华润万象生活(01209.HK)持续受益线下复苏和购物中心高端化

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外研究公司点评报告证券研究报告＃industryId＃物业管理＃investSuggestion＃买入(＃首次 ）目标价：55.00 港元现价： 40.70 港元预期升幅：35%＃marketData＃市场数据日期2023.04.06收盘价(港元)40.70总股本(亿股)22.83总市值(亿港元)931.26总资产(亿元)258.38净资产(亿元)142.80每股净资产(元)6.26数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理＃relatedReport＃相关报告《迈向行业第一梯队》20220902《 市 场 化 拓 展 成 果 显 著 》20220405《业务结构优化，盈利能力提升》20210827＃emailAuthor＃海外房地产研究分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002＃assAuthor＃严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001请注意：严宁馨、孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动＃01209.HK＃dyCompany＃华润万象生活港股通（沪、深）＃title＃持续受益线下复苏和购物中心高端化＃createTime1＃2023 年 04 月 06 日投资要点＃summary＃业绩高速增长，派息丰厚：公司 2022 年营业收入 120.2 亿元，同比增长 35.4%；核心净利润为 22.3 亿元，同比增长 30.7%，全年业绩符合预期。公司末期每股派息 0.357 港元，加上中期派息，公司的派息率由 37%提升至 45%，另外加上特别股息，公司全年累计每股派息 0.909 港元，进一步提升股东回报。保持较高盈利能力：公司 2022 年毛利率为 30.1%，同比减少 1 个百分点。其中购物中心虽然受到疫情以及减租影响，继续保持了 62.4%的毛利率，写字楼业务的毛利率提升 6 个百分点至 34.1%。基础物管服务毛利率降低 1 个百分点至 14%，未来仍有提升空间。公司的核心净利率为 18.5%，同比减少 0.7个百分点，仍然处于行业较高水平。商业运营逆势扩张：虽然 2022 年受到疫情以及减租影响，公司的商业运营服务保持逆势扩张，新开了 16 座购物中心，总在营项目数量达到 86 座。全年零售额达到 1264.4 亿元，同比增长 6.3%。公司继续走高端化路线，重奢商场数量达到 11 座。公司继续发力轻资产外拓，提升经营杠杆，全年获取13 个项目。截止 2022 年底，公司签约合同项目数量达到 142 个，预计未来3-5 年将实现开业。公司将保持内生+外拓的方式保持稳健扩张。物业管理服务规模和营收高速增长：公司 2022 年物业管理服务收入为 78.02亿元，同比增长 46.9%，收入高速增长主要是因为收并购公司并表以及市场化外拓带来了更多的在管面积，其中物业管理服务、针对开发商的增值服务和社服增值服务的收入占比分别达到 71.4%，12.5%和 16.1%，增值服务的收入还有更大增长空间。截止 2022 年底，公司的在管面积达到 2.8 亿平米，合约面积达到 3.35 亿平米，规模扩张的方式包括收并购、市场化拓展以及合资合作等，规模增长的确定性强。公司将加速向城市空间运营业务转型。“买入”评级，目标价 55.00 港元：公司将持续受益线下消费复苏以及购物中心高端化。我们预计公司 2023/2024 年的营业收入为 167.1/205.5 亿元，同比增长 39.1%/22.9%；核心净利润 28.6/36.4 亿元，同比增长 28.6%/27.3%，给予“买入”评级，目标价 55.00 港元，对应 2023/2024 年 PE 为 39/30 倍。风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。主要财务指标＄zycwzb|主要财务指标＄会计年度2022A2023E2024E2025E营业收入(亿元)12,01616,71120,54625,159同比增长(%)35.439.122.922.5核心净利润(亿元)2,2252,8623,6444,491同比增长(%)30.728.627.323.2毛利率(%)30.130.330.931.0核心净利润率(%)18.517.117.717.8净资产收益率(%)15.719.021.623.5每股核心收益(元)0.971.251.601.97每股股息(港仙)916482101来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 2 -海外公司点评报告(评级)报告正文业绩高速增长，派息丰厚：公司 2022 年营业收入 120.2 亿元，同比增长 35.4%；核心净利润为 22.3 亿元，同比增长 30.7%，全年业绩符合预期。公司末期每股派息 0.357 港元，加上中期派息，公司的派息率由 37%提升至 45%，另外加上特别股息，公司全年累计每股派息 0.909 港元，进一步提升股东回报。图 1、营业收入图 2、核心净利润资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理保持较高盈利能力：公司 2022 年毛利率为 30.1%，同比减少 1 个百分点。其中购物中心虽然受到疫情以及减租影响，继续保持了 62.4%的毛利率，写字楼业务的毛利率提升 6 个百分点至 34.1%。基础物管服务毛利率降低 1 个百分点至 14%，未来仍有提升空间。公司的核心净利率为 18.5%，同比减少 0.7个百分点，仍然处于行业较高水平。图 3、利润率图 4、每股派息资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 3 -海外公司点评报告(评级)商业运营逆势扩张：虽然 2022 年受到疫情以及减租影响，公司的商业运营服务保持逆势扩张，新开了 16 座购物中心，总在营项目数量达到 86 座。全年零售额达到 1264.4 亿元，同比增长 6.3%。公司继续走高端化路线，重奢商场数量达到 11 座。公司继续发力轻资产外拓，提升经营杠杆，全年获取 13 个项目。截止 2022 年底，公司签约合同项目数量达到 142 个，预计未来 3-5 年将实现开业。公司将保持内生+外拓的方式保持稳健扩张。图 5、在营项目数量图 6、购物中心零售额资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理物业管理服务规模和营收高速增长：公司 2022 年物业管理服务收入为 78.02亿元，同比增长 46.9%，收入高速增长主要是因为收并购公司并表以及市场化外拓带来了更多的在管面积，其中物业管理服务、针对开发商的增值服务和社服增值服务的收入占比分别达到 71.4%，12.5%和 16.1%，增值服务的收入还有更大增长空间。截