业调控的持续，去库存进入尾声，新房销售及土地市场开始降温，回归常态。商品房销售金额和面积的增速逐渐回落，新盘去化率降至 50%左右；土地市场回归平静，流拍率上升，溢价率下降，中小房企拿地意愿不足，大型龙头房企积极储备货值。预计2019 年龙头房企合约销售仍保持 10-20%的增速，市场份额进一步提升，销售和业绩是龙头地产公司最大的确定性。  融资难度加剧，成本提升分化：由于国内对房地产行业融资的限制以及美国加息，过于依赖美元债融资的港股地产公司，融资成本普遍提升，中小公司尤其明显，增幅达 3-4 个百分点，龙头房企融资优势凸显，仍然保持较低融资成本。人民币的贬值也会给美元债占比较高的地产公司带来汇兑损失。但整体上地产公司融资还保持通畅，销售去化周转仍能维持。  做好防守反击，机会大于风险：展望 2019 年，国内及国际环境仍存在不确定性，我们要紧抓房地产行业的确定性。我们维持房地产行业“推荐”的评级，2019 年做好防守反击，机会大于风险。“防守”在于港股地产板块的估值已经调整至历史最低水平，而公司频繁回购及大股东持续增持，股息收益率也是防守的有力保障；“反击”在于一、二线城市行业调控政策的边际改善对销售的支撑，龙头房地产公司的逆势扩张能力，依然能保持高于行业的平均增速。  推荐标的：1）优选行业龙头，财务稳健，杠杆低，基本面扎实，有丰厚派息分红的公司，行业首选中国金茂、龙湖集团、华润置地，高弹性公司推荐关注旭辉控股、新城发展控股；2）物业管理公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响，受益于房地产行业集中度的提升，龙头物业管理公司的规模将保持高速增长。首选定位中高端物业服务的龙头公司绿城服务，推荐关注业绩增长确定性强的碧桂园服务和中海物业。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。 ＃title＃ 港股地产 2019 年投资策略 防守反击，机会大于风险 ＃createTime1＃ 2018 年 11 月 25 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外行业深度研究报告 Overweight （Maintained） China Property Contact Ningxin YAN yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190118100175 Analyst Jian SONG songjian@xyzq.com.cn SAC: S0190518010002 SFC: BMV912 Economy Fluctuates, Policies Stabilize With downturn pressure on economy, monetary policy will maintain prudent: Loose money to hedge economy downturn and tight credit to prevent asset bubble. From de-leveraging to maintain-leverage, there would be more policies introduced to boost economy, supporting private companies, like fees and tax reduction. For China property, industry regulation will insist on “House is used for living but not speculation”, and the target is to “control house price”. After two years of adjustment for tier-1 and tier-2 cities’ house market, the most strict policy tend to ease, propping up house sales. Market Back to Normal, Market Shares Concentrating Industry regulation continues, de-stocking comes to an end. The house market is back to normal. The growth rate for house sales and GFA is falling, the sell through rate decreases to 50%. Meanwhile, land market is also cooling down, with high unsold-rate and low premium rate, medium and small enter