策略简评报告：稳增长扩内需，政策组合拳再发力

证券研究报告•策略简评 策略简评报告 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 稳增长扩内需，政策组合拳再发力 发布日期：2023 年 09 月 01 日 分析师:陈果 SAC 编号: S1440521120006 分析师:郑佳雯 SAC 编号: s1440523010001 核心观点 近期地产系列稳需求政策出台，主要包括：1）“认房不认贷”落地，截止 8 月 31 日，一线城市中已有深圳、广州跟进；2）存量房贷利率调整；3）住房信贷政策放松：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 30%；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加 20 个基点。地产相关政策组合拳落地超市场预期，体现当前政策稳楼市扩内需的决心，政策在金九银十旺季来临前落地，有望推动地产销售改善和价格预期趋稳。展望后期在需求依旧偏弱且去年同期疫后复产加速带来的高基数影响下，Q3 有望成为本轮周期盈利底，Q4 企稳回暖可期，市场底部夯实。短期而言顺周期表现有望占优：1）地产销售预期边际改善，关注地产链（钢铁/水泥/消费建材/家居/厨电）估值修复；2）房价预期企稳，存量房贷利率调整，利好中端消费（白酒/医美/百货等）景气边际改善。 地产政策点评 近期地产系列稳需求政策出台，主要包括：  “认房不认贷”落地：8 月 25 日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。截止8 月 31 日，一线城市中已有深圳、广州跟进。  存量房贷利率调整：8 月 31 日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，通知明确，自 9 月 25 日起，符合相关条件的存量房贷借款人，可向金融机构提出申请，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。  住房信贷政策放松：8 月 31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，涉及两项重要内容：1）对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 30%；2）首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加 20 个基点。中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因 股票报告网整理http://www.nxny.com 证券研究报告•策略简评 策略简评报告 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。 我们认为，地产相关政策组合拳落地超市场预期，体现当前政策稳楼市扩内需的决心，政策在金九银十旺季来临前落地，有望推动地产销售改善和价格预期趋稳。 图表1： 7 月以来地产政策梳理 资料来源：住建部，发改委，各地政府官网，国家税务总局，央行，公司公告，金融监管总局，中信建投 股票报告网整理http://www.nxny.com 证券研究报告•策略简评 策略简评报告 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 图表2： 7 月 70 大中城市住宅价格指数同比仍在下行 图表3： 30 城商品房周度成交面积（万平方米） 资料来源：Wind，中信建投 资料来源：Wind，中信建投 回顾与本轮更为相似的，基本面持续低迷后地产政策大幅放松的 2014 年：高库存低需求压力下，地产政策于Q2 起开始转向，各城市陆续取消限购；930 新政政策大幅加码，1）在信贷政策上重启“认贷不认房”，2）贷款最低首付比例降至 30%，3）利率下限降至贷款基准利率的 0.7 倍，同时央行货币政策配合开启降息、降准周期。政策自 Q2 开始放松后，基本面滞后约 2~3 个季度企稳，其中因城施策限购放松带动的增量相对有限，930 新政后加速企稳。重点房企 2014Q4 销售增速转暖，一二线城市于 11 月实现商品房销售面积同比的正增长，在其带动下整体行业基本面于 15 年 2 月触底（商品房销售面积累计同比-16.3%）后正式开启回暖周期，4 月转正，但三四线城市表现依旧偏弱。地产链上，开工链中挖掘机销量同比增速同步于地产销售面积增速触底，但持续负增。 15-16 年政策再加码，15 年 330 政策央行、住建部和原银监会发文二套房商贷最低首付比例降至 40%，6 月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式转向货币安置优先，成为三、四线城市去库存的重要驱动；2016 年 2 月央行、银监会授权非“限购”措施城市首套、二套房商贷最低首付比例可分别降至 20%、30%。至 16 年开工、竣工陆续回暖。地产链板块景气回暖周期整体滞后于地产。竣工链上建材类零售额同比、空调销量同比基本于 15 年 12 月触底，16 年起伴随竣工增速回暖而回升。同时，16 年起新开工转暖、供改推动，螺纹钢/玻璃期货价、水泥价格（水泥价格指数）分别于 15 年 12 月、16 年3 月触底回暖。 图表4： 2014 年地产开工链行情演绎 资料来源：Wind，中信建投 -5051020-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-0123-0423-0770个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比（%）70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比（%）0200400600w1w4w7w…w…w…w…w…w…w…w…w…w…w…w…w…w…w…20192020202120222023 股票报告