宏观专题研究：银行普惠金融，达则济天下-20180329-联讯证券-24页 .pdf

请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 1 / 13 证券研究报告 | 宏观研究 联讯宏观专题研究 长租公寓融资工具深度解析 2018 年 09 月 03 日 投资要点 分析师：李奇霖 执业编号：S0300517030002 电话：010-66235770 邮箱：liqilin@lxsec.com 相关研究 《企业发行人融资攻略》2018-08-13 《当城投刚兑被打破之后》2018-08-14 《债市还有机会吗？》2018-08-20 《中小银行危机与转型》2018-08-22 《周期强势到何时？》2018-08-27  物业成本 集中式长租公寓是收下或者建起整栋房子，在整栋房子的基础上改建或者装修用作长租公寓，这种长租公寓方便集中式管理，很多都设置有公共空间和公用设施，方便年轻人休闲娱乐和交友，目前从事集中式长租公寓品牌包括自如寓、泊寓、冠寓和魔方公寓等，他们的经营方来源很广，包括国有背景的企业、开发商、房屋经纪机构、酒店企业和互联网平台型创业公司。 这种房子的获取成本还是要看房子的性质，目前市场上的集中式长租公寓大部分是商业、工业用地、自持性土地或者较偏地段的普通住宅用地。 这里面还有个区别，一个是拿现成的物业进行重新装修，这种长租公寓的前期成本主要是装修建安费，拿到的物业多是商业、工业物业或者地段较偏但是有集中产业区的住宅物业，总体来看比自建成本低，互联网平台型创业公司多是采用这种做法，市场上的收益率可以达到 10%~20%，10 年以内回本。 另一种是从拿地开始自建，涉及这种的大部分是国有背景、开发商和酒店系的企业。 分散式长租公寓是通过租赁或受托的方式收集房子，将这些房子统一标准化管理、承租给租客的模式，这些房子是房东零散放出来的，所以一般分布零散。市面上零散放出的房子比整栋获取的更多，相对房源多、获取门槛比集中式也更低一些，目前从事分散式长租公寓的公司主要是一些房屋经纪机构。  融资成本 时间就是金钱，建一个 20 年才能回本的项目，收 20 年租等着回本不现实，因为地产公司一般是有不低的财务成本的，一般企业的融资方式有贷款，发债和 ABS。贷款方面，房地产行业作为“三高一剩”行业是银行贷款比较惜贷的行业。从发债来看，普通房地产公司债会根据评级、期限等不同利率有所差别，但是基本上都在 5.5%以上。  风险提示：监管超预期 宏观研究。。。。。。。。。。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 2 / 13 目 录 一、长租公寓成本高企 ......................................................................................................................................... 3 （一）物业成本 ............................................................................................................................................. 3 1、集中式长租公寓...................................................................................................................................... 3 2、分散式长租公寓...................................................................................................................................... 5 （二）融资成本 ............................................................................................................................................. 5 1、租赁住房专项债...................................................................................................................................... 6 2、资产证券化............................................................................................................................................. 7 二、“地贵、钱贵、周转慢”何解？ .................................................................................................................... 10 （一）地贵 .................................................................................................................................................. 10 1、低价供地用税收取代卖地...................................................................................................................... 10 2、使用商业用地或者集体土地建设租赁住房 ............................................................................................. 10 （二）钱贵：提高流动性、降低风险计提 .....................................................................................................11 （三）周转慢 ...............................................................................................................................................11 图表目录 图表 1： 散租式长租公寓无隐性收费 ...................