房地产行业：忽如一夜春风来？

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H 请参阅最后一页的重要声明 [table_main] 证券研究报告·行业动态 行业动态模板 忽如一夜春风来？ 第一， 以人才政策为矛，楼市调控政策进入博弈期 在 2018 年开年之际，南京、郑州、兰州等多个二线城市出台人才引进政策或者定向取消限购，引起市场对楼市政策的讨论。房地产市场的政策思路难道真的“忽如一夜春风来”？我们认为有必要对目前的政策进行详细解读。对于限购城市而言，户籍制度的变化变相改变购房资格，进而对需求端产生影响。对于限购城市而言，户籍制度的变化变相改变购房资格，进而对需求端产生影响。人才政策如何影响购房需求？我们以南京为例进行分析。2018 年 1 月 3 日的新政在此基础上进一步调整落户政策，带来最大的变化有以下几点：（1）进一步放宽落户门槛。针对本科学历人才，年龄由“35 周岁以下”放宽至“40 岁以下”；（2）针对特定人群，由原先“就业作为落户条件”变为“落户优先于就业”；（3）不分往届和应届。限价政策层面，合肥政府放松“限价”的说法我们认为是过度解读。政府对于预售价一直没有定价权，而是窗口指导的官方指导价，符合指导价格要求方可获得预售证。因此以“答网友问”的模式透露出的这一信息并未超预期。 第二，热点城市量价下行是调整动因 我们认为，兰州作为非热点西部城市，此次结构性取消非核心去限购本质上是一种合理纠偏，也符合“差别化”调控的思路，放松限购与加码限售的组合拳，对市场有双向引导：一方面提振一手房销售市场，促进去库存，另一方面以限售打击投资性需求。近期政策有松动迹象的城市集中在二线热点限购城市，主因在于近期销售量价表现疲弱。展望接下来的政策环境，我们认为需要关注 2 个方面，1，部分二线城市的政策博弈可能还会继续，但需要警惕的是，如果更多的城市效仿兰州，导致地区量价变化，可能会带来后续监管层面的压力；2. 一二线城市的预售证管理需要关注。 第三，政策博弈期，建议优先关注具备估值优势的企业 通过对目前已出台的调整政策详细解读，我们核心观点在于 2 点：1、这次政策焦点在于博弈，而不是大放松的开始。2、一二线城市供给口径的边际改善。过去一周的行业整体行情体现了对政策博弈的亢奋情绪，我们认为虽然“调控思路不动摇”，但是差别化调控思路确实在稳定整个房地产市场，在 2018 年整体市场量价稳定的基础上，行业集中度的提升仍将带来优质企业业绩持续释放的机会。 [table_invest] 0422 维持 买入 陈慎 chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号：S1440514080003 发布日期： 2018 年 1 月 7 日 市场表现 [table_industrytrend] 相关研究报告 [table_report] 17.02.06 中信建投房地产周报：假期因素扰动成交，金融去杠杆进行时 17.01.23 房地产行业：2016 年房地产行业数据点评：投资圆满收官迎接来年挑战 17.01.16 中信建投房地产周报：成交环比改善，房地产税扩围预期再起 -2%3%8%13%18%23%16/2/1516/3/1516/4/1516/5/1516/6/1516/7/1516/8/1516/9/1516/10/1516/11/1516/12/1517/1/15房地产沪深300[table_indusname] 房地产 ， 1 [table_page] 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 第一，以人才政策为矛，楼市调控政策进入博弈期 在 2018 年开年之际，南京、郑州、兰州等多个二线城市出台人才引进政策或者定向取消限购，引起市场对楼市政策的讨论。房地产市场的政策思路难道真的“忽如一夜春风来”？我们认为有必要对目前的政策进行详细解读。从手段而言，主要是两个层面：户籍制度变化以及限售限购政策的结构性调整。 1、落户政策变化 对于限购城市而言，户籍制度的变化变相改变购房资格，进而对需求端产生影响。据我们统计，合肥、西安、长沙等十一个大中城市都类似政策出台，基本上都是围绕放宽人才落户政策而进行的调整。最早出台的属合肥，在 16 年 3 月即有相关政策出台，提出扩大人才落户政策范围，而今年 1 月 3 日南京所出台的新政是典型代表。 表：各大城市落户政策变化 城市 政策文件 发布时间 变化 合肥 《合肥市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》 2016 年 3 月 1 日（实施） 规定：高层次创新创业人才、研究生以上学历人员可以自主选择落户地直接办理，在合肥就业的普通高校、职业院校、技工院校、中等职业学校的毕业生可以在就业地申请登记常住户口，上述人群的共同居住生活的配偶、未成年子女等同样适用。面向对象更加细化，范围扩大，提出“高层次创新创业人才”，优化了人才落户政策。 西安 《进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》 2017 年 1 月 22 日 （1）放开了全日制普通大中专院校学生集体户口迁移限制；（2）放宽了全日制普通高等院校、中等职业学校(含技工学校)，国民教育同等学历和留学回国人员落户条件。 济南 《关于深化人才发展体制机制改革促进人才创新创业的实施意见》 2017 年 5 月 27 日 规定：（1）设立人才集体户，45 周岁以下本科学历可落户；（2）对市重点企业、重大项目“成建制”引进的急需紧缺人才及团队，经市人才办统筹协调并审核后，可办理落户；（3）海内外高层次人才，可不受原户籍所在地的限制在济落户。 长沙 《长沙市建设创新创业人才高地的若干措施》 2017 年 6 月 30 日 实行高校毕业生“零门槛”落户，推行“先落户后就业”，全日制本科及以上高校毕业生凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。原先须先就业再落户，新政后“先落户后就业”，凭学历证明可直接落户。 《长沙市高校毕业生落户实施办法》 2017 年 8 月 18 日 沈阳 《沈阳市建设创新创业人才高地的若干政策措施》 2017 年 8 月 27 日 实行高校毕业生“零门槛”落户，推行“先落户后就业”，全日制本科及以上高校毕业生凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。原先须先就业再落户，新政后“先落户后就业”，凭学历证明可直接落户。 重庆 《重庆市公安局服务民营经济发展 30 条新举措》 2017 年 8 月 28 日 规定民营企业引进的专家、学者、留学回国人员以及在民营企业就业的初级专业技术职称以上人员，本人及其共同生活的配偶、未成年子女、父母可申请登记常住户口。该规定取消了上述人群的落户门槛。 ， 2 [table_page] 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 武汉 市招才局、市公安局《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》 2017 年 10 月 11日（10 月 16 日受理） 规定：留汉大学毕业生年龄不满 40 周岁的，可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口，硕士研究生、博士研究生不受年龄限制。官方解释也不受本外地限制。有以下变化：（1）放宽年龄限制条件。博士、硕士研究生毕业不受年