2022亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 1亚洲房地产投资信托基金2022研究报告REITsCONTENTS1002030405第一章亚洲 REITs 市场概览第二章中国基础设施公募 REITs 市场概况第三章REITs 市场 ESG 实践第四章保障性租赁住房公募 REITs 研究第五章消费型基础设施 REITs 案例分析凯德中国信托（新交所）2 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告戴德梁行很荣幸连续第七年发布《亚洲房地产投资信托基金 (REITs) 研究报告》。本期报告介绍了 2022 年亚洲各地区 REITs 市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施公募 REITs”）市场的表现。同时我们讨论了基础设施公募 REITs 市场ESG 实践、以及保障性租赁住房基础设施公募 REITs 市场分析。最后，我们以凯德中国信托（CLCT）作为海外消费型基础设施 REITs 的典型案例进行分析。截至 2022 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃的 REITs 共计 220 支；总市值达 2,638 亿美元，同比下降13%，其中日本、新加坡、中国香港三地 REITs 市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港(7.9%)、新加坡 (7.7%)、日本 (4.2%)，而杠杆率从高到低依次为日本 (45%)、新加坡 (37%)、中国香港 (28%)。2022 年受到美国加息的影响，亚太 REITs 市场股价表现低迷，日本上市 REITs 综合表现优于中国香港和新加坡，市场指数年综合收益率为 -4.8%，而中国香港、新加坡 REITs 市场指数年综合收益率分别为 -23.7%和 -11.9%。截至 2022 年底，新加坡和中国香港共有 17 支 REITs 持有位于中国内地 137 处物业，较上一年增加了 8 处。2022 年两地 REITs 在内地的交易活跃度有所下滑，共购入 8 处资产，包含零售、工业物流、数据中心、写字楼业态。内地的物流仓储及数据中心等「新经济」不动产，成为 REITs 收购的理想标的。2022 年度，中国基础设施公募 REITs 市场总体发展平稳，至 2023 年 5 月 31 日，市场共有 27 单产品，总发行规模为 908 亿。2022 年，国内 ESG 信息披露制度体系逐步完善，部分公募 REITs 已率先行动，在基金层面及资产层面积极践行 ESG 信息披露。此外，首批保租房公募 REITs 的成功发行标志着我国保租房公募 REITs 市场的正式启航，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽融资渠道、提高资产流动性的实践中具有里程碑式的意义。最后，本报告选取在新交所上市的凯德中国信托（CLCT）作为海外消费基础设施 REITs 的典型案例，可供消费型基础设施公募 REITs 未来长远发展参考。* 本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国，数据截止时点为 2022 年 12 月 31 日。* 中国内地基础设施公募 REITs 市场数据截止时点为 2023 年 5 月 31 日EXECUTIVE SUMMARY亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 301概览根据戴德梁行的统计，截至 2022 年 12 月 31 日，亚洲市场上在活跃REITs 产品共计 220 支，总市值为 2,638 亿美元，同比 2021 年末下降 13% 。日本、韩国和新加坡最早建立了 REITs 市场，得益于监管当局力推，近年来泰国、印度、菲律宾等 REITs 市场逐渐兴起，在商办、基础设施、仓储物流、工业厂房、新能源等领域涌现出多样化的 REITs产品。中国内地基础设施 REITs 的加入，带给亚洲 REITs 市场格局新的变化，2023 年内地在规模上跻身亚洲前四大 REITs 市场。受美国加息影响，亚洲 REITs 市场股价走低，整体市值下跌，但优于美国、欧洲 REITs 市场的表现。新加坡和中国香港市场 REITs 收并购内地资产减少，显示出投资人较为谨慎的判断。席卷全球的 COVID-19影响余波仍在，酒店、写字楼、零售等传统业态依旧面临挑战；工业 /物流、数据中心等新经济领域，以及医疗设施、公寓住宿等需求稳定的民生领域则受到市场的更多关注。4 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告截至 2022 年 12 月 31 日，亚洲市场上在活跃 REITs 产品共计 220 支，同比 2021 年末实际新增 18 支。其中，泰国、韩国、菲律宾、马来西亚和中国内地新增 21 支产品，新加坡 2 支与其他 2 支 REITs 通过合并退市，泰国退市一支。新增的海外产品以仓储物流、工业厂房和写字楼为主，也出现了机场基础设施和清洁能源产品。与中国内地市场相似，泰国 REITs 市场分为拥有产权的 Freehold REITs 和租赁权的 Leasehold REITs，值得深入探究。菲律宾 REITs 市场里，首个可再生能源 REIT 上市，主要持有光伏资产和出租给光伏运营商的土地物业。新加坡市场整合兼并进程顺利。丰树北亚商业信托（MNACT）于 2022 年 8 月正式与丰树商业信托（MCT）合并成为丰树泛亚商业信托 (MPACT)，合并后持有 18 处商业、零售和停车场资产，管理规模达 171 亿新元，一举跃居为新加坡第三大 REITs、亚洲前十大 REITs。2022 年亚洲 REITs 市场总市值为 2,638 亿美元，同比 2021 年末下降 13% 。除中国内地市场因集中新增产品带来 80%的增幅外，其余亚洲市场均呈现不同程度的规模下降。市值规模压缩最明显的是马来西亚市场，整体市场规模仍压缩34%；市值规模压缩最小的是泰国市场，整体下跌约 4%。中国香港、日本、新加坡市值规模下跌分别在 20%、18%、14%，三大市场实际减值总额较高，达 450 亿美元。日本 REITs 市值萎缩受到了股价下跌和日元贬值的双重影响。 亚洲 REITs 市场在 2022 年度的规模缩减主要受全球宏观政策与事件影响。美联储 7 轮大幅政策加息掀起全球加息潮、俄乌战争及进而引发的全球能源、粮食价格快速上涨，导致资本市场融资成本走高。根据 NAREIT，受此影响，全球REITs 市场 2022 年总回报指数为 -24.4%，北美为 -24.8%，欧洲市场为 -40.5%。相较而言，亚洲 REITs 市场仍保有较高的活力和韧性，2022 年总回报指数为 -10.9%，表现优于北美和欧洲市场。亚洲各大交易所REITS总市值数量市值（亿美元）市值占比日本611,208.9 45.8% 新加坡40731.3 27.7% 中国香港11241.7 9.2% 中国内地23118.0 4.7% 印度374.1 2.8% 泰国2967.3 2.6% 马来西亚1861.3 2.3% 韩国2155.0 2.1% 菲律宾741.3 1.6% 中国台湾733.0 1.3% 总计2202,637.5 100.0%来源：