招商蛇口年报点评：逆市拿地，助力未来增长

1 Ta公司报告│公司点评 Tabl e_First|Tabl e_Summary 招商蛇口（001979）\房地产 招商蛇口年报点评：逆市拿地，助力未来增长 事件： 3月20日公司发布2022年年报，全年实现营业收入1830.0亿元，同比增长13.9%；实现归母净利润42.6亿元，同比减少58.9%；基本每股收益0.41元，同比减少64.7%；公司拟每股派发现金红利0.23元（含税）。 ➢ 多方因素共致盈利水平短暂承压 2022年公司营业收入同比增长13.9%，归母净利润同比减少58.9%，归母净利润下滑的主要原因：1）受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降。2）响应国家房租减免政策要求，对符合条件商户进行租金减免。3）因市场变化，公司计提资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加。4）公司转让子公司产生投资收益同比减少。 ➢ 销售排名逆势提升 2022年公司累计实现销售面积1193.7万平方，同比下降18.5%；累计实现销售金额2926.0亿元，同比下降10.5%；销售数据虽受行业及疫情影响同比下滑，但表现明显好于行业整体水平。此外，公司行业排名（销售规模口径）在市场下行的背景下逆势前进，2022年已位列行业第六。 ➢ 盈利预测、估值与评级 预计公司2023-2024年营业收入分别为2102、2485亿元，对应增速分别为14.9%、18.2%；归母净利润分别为72.7、112.8亿元，对应增速分别为70.5%、55.2%；EPS分别为0.94、1.46元，3年CAGR为15.7%，当前股价对应PE分别为14.5、9.3倍。参考可比公司24年10倍PE，鉴于公司融资优势明显、土储优质充足、多元业务成长可期，我们给予公司24年12倍PE，目标股价17.5元，维持“买入”评级。 ➢ 风险提示 市场恢复不及预期，资产运营业务发展不及预期。 Tabl e_First|Tabl e_Summary|Table_Excel 1 财务数据和估值 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 营业收入（百万元） 129621 160643 183003 210239 248488 增长率（%） 32.7% 23.9% 13.9% 14.9% 18.2% EBITDA（百万元） 27920 26767 20298 25972 32833 净利润（百万元） 12253 10372 4264 7268 11282 增长率（%） -23.6% -15.3% -58.9% 70.5% 55.2% EPS（元/股） 1.58 1.34 0.55 0.94 1.46 市盈率（P/E） 9.3 10.9 24.7 14.5 9.3 市净率（P/B） 1.4 1.3 1.3 1.2 1.2 EV/EBITDA 10.7 13.0 18.5 12.7 10.0 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为 2023 年 3 月 20 日收盘价 证券研究报告 Tabl e_First|Tabl e_R eportD ate 2023 年 03 月 20 日 Tabl e_First|Tabl e_Rati ng 投资评级： 买入 行 业： 房地产开发 投资建议： 买入 （维持评级） 当前价格： 13.62 元 目标价格： 17.49 元 Tabl e_First|Tabl e_M arketInfo 基本数据 总股本/流通股本（百万股） 7,739/7,738 流通 A 股市值（百万元） 105,392 每股净资产（元） 10.22 资产负债率（%） 67.78 一年内最高/最低（元） 17.43/11.49 Tabl e_First|Tabl e_C hart 股价相对走势 Tabl e_First|Tabl e_Author 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 电话：13817687321 邮箱：yanglx@glsc.com.cn Tabl e_First|Tabl e_Contacter 联系人：姜好幸 电话：18598256852 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn Tabl e_First|Tabl e_Rel ateRepor t 相关报告 1、《招商蛇口（001979）\房地产行业百年招商优势尽显，开发运营共驱成长》2023.02.27 请务必阅读报告末页的重要声明 本报告仅供　　　　　ybjieshou@eastmoney.com邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。 2 请务必阅读报告末页的重要声明 公司报告│公司点评 1. 多方因素共致盈利水平短暂承压 2022 年公司营业收入同比增长 13.9%，归母净利润同比减少 58.9%，归母净利润下滑的主要原因是：1）受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降。2）响应国家房租减免政策要求，对符合条件商户进行租金减免，累计减免租金约 8.4 亿元（并表范围 7.5 亿元）。3）因市场变化，公司计提存货、投资性房地产等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加 20.29 亿元。4）公司转让子公司产生投资收益同比减少。 图 1：公司营业收入及同比 图 2：公司归母净利润及同比 资料来源：公司公告，国联证券研究所 资料来源：中国指数研究院，公司公告，国联证券研究所 2. 销售排名逆势提升 2022 年公司累计实现销售面积 1193.7 万平方，同比下降 18.5%；累计实现销售金额 2926.0 亿元，同比下降 10.5%；销售数据虽受行业及疫情影响同比下滑，但表现明显好于行业整体水平。此外，公司行业排名（销售规模口径）在市场下行的背景下逆势前进，2022 年已位列行业第六。在城市深耕战略统筹下，公司在高能级城市的市占率不断提升，2022 年公司在上海、合肥等 5 城的市占率超 10%，在 12 城销售金额已进入当地前五。2023 年，公司计划实现签约销售金额 3300 亿元，与 2022 年略有增长。 3. 拿地强度保持高位 2022 年公司累计获取 56 宗地块，新增土储计容建面约 726.1 万平方米，合计地价 1279 亿元（权益地价 766 亿元）；期内公司按金额计拿地强度（拿地金额/销售金0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%02004006008001000120014001600180020002016201720182019202020212022营业收入（亿元）同比增长-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%0204060801001201401601802016201720182019202020212022归母净利（亿元）同比增长本报告仅供　　　　　ybjieshou@eastmoney.com邮箱所有人使用，未经许可，不得外传。 3 请务必阅读报告末页的重要声明 公司报告│公司点评 额）约 43.7%，相较行业整体水平处于高位。公司坚持城市深耕，2022 年在“强心 30城