房地产行业10月报：销售投资同步走弱，政策风险逐步释放

房地产 | 证券研究报告 — 行业月报 2018 年 11 月 15 日 [Table_IndustryRank]强于大市 公司名称 代码 评级 收盘价 (人民币) 万科 A 000002.SZ 买入 24.15 保利地产 600048.SH 买入 12.61 绿地控股 600606.SH 买入 6.19 华夏幸福 600340.SH 买入 23.20 招商蛇口 001979.SZ 买入 18.66 新城控股 601155.SH 买入 25.60 世茂股份 600823.SH 买入 4.14 荣盛发展 002146.SZ 买入 8.12 华侨城 A 000069.SZ 买入 5.98 金融街 000402.SZ 未有评级 7.14 光大嘉宝 600622.SH 未有评级 5.85 华发股份 600325.SH 未有评级 6.25 中南建设 000961.SZ 未有评级 6.38 金科股份 000656.SZ 未有评级 6.10 以 2018 年 11 月 14 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 相关研究报告 [Table_relatedreport]《房地产周刊》2018.11.12 《房地产周刊》2018.11.06 《房地产周刊》2018.10.29 《房地产周刊》2018.10.22 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry]房地产 晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title]房地产 10 月报 销售投资同步走弱，政策风险逐步释放 [Table_Summary] 2018 年 1-10 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 16.3%和9.7%，销售面积和金额同比分别上升 2.2%和 12.5%。10 月单月投资增速7.7%，较上月回落 1.2 个百分点，已连续 3 个月回落，景气度持续下行；新开工及施工连续走强，主要由于在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿，推动施工小幅改善；土地投资加速下滑，伴随 7 月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购臵费将大幅下行。10 月单月面积增速-3.1%，在低基数背景下连续两月负增长，销售动能明显不足。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，流动性边际改善，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科 A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。 支撑评级的要点 1-10 月，全国房地产开发投资额同比增长 9.7%，较 1-9 月回落 0.2 个百分点；商品房新开工面积同比上升 16.3%，较 1-9 月回落 0.2 个百分点；施工面积同比上升 4.3%，增速较 1-9 月扩大 0.3 个百分点；土地购臵面积同比上升 15.3%。10 月单月投资增速 7.7%较上月回落 1.2 个百分点，已连续 3 个月回落，景气度持续下行；新开工及施工连续走强，主要由于在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿，推动施工小幅改善；土地投资加速下滑，伴随 7 月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购臵费将大幅下行。1-10 月的商品房销售面积为 133,117 万平方米，同比上升 2.2%；销售额为 115,914 亿元，同比上升 12.5%；较上月回落 0.8 个百分点；销售均价为 8,708 元/平米，同比上升 10.1%，较上月回落 0 个百分点。10 月单月销售面积增速-3.1%，在低基数背景下连续两月负增长，销售动能明显不足。我们预计一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将持续改善；三四线由于棚改弱化销售增速下行通道开启；四季度全国销售负增长或难以扭转。结构上，今年前 10 月 top100 房企销售增速 39%，显著高于行业平均水平，供给侧改革及流动性紧张环境下，资源加速像龙头集中。 1-10 月，房地产开发企业合计资金来源为 135,636 亿元，同比上升 7.7%，较 1-9 月回落 0.1 个百分点。从各资金来源同比来看，1-10 月累计数据中，国内贷款同比下降 5.1%，较 1-9 月扩大 0.1 个百分点；利用外资同比下降 36%，较 1-9 月收窄 25.9 个百分点；自筹资金同比上升 10.8%，较 1-9月回落 0.6 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 10%，较 1-9 月扩大 0.1 个百分点，其中，1-10 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 16.3%和下降 0.9%。评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑，调控政策力度超预期。 2018 年 11 月 15 日 房地产 10 月报 2 目录 房地产开发数据分析：土地支撑投资韧性，销售区域分化显著4 土地成交数据分析：成交区域性分化 .................................... 7 房地产政策分析：长效机制继续落地 .................................. 10 2018 年 11 月 15 日 房地产 10 月报 3 图表目录 图表 1. 商品房地产开发投资额及增速 ....................................................4 图表 2. 商品房新开工和施工面积及增速 ................................................4 图表 3. 国房景气指数 ...................................................................................5 图表 4. 商品房竣工面积及销售面积 ........................................................5 图表 5. 商品房销售额和均价走势 .............................................................5 图表 6. 商品房待售面积及同比增速 ........................................................6 图表 7. 房地产企业资金来源构成 .............................................................6 图表 8.各资金来源同比增长率 ..................................................................6 图表 9. 40 个城市单月土地供应面积 ...............................