越秀地产(00123.HK)业绩符合预期，派息丰厚，Alpha属性强

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 公司跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 目标价：15.00 港元 现价： 11.50 港元 预期升幅： 30.4% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2023.03.16 收盘价（港元） 11.50 总股本（百万股） 3096.46 流通股本（百万股） 3096.46 净资产（亿元） 474.30 总资产（亿元） 3463.52 每股净资产（元） 15.32 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 《销售再创新高，优质土储助力发展》20230110 ＃emailAuthor＃ 海外研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃dyStockcode＃ 00123 .HK ＃dyCompany＃ 越秀地产 港股通（沪、深） ＃title＃ 业绩符合预期，派息丰厚，Alpha 属性强 ＃createTime1＃ 2023 年 03 月 16 日 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 派息丰厚，2022 年度业绩符合预期：2022 年公司实现收入 724.2 亿元，同比增长 26.2%；毛利率为 20.4%，同比下降 1.4pct；归母净利润为 39.5 亿元，同比增长 10.2%；核心净利润为 42.4 亿元，同比增长 2.1%，业绩符合预期。此外，2022 年度公司派息丰厚，每股派息 0.626 港元，保持 40%的高派息率；并且额外给予股东特别派息，以公司持有的越秀房产基金的若干基金单位进行实物分派，每 1000 股公司股份可获派 62 个基金单位，按 3 月 15 日越秀房产基金收盘价 1.90 港元计算，对应越秀地产的每股特别派息约为 0.1178 港元。 ⚫ 2023 年优质可售货值充足，销售目标可实现度高：2022 年公司实现合约销售金额为 1250 亿元，同比增长 8.6%，超额完成全年 1235 亿元的销售目标。2023年公司销售目标为 1320 亿元，较 2022 年合约销售金额增长 6%，对应 2400亿元可售货值的去化率约为 55%。我们认为公司可售资源主要位于大湾区和华东地区的核心城市，随着销售需求的回暖，目标实现度高。 ⚫ 多元增储，优化土储结构，非公开市场拿地占比 53%：2022 年，公司新增土储 695 万平米，大湾区和华东地区分别占比 42%和 25%；截至 2022 年末，公司总土储为 2845 万平米，一二线城市占比 93%。此外，公司通过“6+1”增储模式有效控制拿地成本，2022 年内以 TOD、城市运营、国企合作等方式增储占比 53%，有望保持高于行业平均的毛利率水平。 ⚫ TOD 全国化拓展首次突破：2022 年公司新增 TOD 项目土储 80 万平米，其中杭州勾庄 TOD 项目是公司首个广州之外的 TOD 项目。截至 2022 年末，公司TOD 项目土储为 386 万平米，占公司总土储的 13.6%；2022 年 TOD 项目合约销售金额为 221 亿元，同比增长 23.6%，占总合约销售金额的 18%。 ⚫ 债务结构优化，平均借贷成本进一步下降：截至 2022 年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比分别为 68.8%、62.7%和 2.23 倍；公司平均借贷成本为 4.16%，较 2021 年末下降 10 个基点；一年内到期债务占比 18%，较 2021 年末下降 21 个百分点。 ⚫ 维持“买入”评级，目标价 15.00 港元：公司融资渠道畅通且融资成本低，多元增储土地成本控制能力强，2023 年可售货值充裕且主要布局在核心一二线城市，我们看好公司销售增长的持续性。此外，2023 年公司并表竣工面积476 万平米，同比增长 26.9%，因此我们认为 2023 年公司收入端仍能保持双位数增长。维持“买入”评级，考虑到公司 alpha 属性强，估值提升潜力大，将目标价上调至 15.00 港元，对应 2023/2024 年 PE 为 8.7/7.1 倍，截至 3 月 16日收盘价对应近 12 个月现金股息收益率约 6%。 ⚫ 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 72,416 91,137 98,166 103,861 同比增长 26.2% 25.9% 7.7% 5.8% 核心净利润(百万元) 4,240 4,694 5,787 6,214 同比增长 2.2% 10.7% 23.3% 7.4% 毛利率 20.4% 19.5% 21.5% 21.7% ROE 8.3% 9.3% 10.8% 10.8% 每股收益(元) 1.28 1.52 1.87 2.01 市盈率 7.9 6.7 5.4 5.0 来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 报告正文 派息丰厚，2022 年度业绩符合预期：2022 年公司实现收入 724.2 亿元，同比增长26.2%；毛利率为 20.4%，同比下降 1.4pct；归母净利润为 39.5 亿元，同比增长10.2%；核心净利润为 42.4 亿元，同比增长 2.1%，业绩符合预期。此外，2022 年度公司派息丰厚，每股派息 0.626 港元，保持了 40%的高派息率；并且额外给予股东特别派息，以公司持有的越秀房产基金的若干基金单位进行实物分派，每1000 股公司股份可获派 62 个基金单位，按 3 月 15 日越秀房产基金收盘价 1.90港元计算，对应越秀地产的每股特别派息约为 0.1178 港元。 图 1、公司历年收入 图 2、公司历年核心净利润 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图 3、公司历年毛利率和核心净利率 图 4、公司历年派息 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 2023 年优质可售货值充足，销售目标可实现度高：2022 年公司实现合约销售金额为 1250亿元，同比增长约 8.6%，对应全年销售目标 1235 亿元的完成度为 101.2%，超额完成目标。2023 年公司合约销售目标为 1320 亿元