中国宏观专题报告：数说中国存量住房

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 宏观经济研究 2018 年 11 月 26 日 中国宏观专题报告 数说中国存量住房 中国住房市场自 98 年“房改”以来发生了翻天覆地的变化，然而围绕住房市场的基础统计和研究却始终停滞不前。时至今日，中国到底有多少套房子、房屋质量如何、有多少家庭拥有多套房、空置率究竟是高是低等最基本问题仍缺乏权威数据，使得各种无端猜测不胫而走，其中不乏为博眼球而编造的所谓民间抽样调查结果。本报告基于“六普”和 2015年 1%人口抽样等权威调查数据，对上述基本问题予以客观估计。 城镇存量住房并未过剩，其中城区仍略显不足。我们的估算结果显示2017 年末中国城镇住房总存量 261 亿平方米，共计 2.7 亿套（不含集体宿舍）。家庭户（不含集体户）户均住房 1.13 套，其中城区仅 1.07 套。值得特别指出的是，户均 1 套房并不表示“充足”。市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。这一合理的冗余比例（或称自然空置率）一般至少不低于 10%。因此，中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。此外，我们也注意到在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度（新建减拆除），户均指标呈下降趋势（2010 年普查时城镇和城区分别为 1.16 和 1.09）。 存量中仍有较高比例的低质量住房。国家统计局 2015 年抽样调查揭示出诸多重要信息：存量住房中 78%为 6 层及以下建筑（21%为平房），这其中绝大部分没有电梯；16%的住房无厨房或卫生间（美日等发达国家该比例接近 0）；15%建于 1990 年以前。此外，存量住房套型结构偏小。一居和二居室占比达 62%，而四居室及以上占比仅 7%。这不仅预示着大量的拆除、改建，也意味着巨大的潜在改善型需求。 拥有多套住房的家庭并非多数。测算显示，目前中国家庭户住房自有化率 80%（若包含集体户则为 75%）。城镇家庭户中，20%无房，65%仅有一套房，15%有两套及以上住房（平均 3.2 套）。从住房实际使用情况看，仅有一套房的家庭几乎全部自住，拥有两套及以上住房的家庭自住 1 套、出租 1 套、闲置 1.2 套。20%的无房户全部租房，其中一半单独租住、一半为合租。 住房空置率并不高。空置率存在广义和狭义两个口径，广义指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，狭义则剔除正在装修或危旧等合理空置。国际上多数国家广义和狭义空置率仅相差约 1 个百分点，合理的空置率（自然空置率）水平通常在 10%-15%。然而在中国，考虑到大量新竣工房屋为毛坯房，我们认为使用狭义空置率更为合理。测算显示，当前城区狭义空置率仅为 9.7%，显著低于美国、日本等成熟市场；而即使将镇区纳入考量，12.1%的城镇总体空置率水平也处于合理区间。值得特别强调的是，空置率在过去近十年中也呈现下降趋势。 正因为住房总量并不过剩、质量亟待提升、拥有多套房的家庭只是少数、空置率实际上并不高，房价过去这些年才会一直上涨，这在本质上是供需矛盾的结果。与之类似但更为失衡的例子就是香港，过去三十余年其住房空置率与房价呈显著负相关，尤其是 2003 年以后香港的住房空置率持续下降（当前仅为 3.7%），而同期房价呈现大幅上涨，甚至在加息预期之下仍在攀升。 分析员 张宇 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 联系人 王璞 SAC 执证编号：S0080117100019 pu.wang@cicc.com.cn 近期研究报告 •《美妙居住：租房时代的全方位生活变革》•《时空坐标下的中国房地产（一）：空置率当真过高？似是而非！》 •《时空坐标下的中国房地产（二）：年均 10 亿平米的蛋糕》 中金公司研究部: 2018 年 11 月 26 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 城镇住房存量并未过剩，质量亟待提升 中国的城镇住房过剩了吗？总量基本合理，城区仍略显不足 我们测算得到 2017 年末中国城镇住房存量达 2.74 亿套（不含集体户），对应存量面积 261亿平方米，家庭户户均拥有住房 1.13 套。其中，城区住房 1.59 亿套，对应面积 145.9 亿平方米，户均住房 1.07 套；镇区住房 1.15 亿套，对应面积 115.4 亿平方米，户均住房 1.21套。 值得特别指出的是，户均 1 套房并不表示“充足”。市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。这一合理的冗余比例（或称自然空置率）一般至少不低于 10%。因此，中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。 此外，我们也注意到在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度（新建减拆除），户均指标呈下降趋势（2010 年普查时城镇和城区分别为 1.16 和 1.09）。 图表 1: 2017 年末城镇存量住房 2.7 亿套，家庭户均 1.13 套，存量面积 261 亿平方米 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 存量中仍有较高比例的低质量住房 六普和 2015 年的全国 1%人口抽样调查提供了大量关于存量住房的统计资料，从中我们发现当前中国的城镇住房中仍存在大量质量低下的老旧住房，整体品质亟待提高。 ► 从套型结构看，城镇存量住房中一居和二居室的比例达 62%，而四居室及以上套型占比仅 7%，套型整体偏小。 ► 从楼层结构看，尚有 21%的存量住房为平房，57%的住房为 2-6 层楼房（多数为无电梯的单元房，少数为洋房或别墅），而 7 层及以上的住房占比仅 22%。 ► 从居住设施看，16%的存量住房没有厨房或卫生间，26%的住房无独立抽水/冲水卫生间设施。作为对比，美国仅 0.5%的住房无卫生间，0.8%无厨房；日本无厨房的住房比例也仅有 2.7%。 ► 从建筑年代看，15%的住房建造于 1990 年以前（4%建于 1980 年以前），42%的住房建造于上世纪。 2017年 末 城 镇 存 量 住 房城 镇城 区镇 区总套数（亿套）2.741.591.15被占用套数（亿套）2.281.360.92家庭户户数（亿户）2.441.480.96户均套数（套/户）1.131.071.21户均占用套数0.940.920.97套均面积（平方米）95.1691.69100.09存量房面积（亿平方米）261.2145.9115.4 中金公司研究部: 2018 年 11 月 26 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图表 2: 城镇存量住房中超六成为一、二居室，四居及以上套型占比仅 7% 图表 3: 城镇存量住房中尚有 21%为平房，7 层及以上楼房占比仅为 22% 注：该数据来自第六次人口普查。资料来源：国家统计局，中金公司研究部 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表 4: 城镇存量住房中 15%建于 1990 年以前 图表 5: 16%的城镇存量住房无厨房或卫生间 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表 6: 26%的城镇住房无独立抽水/冲水式厕所冲洗设施 图表 7: 美、日等发达国家无厨卫的住