越秀地产(00123.HK)越秀凭什么能逆势增长？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 销售业绩同比上升 23%，“三道红线”指标均有改善——禹洲集团 2021H1 中报点评 自投合约销售大幅增长，融资成本进一步下降至4.6%——绿城中国 2021H1 中报点评 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2023 年 3 月 16 日 越秀地产（00123.HK） 越秀凭什么能逆势增长？ 核心观点： 2022 年，越秀地产在市场下行的大潮下交出了亮眼的答卷。究其原因，在国企的背景之外，我们更多看到了企业自身的思考和努力。 销售方面，多个核心城市的改善项目热销强力支撑了销售兑现，使越秀地产成为 TOP20 中唯一一个销售业绩正增长的企业； 投资方面，面对机遇，越秀地产果断加速推进“1+4”全国化战略，对高能级城市的持续布局已有明显收效。 财务方面，在融资渠道受影响较小的情况下，主动进行债务结构调整，降低了财务成本，进一步提高安全性。 仅供内部参考，请勿外传 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2022 年，越秀地产在市场下行的大潮下交出了亮眼的答卷。究其原因，在国企的背景之外，我们更多看到了企业自身的思考和努力。 销售方面，多个核心城市的改善项目热销强力支撑了销售兑现，使越秀地产成为 TOP20中唯一一个销售业绩正增长的企业； 投资方面，面对机遇，越秀地产果断加速推进“1+4”全国化战略，对高能级城市的持续布局已有明显收效。 财务方面，在融资渠道受影响较小的情况下，主动进行债务结构调整，降低了财务成本，进一步提高安全性。 目录 一、 越秀为什么能够实现销售逆增？ ................................................................................... 2 二、 越秀高调拿地的背后是什么？ ....................................................................................... 3 三、 融资相对畅通的国央企在做什么？ ............................................................................... 4 四、 结语................................................................................................................................... 4 一、 越秀为什么能够实现销售逆增？ 2022 年，在市场下行的大背景下，越秀地产实现了销售业绩逆增，实现合同销售 1250.3亿元，同比增长 8.6%。借此越秀地产于 2022 年进入行业 20 强，并成为 TOP20 中唯一业绩正增长的企业。 越秀地产为什么能够实现逆势增长？我们认为主要有以下几点： 一是布局城市底盘稳固。 下行的市场也是分化显著的市场，核心城市的价值凸显。 在“1+4”的战略下，越秀地产坚定地布局大湾区、华东区域重要城市，以及华中、北方和西部区域的核心城市，这些城市充足的韧性为越秀地产的销售实现奠定了基础。 2022 年，虽然大湾区销售额有所下降，不过根基依然稳固，幅度不太大，同时华东区域销售额同比上升 66%，贡献度也上升了 12 个百分点至 34%，华中区域销售额同比上升 38.1%，贡献度上升 2 个百分点。 二是项目类型适应市场。 下行的市场也是需求分化的市场，刚需谨慎，改善性需求抬头。 2022 年，越秀地产在多个核心城市推出的改善性项目实现热销，成为了业绩兑现的“定心丸”。 在广州，豪宅项目琶洲南 TOD、越秀和樾府单盘销售均超过 150 亿元，二者合计贡献了广州近六成销售，并占到越秀全国销售额的约 1/4，稳住了大本营的中流砥柱地位；在杭州，仅供内部参考，请勿外传 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 与滨江集团合作的改善项目天澜海岸、天澜美境项目成为区域高热盘，支撑杭州贡献超 16%的业绩；此外，上海天樾园和单盘销售 74.5 亿元，合肥星汇君澜首开去化达到九成。 三是差异化战略开花结果。 差异化始终是市场竞争的重要手段。 越秀地产坚定实施 TOD 战略，近年来该战略已开花结果，对企业的销售贡献已经比较明显。 2022 年，越秀地产 TOD 项目实现 220.9 亿元销售，贡献全年业绩的 18%，贡献广州业绩的 42%。除了琶洲南 TOD 项目，贡献业绩的还包括星航 TOD、星樾山畔 TOD、星汇城 TOD、星樾 TOD、星瀚 TOD、星图 TOD，越秀地产的持股比例为 51％至 86％。 二、 越秀高调拿地的背后是什么？ 2021 年以来，越秀地产频繁出现在热点城市的土地市场，尤其是 2023 年开年在北京的强势表现令人侧目。 在土地市场竞争格局逐渐反转的背景下，我们可能笼统地将其归因于国企光环，不过这样未免太浮于表面，事实上，在高调拿地的背后，我们认为越秀地产有清晰的投资战略，同时在机遇来临之后表现得非常果断。 在投资布局上，2019 年，越秀地产提出“1+4”全国化战略，此后其步伐可以概括为“两个阶段”和“一个节点”： “两个阶段”： ①2019-2021 年：补齐“4”个区域的布局拼图，主要特点是