2023年6月上海商办买卖市场

01 2023 年 6 月上海商办买卖市场 供应大幅反弹，商业物业均价刷新历史高点 数据来源：城市资管服务云平台 6 月，上海商办物业新增供应大幅反弹，总面积恢复至今年平均水平。分类来看，商业用房新增供应激增，供应面积为近半年第二高；办公用房新增供应环比增长超过两倍，但仍低于近半年的平均水平。 02 6 月，全市商办物业供应主要分布在 7 个行政区，数量较上月有所上升。 商业物业新增主要集中在闵行、长宁、松江三区，其中闵行区以 3.1 万平的供应量领跑全市；办公物业中，宝山 数据来源：城市资管服务云平台 区和长宁区表现突出，供应面积均超过 2 万平方米。 6 月，上海商办物业成交总量稳步上升。具体来看，商业物业维持出色表现，成交量与上月相比基本持平，处于近半年高位；办公物业交易热度也有所上升，成交量环比增长近一倍。 6 月，商办物业成交分布于全市 15 个行政区，数量较上月增加 1 个。 浦东新区商业物业成交表现抢眼，成交量超过 4.4 万平方米，其中晶耀商务广场贡 数据来源：城市资管服务云平台 数据来源：城市资管服务云平台 03 献 3.8 万平方米的交易量，为区域市场提供有力支撑；办公物业成交主要集中在长宁、嘉定、宝山三区，成交量均超过 1 万平方米。 6 月，全市两类物业成交均价均出现反弹。其中，商业物业凭借晶耀商务广场等高价项目的提振，均价大幅攀升至历史新高、突破 5.5 万元/平方米；办公物业由于中心城区交易活跃，本月成交均价小幅提 数据来源：城市资管服务云平台 升。 ● 办公典型项目——云启商务广场 云启商务广场位于长宁区北新泾板块，是上海机场集团开发的首个商办项目，包含四栋 3 层的独栋办公楼和一栋7 层的总部办公楼，总建筑面积约 5 万平方米。该项目地处虹桥机场东片区，距离 10 号线 04 虹桥 1 号航站楼站步行距离约 1000 米。 6 月份该项目共成交办公房源 2 套，总面积 1.58 万平方米，成交均价 5.6 万元/平方米，交易总金额约 8.84 亿元。这 2 套房源皆为整栋交易，分别为一栋 3 层独栋和一栋 7 层总部办公楼，在同一日成交。 ● 商铺典型项目——晶耀商务广场 晶耀商务广场位于浦东新区三林板块，东至平家桥路，西至耀龙路，北至耀体路，南至海阳西路。项目距离 6、8、11 号线东方体育中心站步行仅 100米，包含 6 栋标准办公楼和 4 层商业裙房，是前滩区域第一个建 成的商业综合体，其商业部分总建筑面积约 7.1 万平方米。 近期该项目成交商业房源总面积为 3.8 万平方米，成交均价为 4 万元/平方米，成交面积居全市首位。 05 二手办公成交量跌幅放缓，中心城区成交比重增加 数据来源：城市资管服务云平台 6 月，上海二手办公市场交易量小幅下跌，但跌幅有所放缓。尽管目前上海办公市场整体呈现下行趋势，但中心城区二手办公成交比重不断增加。凭借静安、杨浦等区域 的亮眼表现，6 月上海二手办公市场成交量维持在 7 万平方米以上。 数据来源：城市资管服务云平台 静安区占据本月二手办公成交量榜首位置，成交量达1.17 万平方米。大宁商务区和不夜城的标准办公项目本月成交活跃，二者合计成交量占全区成交总量的五成。浦东新区和黄浦区分别位列第二 位和第三位，但成交量均未超过 1 万平方米。其中，浦东新区成交量下滑至 0.95 万平方米，金桥产业园区范围内配套商住项目交易热度下降对该区成交下滑带来明显影响。 总体来看，自二季度以来，中心城区成交表现优于外围区域。 06 近三个月二手办公市场成交热门项目主要集中在中心城区，物业类型以标准办公为主。 静安区的 SOHO 东海广场是榜单中唯一的甲级标准办公。该项目在 4 月成交一套半层，6 月又成交一套整层，成交总价达 7200 万元。 本期新入榜项目是浦东新区外高桥板块的国际商贸大厦。该项目为丙级标准办公，近三个月共成交 12 套，均于 6 月份同一日成交，集中在同一楼层，总价达 720 万元。 07 二手商业成交总量回落，成交套数维持高位运行 数据来源：城市资管服务云平台 经过 5 月的热销，6 月上海二手商业市场成交量出现回落，环比下降 30%、至3.6 万平方米，与今年平均值基本持平。 6 月成交量下滑的主要原因是缺乏大面积商铺的成 交支撑，但本月成交套数仍保持高位运行，表明二手商业市场小户型产品投资热度并未减退。 数据来源：城市资管服务云平台 区域分布中，青浦区二手商业交易量最大，成交规模为 0.63 万平方米。成交主要来源于经营小商品买卖的商铺，该类商铺成交量占全区成交总量的一半以上。 中心城区中，仅杨浦、长宁两区成交量超过 1 千平方米，徐汇、普陀两区 6 月缺少大面积商铺的成交，未能延续 5 月相对较高的成交量。 08 近三个月二手商铺市场成交热门项目在各区域中分布比较平均，且主要分布在外环外区域，占比达到 70%。 本期榜单中名次提升最大的项目是宝山区顾村板块的共富二村，6 月成交了 2 套社区底商，成交面积共 2626 平方米，总价约 4800 万元。榜单中成交均价最高的项目是闵行区金虹桥板块的新华红星国际广场。该项目是一个包含六幢商住楼的商业综合体，近三月共成交 13 套房源，其中6 月成交的 3 套底商成交均价超过 10 万元/平方米，其余 10 套商住房源成交均价近 5 万元/平方米。 09 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年