越秀地产(00123.HK)销售同比翻倍增长，拿地强度有望提升

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 公司跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 目标价：12.00 港元 现价：9.24 港元 预期升幅： 29.9% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2023.06.09 收盘价（港元） 9.24 总股本（百万股） 4025.39 总市值（亿港元） 371.95 净资产（亿元） 474.30 总资产（亿元） 3463.52 每股净资产（元） 11.78 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 《供股融资谋发展，销售亮眼可持续》20230510 《业绩符合预期，派息丰厚，Alpha 属性强》20230316 ＃emailAuthor＃ 海外研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃dyStockcode＃ 00123 .HK ＃dyCompany＃ 越秀地产 港股通（沪、深） ＃title＃ 销售同比翻倍增长，拿地强度有望提升 ＃createTime1＃ 2023 年 06 月 12 日 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 1-5 月公司累计合约销售金额翻倍：2023 年 5 月公司实现单月合约销售金额 124 亿元，同比增长 49.6%；1~5 月公司实现累计合约销售金额为 695亿元，同比增长 100.8%，对应全年 1320 亿销售目标完成度达 52.7%。考虑到公司周转提速，今年上半年补货均有望于 Q4 推向市场，我们预计公司 2023 年总可售货量将超年初计划的 2400 亿元，全年实际销售有望超目标达成。 ⚫ 非公开市场拿地优势突出，保持合理拿地强度：2023 年 1-5 月公司共新增土储 GFA 为 162 万方，其中招拍挂、合作、收购方式拿地分别占比 54%、16%和 29%，非公开市场拿地优势突出；1-5 月公司总土地款为 171 亿元，权益土地款为 96 亿元；按总土地款/销售金额计，拿地强度约 25%。 ⚫ 拿地聚焦核心一二线城市的核心板块：5 月，公司在广州市南沙区庆盛板块和武汉市硚口区汉江湾板块各取得一幅地块，均位于核心板块，共新增土储 GFA 60 万方，对应权益土地款约 8 亿元。2023 年公司重点布局广州、上海、北京、杭州等城市，1-5 月公司新增土储 GFA 中一线和二线城市分别占比 47.2%和 52.8%；大湾区、长三角、环渤海和西部区域分别占比 29%，30%、25%和 8%。 ⚫ 随着供股完成，公司有望加大拿地力度：6 月 2 日，公司公告供股计划获股东 1.15 倍超额认购，募资净额约 83 亿港元，募资完成后，母公司越秀集团持股比例由 39.78%上升至 43.39%，第二大股东广州地铁集团持股比例为 19.90%，保持不变。随着供股资金的补充，我们预计公司将提高土拍参与频次和项目数量，下半年拿地力度有望加大。 ⚫ 维持“买入”评级，目标价 12.00 港元：我们认为公司 alpha 属性强，估值提升潜力大，随着供股完成公司将加大拿地力度，未来业绩有望加速，行业占位也有望进一步提升。我们预计公司 2023/2024 年收入分别为904.5/974.3 亿元，分别同比增长 24.9%/7.7%；核心净利润分别为 45.1/50.2亿元，分别同比增长 6.3%和 11.5%。维持“买入”评级，目标价 12.00港元，对应 2023/2024 年 PE 为 9.8/8.7。 ⚫ 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 72,416 90,450 97,430 103,088 同比增长 26.2% 24.9% 7.7% 5.8% 核心净利润(百万元) 4,240 4,507 5,024 6,065 同比增长 2.2% 6.3% 11.5% 20.7% 毛利率 20.4% 17.7% 18.2% 20.1% 核心净利率 5.9% 5.0% 5.2% 5.9% ROE 8.3% 7.8% 8.3% 9.5% 每股收益(元) 1.28 1.12 1.25 1.51 每股股息(港仙) 62.6 49.2 54.9 66.2 来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 报告正文 1-5 月公司累计合约销售金额翻倍：2023 年 5 月公司实现单月合约销售金额 124亿元，同比增长 49.6%；1~5 月公司实现累计合约销售金额为 695 亿元，同比增长 100.8%，对应全年 1320 亿销售目标完成度达 52.7%。考虑到公司周转提速，今年上半年补货均有望于 Q4 推向市场，我们预计公司 2023 年总可售货量将超年初计划的 2400 亿元，全年实际销售有望超目标达成。 图 1、公司累计合约销售金额 图 2、2023 年 1~5 月单月及累计销售额同比增速 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图 3、公司合约销售均价 图 4、公司合约销售目标完成度 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 非公开市场拿地优势突出，保持合理拿地强度：2023 年 1-5 月公司共新增土储GFA 为 162 万方，其中招拍挂、合作、收购方式拿地分别占比 54%、16%和 29%，非公开市场拿地优势突出；1-5 月公司总土地款为 171 亿元，权益土地款为 96 亿元；按总土地款/销售金额计，拿地强度约 25%。 拿地聚焦核心一二线城市的核心板块：5 月，公司在广州市南沙区庆盛板块和武汉市硚口区汉江湾板块各取得一幅地块，均位于核心板块，共新增土储 GFA 60万方，对应权益土地款约 8 亿元。2023 年公司重点布局广州、上海、北京、杭州等城市，1-5 月公司新增土储 GFA 中一线和二线城市分别占比 47.2%和 52.8%；大湾区、长三角、环渤海和西部区域分别占比 29%，30%、25%和 8%。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外公司跟踪报告(评级) 表 1、2023 年 1-5 月公司拿地情况 拿地方式 权益 GFA