房地产行业点评：行业数据强劲反弹，期待市场持续复苏

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 行业数据强劲反弹，期待市场持续复苏 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2023 年 3 月 16 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli02@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 115 行业总市值(百万元) 14,615.69 行业流通市值(百万元) 7,196.37 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元/港币) EPS PE 评级 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 保利发展 14.3 2.3 2.4 2.5 2.7 6.3 6.0 5.6 5.3 买入 招商蛇口 13.8 1.3 1.4 1.4 1.5 10.6 10.2 9.7 9.2 买入 滨江集团 9.8 1.0 1.1 1.4 1.8 10.1 8.6 6.9 5.6 买入 万科 A 15.9 1.9 2.1 2.3 2.5 8.2 7.5 6.9 6.3 买入 华发股份 10.9 1.5 - 1.5 1.7 7.2 - 7.0 6.2 备注：股价使用 2023 年月 15 日收盘价；华发股份盈利预测来自 wind 一致预期 [Table_Summary] 投资要点  事件：3 月 15 日，国家统计局公布数据显示，2023 年 1-2 月，商品房销售面积 15133万平方米，同比-3.6%，商品房销售额 15499 亿元，同比-0.1%。全国房地产开发投资13669 亿元，同比-5.4%  销售显著回升，市场有望延续复苏态势 2023 年 1-2 月销售面积同比-3.6%，较 2022 年 1-12 月的增速上升 20.7pct，销售金额同比-0.1%，较 2022 年 1-12 月的增速上升 26.6pct，特别是住宅项销售金额同比提升了3.5%，同比由负转正，同时销售均价环比也有所提升，整体来看，市场表现好于预期。我们认为，3-4 月为传统“小阳春”，期间市场将持续复苏，5-6 月由于去年基数较高增速会有一定下行，7 月后将再度转为上行，预计全年销售金额同比增速将在 0-5%的区间。  投资降幅收窄，新开工及竣工数据表现较好 2023 年 1-2 月房地产投资同比-5.7%，较 2022 年全年增速上升 4.3pct；1-2 月新开工增速同比-9.4%，较 2022 年全年增速上升 30pct；1-2 月竣工面积同比+8.0%，较 2022年全年增速上升 23pct。我们认为，投资数据的复苏主要得益于建安投资的回升，一方面是因为 2022 年下半年开始各地强调的“保交楼”措施已转化为实际行动落地，多地停工项目被盘活后实现复工和竣工；另一方面，防疫政策优化调整后，施工强度的上升使得多地住房项目复工率显著提升。从全年来看，我们预计建安投资会持续改善，并且随着销售好转，房企拿地积极性也会有一定的边际改善，综上，我们认为地产投资增速仍将持续好转，全年房地产投资增速将在 5%左右的水平。  资金来源改善，后期将逐步回稳 2023 年 1-2 月房地产开发企业到位资金同比-15.1%，较 2022 年全年增速上升 10.8pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-15.0%、-18.2%、-11.4%及-15.3%，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等分项较 2022年全年均有大幅反弹，这一方面表明销售市场快速好转带动了房企销售回款的快速回升，另一方面也表明全国房企的融资渠道也在逐步改善。我们认为，未来随着销售市场的持续复苏，以及地产“三支箭”的逐步落地，房企到位资金也将持续加速回暖。 。  投资建议：1-2 月房地产行业各项数据均显示出明显的复苏迹象，在未来销售有望延续回暖趋势的情况下，行业优质个股的估值将得到修复，继续看好板块的投资机会，建议关注业绩更稳健、安全度较高的龙头房企，包括保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团和万科 A 等。  风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 -30.00 -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 - 5.00 10.00 15.00 20.0022-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-03沪深300申万房地产仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.行业宏观数据汇总 2023 年 1-2 月，商品房销售面积 15133 万平方米，同比下降-3.6%，增速较 2022年全年上升 20.7pct。其中，住宅销售面积下降 0.6%，办公楼销售面积下降 30%，商业营业用房销售面积下降 23%。商品房销售额 15449 亿元，同比下降 0.1%，增速较2022 年全年上升 26.6pct。其中，住宅销售额上升 3.5%，办公楼销售额下降 35%，商业营业用房销售额下降 20.9%。2023 年 1-2 月，全国房地产开发投资完成额 13669亿元，同比下降 5.7%，增速较 2022 年全年上升 4.3pct。其中，住宅投资 10273 亿元，同比下降 4.6%，增速较 2022 年全年上升 4.9pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为 75.2%。 图表 1：行业宏观数据汇总 来源：Wind、中泰证券研究所 累计值占比 累计同比相比上月变化百分点累计值占比 累计同比相比上月变化百分点当月值 当月环比当月同比 当月值 当月环比当月同比商品房销售面积（万平米）135,837100.0%-24.3%-1.015,133100.0%-3.6%20.714,58744.8%-31.5%15,1333.7%-3.6% 其中：住宅114,63184.4%-26.8%-0.613,38788.5%-0.6%26.211,90438.5%-31.5%13,38712.5%-0.6% 办公楼3,2642.4%-3.3%-3.02461.6%-30.0%-26.7444110.0%-19.0%246-44.6%-30.0% 商业营业用房8,2396.1%-8.9%-5.06554.3%-23.0%-14.11,00665.5%-33.6%655-34.9%-23.0%商品房销售金额（亿元）133,308100.0%-26.7%-0.115,449100.0%-0.1%26.614,66049.4%-27