房地产行业研究-春节后核心城市房地产成交修复情况：春暖花开，市场回温

行业评级：看好2023年3月7日春暖花开，市场回温——春节后核心城市房地产成交修复情况分析师杨凡证书编号S1230521120001邮箱yangfan02@stock.com.cn电话13916395118证券研究报告仅供内部参考，请勿外传投资要点1. 多重因素带动市场回温，各地复苏特点不尽相同➢天津市：①疫情后购房需求释放，看房热度提升明显；②优惠收回，价格企稳；③现房、准现房受欢迎程度高。➢济南市：①购房条件放松幅度大；②热度提升明显，项目具有涨价趋势；③部分项目在疫情期间未降价，部分区域新房供应不足。➢杭州市：①主城区一二手房倒挂情况突出，是国内少有的一二手房倒挂的区域；②主城区热度高需摇号，主城和外围市场分化；③良好的供需结构，让杭州土地市场较其他城市率先回暖；④城市基本面好，吸引人才能力强，市场动力足。➢长沙市：①房价基数低，住宅供应量大；②改善性需求旺盛，助推房价上涨；③库存去化迅速，新盘供应充足。➢郑州市：①真实库存“两极分化”；②改善类项目房价企稳回升预期增强，购房意愿增强；③当前畅销的项目主要为未出险、头部央国企项目，部分获得纾困基金、获得其他企业帮助的房企项目，准现房预计可逐渐获得认可。➢北京市：①压制需求释放，二手房成交情况反应真实市场需求；②市场分化，改善性需求成为支撑市场增长的新动能；③学区房推动成为市场复苏重要支撑。2. 市场热度回升的原因：市场预期向好+政策效果显现催化压抑需求释放➢①疫情管控放开，居民流动性增加，疫情期间压抑的购房需求得到回补；②疫情管控调整，居民对收入预期转变向好；③政府需求端放松政策效果显现，包括利率走低、二套首付降低等政策利好，刺激需求释放；④部分开发商逐渐提价，“买涨不买跌”的心态促进成交，帮助房价企稳回升；⑤当前部分城市改善需求为主要支撑，二手房成交带动置换需求增加。3. 短期回暖趋势已成，中长期恢复情况仍有待观察➢短期来看，多重因素促进市场热度的回升趋势已经形成，积压的购房需求将促进短期内市场转向良好，但结合房企情况来看，1-4月仍为房企偿债高峰，部分房企现金流情况依然紧张，销售流速仍然是房企最主要追求的指标，预计楼市整体涨价幅度仍将受限。➢中长期来看，随着短期内热度的消散，市场恢复程度有待观望，仍需结合土地供应、城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行判断。4. 风险提示：居民购房消费力修复弱于预期，局部市场购房热度持续性差，实地收集数据信息偏差风险。仅供内部参考，请勿外传目录C O N T E N T S早春楼市实探系列活动背景013各城市市场特点——天津、济南、杭州、长沙、郑州、北京02市场特点总结03仅供内部参考，请勿外传早春楼市实探系列活动背景01Partone4仅供内部参考，请勿外传北京天津济南杭州长沙郑州早春实探楼盘系列活动背景➢活动背景：根据国家统计局数据，1月70大中城市房价数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%；70大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。➢城市选择：为探索各地成交修复趋势能否可延续，以及各地市场回暖驱动因素。我们选取典型一二线城市进行楼盘实探，其中包括北京、天津、济南、杭州、长沙、郑州。5资料来源：东方财富网，长沙乐居网，界面新闻，齐鲁壹点，新京报，浙商证券研究所活动背景及城市选择仅供内部参考，请勿外传各城市市场特点02Partone6仅供内部参考，请勿外传天津市场01➢疫情解封前：2022年天津楼市整体低位运行，疫情反复+宏观经济下行影响购房能力和购房信心，房价持续下行导致市场信心缺失，购房者观望情绪持续加剧。2022年1-2月天津整体市场不温不火，两极分化较为明显；3月新房市场迎来高峰；4月疫情好转后，并未出现期望中的“小阳春”或反弹迹象，反而和3月份环比持平。五一假期天津楼市备受关注，新房带看量明显提升。6月部分项目开启年中冲刺，新房市场成交量达到了全年的最高值，而后的暑期市场，多个项目陆续调整价格，伴随疫情的反复影响，下半年市场整体不温不火。➢疫情解封后：12月疫情封控解除，各地疫情管理陆续优化，疫情后2023年1月未出现销售量明显激增态势，2月市场热度出现回暖迹象。疫情放开后阳性病例逐渐增加，受其影响，12月天津楼市持续低迷态势。由于春节假期消费以旅游相关行业为主以及政策效果显现的迟滞效应，2023年1月天津地产市场相对萧条，未出现明显回暖趋势。春节后，2月首周天津楼市出现到访量和认购量激增现象，市场情绪逐渐转向乐观。➢新年伊始新房推盘有限，来访指数上扬。根据中指研究院数据，2023年1月天津新房市场供应面积26.41万平米，环比下降45.42%。1月受春节影响，天津房地产市场以顺销为主，商品房成交面积50.38万平米，环比下降50.28%，同比上涨42.68%；成交均价16116元/㎡，环比下跌2.66%，同比下跌1.23%。据克而瑞统计的数据，春节过后，天津全市新房到访量出现激增，2月6日-12日天津全市热销项目共计接待客户32370组，平均单盘接待118组客户，环比上涨28%；共计认购2879套，平均单盘认购10.5套，环比上涨38%，新房来访指数呈显著上涨的趋势。7资料来源：克尔瑞，浙商证券研究所图：2023年1-2月天津楼市来访及认购情况图： 2月6日-12日新盘来访指数图：绿城水西雲庐售楼处现场1.1 市场总结2月6日-12日天津新盘来访指数区域平均单盘来访量（人次）环比增幅（%）市内六区14223%环城四区12627%滨海新区12946%远郊区县8314%5034182692118431.41.67.610.5051015050100150全市平均来访量（人次，左轴）全市平均认购量（套，右轴）仅供内部参考，请勿外传天津市场011.2 市场特点8天津市场2023年节后修复有以下几个特点：➢ 特点1：疫情后购房需求释放，看房热度提升明显。天津新房项目，疫情管控优化前后到访量增长显著，优质楼盘有销量翻倍的情况。我们认为，当前市场上较为畅销的项目，购房客户多数为之前对该项目已较为了解，但观望情绪较重，等待优惠政策的群体，当前随着购房热度提升、市场优惠的释放、开发商提价等因素，之前积压的需求进行释放。➢ 特点2：优惠收回，价格企稳。天津刚改项目2023年初有不同程度的价格优惠，且春节后刚改项目打折力度有加大的现象，较2022年仍有降价的趋势。但案场最新价格调整趋势来看，2月底进入到价格底部区间，3月开始部分刚改楼盘有折扣力度减弱、价格企稳的情况。根据当地多个中介对市场短期预判，天津全市新房楼盘价格企稳是普遍现象，部分项目出现封盘（无法缴纳定金）以等待重新定价。➢ 特点3：现房、准现房受欢迎程度高。根据我们了解及克而瑞等第三方机构信息显示，当前客户买房仍然看重交房的确定性，即买即住的需求比较明显，现房及准现房受欢迎程度高。我们认为，如此现象延续，伴随需求逐步回暖，现房及准现房的库存有望加速去化。根据中指研究院数据，2023年1月天津全市可售面积环比下降至1978.24万平米，出清周期较2022年12月缩短至29.14个月，库存去化周期趋势