房地产行业跟踪报告：业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——房地产行业跟踪报告 [Table_ReportDate] 2023 年 09 月 12 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 2023 年上半年房地产行业整体业绩呈现筑底趋势，当前行业基本面仍承压，但政治局会议后，房地产行业利好政策持续推出并落地，核心城市亦积极跟进，利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期，销售端有望逐步企稳回升，建议积极关注政策推出后市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 收入及利润增速有所改善，不同属性房企业绩表现分化：我们统计的 72 家房企 2023H1 整体营收同比增速为 4.17%，较 Q1 上升4.12pct。2023H1 头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-1.33%/+12.51%/+28.81%,国/央企、非国央企背景房企营业总收入同比增速为 13.80%、-1.50%；利润方面，我们统计的 72 家房企2023 年 H1 归母净利润为同比下降 4.11%，下滑幅度环比 Q1 收窄7.41pct，国/央企背景房企 23H1 归母净利润同比增速为-7.98%，环比 Q1 下降幅度收窄了 19.32pct；非国央企背景房企归母净利润同比增速为 5.58%，环比 Q1 增速下降 49.78pct，但优于行业整体水平。 A 股房企盈利能力持续承压，国央企背景房企盈利能力更强，非国央企背景房企盈利能力环比有所改善：我们统计的 72 家房企2023 年 H1 毛利率水平为 17.57%，较去年同期下降 1.95pct，环比 Q1 上升 0.25pct。其中，头部/中型/小型房企 2022 年 H1 毛利率 水 平 为 16.77%/16.89%/28.17% ， 较 去 年 同 期 -2.13pct/-1.10pct/-6.83pct；国央企/民营房企 2023 年 H1 毛利率水平为20.49%/15.58%。 杠杆水平稳中有降，国央企背景房企销售回款更优，已售未结算金额对营收的覆盖度略有下降：我们统计的 72 家房企 2023 年 H1整体净负债率为 80.80%，较 Q1 下降 0.60pct，较 2022H1 变动+5.37pct，整体剔除预收账款后的资产负债率为 70.84%，持续下降；72 家房企销售商品、提供劳务收到的现金 2023H1 同比增速为 1.80%，国/央企、非国央企背景房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速分别为+24.88%、-15.80%，较去年同期分别变动+53.2pct、+23pct；2023H1 预收账款营收覆盖率为 109.46%，较去年同期下降 9.07pct。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 发行交易机制持续优化 核心城市兑现“认房不认贷”政策，首付比例下调进一步打开政策空间 优化调整政策持续落地 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -25%-20%-15%-10%-5%0%5%房地产沪深300证券研究报告 行业跟踪报告 行业研究 3486 [Table_Pagehead] 证券研究报告 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 17 页 $$start$$ 正文目录 1 行业业绩增速筑底回升 ................................................................................................... 4 1.1 收入：整体增速有所回升，不同类型表现有所差异 ....................................... 4 1.2 利润：利润有所改善，不同属性房企表现有所分化 ....................................... 5 2 房企盈利能力仍然承压 ................................................................................................... 6 2.1 毛利率与净利率水平：整体承压，不同属性房企表现分化 ........................... 6 2.2 费用率水平：各类型房企期间费用率同比均有所下降 ................................... 7 2.3 资产减值损失：资产减值规模整体下降 ........................................................... 9 3 杠杆水平稳中有降，销售回款仍偏弱 ......................................................................... 10 3.1 杠杆水平：净负债率环比微降，资产负债率下降 ......................................... 10 3.2 短期偿债能力：行业整体现金短债比保持相对稳定 ..................................... 12 3.3 销售回款：销售持续下滑，回款承压 ............................................................. 12 3.4 预收账款对营收覆盖度：销售下滑下预收款增速下滑 ................................. 14 4 板块估值与投资建议 ..................................................................................................... 15 图表 1： A 股不同规模房企营收增速情况（%） ........................................................... 4 图表 2： A 股不同性质房企营收增速情况（%） ........................................................... 4 图表 3： A 股不同规模房企营业利润同比增速（%） ................................................... 5 图表 4： A 股