房地产行业第25周周报：新房二手房成交同环比均大幅下滑，5年期LPR时隔10个月再下调

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 6 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2023 年 1-5 月统计局数据点评：销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大》(2023/6/18) 《70 城二手房房价环比转跌；一二线城市新房房价同比维持正增长——房地产行业 2023 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》(2023/6/18) 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》(2023/6/13) 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《华发股份：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势》（2023/5/15） 《房地产 2023 年 1-4 月统计局数据点评：销售均价持续提升；投资降幅再度扩大》(2023/5/17) 《行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量——房地产行业2022年年报&2023年一季报综述》(2023/5/12) 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/9） 《房地产 2023 年 1-3 月统计局数据点评：单月住宅销售金额出现双位数增长；东部地区投资降幅收窄》（2023/04/20） 《居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善—央行 2023 年一季度问卷调查点评》（2023/4/6） 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 25 周周报（6月 17 日-6 月 23 日） 新房二手房成交同环比均大幅下滑，5 年期 LPR时隔 10 个月再下调 本周新房成交环比由正转负，同比增速持续下滑；二手房成交同环比均持续为负。土地市场环比量价齐升，土地溢价率同环比均提升。 核心观点  本周新房成交环比由正转负，同比增速持续下滑；二手房成交同环比均持续为负。43 城新房成交面积为 297.6 万平，环比下降 4.6%，同比下降 55.3%，同比降幅较上周扩大了 10.0个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-16.9%、-7.9%、-7.3%，同比增速分别为-41.8%、-60.8%、-26.8%，同比降幅较上周分别扩大了 13.4、13.1、10.7 个百分点。15 城二手房成交面积为 106.3 万平，环比下降 33.2%，同比下降 32.4%，同比增速较上周下降了 33.9 个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-25.9%、-36.9%、-35.3%，一、二、三城市二手房成交面积同比增速分别为-29.7%、-40.1%、18.2%，同比增速较上周分别下降了 32.4、31.1、82.8 个百分点。  端午假期间新房、二手房成交同比均呈现正增长。2023 年端午假期（2023.6.22-2023.6.24）43 城新房成交面积 75.5 万平，同比增长 4%，较 2021 年同期下降 44%，较 2020 年同期下降 69%；其中一、二、三线城市同比增速分别为 2%、43%、-61%。2023 年端午假期 15 城二手房成交面积 7.31 万平，同比增长 53%，较 2021 年同期下降 13%，较 2020 年同期下降38%；其中一、二、三线城市同比增速分别为 56%、2%、498%。  新房库存面积同环比均有所下降，去化周期环比有所上升，同比有所下降。14 城新房库存面积为 1.01 亿平，环比下降 0.3%，同比下降 2.7%，去化周期为 14.8 个月，环比上升 1.3个月，同比下降 1.2 个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为 1.0%、-1.6%、0.0%，同比增速分别为 4.8%、-14.1%、-14.1%；一、二、三线城市去化周期分别为 11.2、13.1、13.6 个月，环比均上升 0.8 个月；一线城市同比下降 4.1 个月，二、三线城市同比上升 0.6、1.3 个月。  土地市场环比量价齐升，土地溢价率同环比均提升。百城成交土地规划建面为 2361 万平，环比上升 13.5%，同比下降 23.2%；成交总价 679 亿元，环比上升 88.8%，同比上升 54.5%；楼面均价 2878 元/平，环比上升 66.4%，同比上升 101.3%；土地溢价率为 7.00%，环比上升1.3 个百分点，同比上升 4.1 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均有所下降。 房地产行业国内债券总发行量为 100.9 亿元，同比下降 3.6%，环比下降 17.7%；总偿还量为 50.1 亿元，同比下降 60.3%，环比下降40.6%；净融资额为 50.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为 94.9 亿元，同比上升 2.6%，环比上升 25.7%；总偿还量为 26.8 亿元，同比下降 69.2%，环比下降 63.0%；净融资额为68.1 亿元。民企国内债券总发行量为 6.0 亿元；总偿还量为 23.3 亿元；净融资额为-17.3 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%，较上周下降 4.9pct；相对沪深 300 收益为-2.2%，较上周上升 0.9pct。房地产板块 PE 为 13.81X，较上周下降 0.68X。北上资金对机械设备、国防军工、电子加仓金额较大，分别为 33.42、19.66、15.30 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.05%（上周为-0.06%），净买入-7.14 亿元（上周净买入-4.69 亿元） 投资建议  6 月 20 日 5 年期以上 LPR 下降 10BP 至 4.2%，这是自 2022 年 8 月以来 LPR 的首次下降。贝壳研究院数据显示，6 月百城首套房贷利率为 4.0%，二套房贷利率为 4.91%，均与上月持平，同比分别回落 42、17BP，平均放款周期为 23 天，与上月持平，维持较快的放款速度。根据我们的计算，30 年商贷、等额本息还款、首套和二套房的首付比例分别为 30%和70%的情况下，此次 LPR 下调后：100 万元总价的房屋，首套和