关注当前性价比，淘金优质地产债

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 1 -固定收益债券研究证券研究报告＃emailAuthor＃分析师：罗婷S0190515110001黄伟平S0190514080003相关报告20230201政策加速中的等待与机遇——地产债 2 月展望20221229“三支箭”政策之后的地产债变化20221114等待正向的确定性——2023年地产债市场年度展望＃summary＃投资要点＃summary＃一、需求端的边际变化改善了市场的阶段性预期春节后地产销售端出现了较为亮眼的提升。一方面，这种边际改善影响了市场预期，有利于稳固阶段性的市场情绪，但另一方面，若考虑长期问题，房地产库存压力较大, 短时间的热度对于根源性问题的影响是有限的,需观察这一轮改善的持续时间和力度。二、地产债一级市场的热度提升，并且分化明显整体来看，春节后的地产债一级市场较年初有了较明显的边际改善，与此同时，这一轮改善的结构化特征也非常显著——热度在高等级的央、国企发行人、偏短久期的个券中演绎的更为充分。改善的一级市场表现无疑为二级市场相对应主体和期限的个券提供了流动性印证和情绪维护，利好细分板块的结构性行情。三、 地产债交易中的供需变化在细分领域推进3 月以来地产债成交规模再次回升，尤其是部分个券流动性的修复较快，这也主要来自于行业信用稳定性有所加固之后，投资者索求收益之下的扩充标的需求。买卖盘节奏也较好的反映了投资热度与供需变化。四、 关注央、国企地产债的投资性价比信用行情+行业边际修复之下, 部分地产债的投资逻辑提升。在一轮信用行情和寻找确定性资产的过程中，较好的情绪有望带领更多的外溢需求至于地产债板块中寻求性价比。尤其是地产债的绝对收益吸引力将在个券流动性提升后产生更明显的影响力。对于地产债本身的投资逻辑而言，我们不断强调的两层正向的确定性在短期都有边际上的优化表现，有利于稳定投资者信心。当前，投资者可以根据自身的负债成本、稳定性需求在不同的地产细分板块中选择安全性、流动性与收益三个维度下的性价比标的, 尤其是在较为优质的央、国企发债房企中进行标的筛选。而在久期方面，除了对于个券流动性的考量外，其他个体风险可能带来的行业影响以及估值波动也是投资者需要思考的内容。风险提示：宏观经济出现下行压力；房地产的行业政策在需求边际上超预期；个体企业融资或经营状况出现信用风险，对市场影响超预期＃title＃关注当前性价比，淘金优质地产债＃createTime1＃2023 年 3 月 23 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明债市研究- 2 -一、需求端的边际变化改善了市场的阶段性预期地产行业的需求端出现了边际改善。在经历了两年的行业动荡之后，全国房地产市场直至今年春节前整体处于低迷的状态，新房、二手房市场均处于疲弱之中。而在今年春节之后，这种情况出现了边际上的修正。一方面，行业政策频繁发布和实施释放利好；另一方面，此前被阶段性抑制的购房需求得以释放，地产销售出现了较为亮眼的提升，而这种需求端的边际改善也引发了市场投资者的普遍关注。具体来看：春节后新房销售持续改善。301城商品房成交面积的周度环比、同比大多表现增长。分城市等级来看，三线城市表现较为亮眼，春节后连续 6 周同比增长，周环比也多为上行。对比历史同期，今年 2 月后230 城新房成交面积逐渐超越去年同期水平，2 月 21 日后的同期增长更为明显，但仍弱于 2021 年同期。去年行业下行的过程中，不同梯队城市层面中二线城市下探时点最早且幅度最深，而一线城市在进入去年 Q3 后也有了更为显著的变化。而这次的边际修复中二线及以下城市反弹力度较大。具体城市中，一线城市中北京同比增幅大；二线城市中，杭州、大连、长沙、福州表现较好；三线城市中东莞同比增长较快。图表 1：30 城商品房成交面积（万平方米）图表 2： 30 城新房日成交(万平米，MA3) 趋势数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理注: 图表 2 各年数据春节对齐，横坐标为 23 年对应日期1 30 城为：北京、上海、广州、深圳、成都、大连、福州、杭州、哈尔滨、长春、长沙、南昌、南京、青岛、苏州、武汉、厦门、安庆、包头、东莞、佛山、惠州、江阴、昆明、兰州、南宁、韶关、石家庄、无锡、扬州、岳阳2 数据统计截止至 2023 年 3 月 19 日 hYeVcUsUmRsPsPbR9R6MoMoOtRnOeRrRoNiNpNmQbRrQrNNZrNqPxNmMnN请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明债市研究- 3 -房地产存量市场中反映出的更稳定的需求情绪非常重要。在去年地产销售下行时期，二手房市场波动相较于新增需求动能的不足滞后 2-3 个月，而在本轮的边际修复过程中，二手房市场表现出了相较于新房更好的状态。从 15 城3二手房成交面积来看，2 月初至 3 月下旬，多数周度的成交同比、环比均呈持续上行，且同比增速较快。分城市等级来看，二、三线城市的表现略好于一线城市。其中，一线城市中深圳二手房同比增幅较大；二线城市中，杭州、南宁春节后的二手房市场修复幅度更快；三线城市中东莞同比增长较为明显。与历史同期比较，二手房销售的成交规模已超越去年同期，并且接近 21 年同期。图表 3：15 城二手房成交面积（万平方米）图表 4： 15 城二手房日成交(万平米，MA3) 趋势数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理注: 图表 4 各年数据春节对齐，横坐标为 23 年对应日期当前房地产价格有小幅波动， 后续对此需保持关注。去年年初至今的商品房价格同比基本稳定，但近期在环比层面有一些起色。自 2022 年 11 月以来，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数均有小幅回升，新建商住宅价格指数方面，一/二/三城市 2 月环比增速分别为 0.2%/0.4%/0.3%，其中二线城市修复幅度最大，个别城市中，哈尔滨/厦门/武汉为二线城市中新建商品房价格环比增长较快的城市。二手住宅价格指数方面，一/二/三城市 2 月环比增速分别为 0.7%/0.3%/0.0%，其中一线城市修复幅度最大。其中广州二手住宅价格指数 2 月环比增长 1.31%，为一线城市中二手住宅价格环比增长最快的城市。考虑到财富效应对商品房销售也有显著的拉动作用，尤其是一线和强二线城市商品房销售价格是判断行业销售拐点的重要参考要素，对于这类边际和趋势变化也需保持关注。3 15 城为北京、深圳、杭州、南京、苏州、成都、厦门、南宁、青岛、佛山、东莞、金华、江门、扬州、衢州 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明债市研究- 4 -图表 5：70 城新建商品住宅价格指数（当月同比%）图表 6： 70 城二手住宅价格指数（当月同比%）数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理图表 7：70 城新建商品住宅价格指数（当月环比%）图表 8： 70 城二手住宅价格指数（当月环比%）数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理商品房库存出清周期虽有收敛迹象，但整体仍处于历史偏高