房地产行业：春节返乡楼市调研系列四，安徽合肥，22年整体房价稳步攀升，23年春节新房成交同比回暖

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 2 月 12 日 强于大市 相关研究报告 《浙江平湖：22 年 8 月限购放松后外地购房客增多；疫情管控政策放松后到访量提升——春节返乡楼市调研系列一》（20230204） 《重庆：22 年政策明显放松，但成交量仍创五年来新低，房价也自 5 月开始持续下跌——春节返乡楼市调研系列二》（20230207） 《陕西西安：22 年下半年政策明显放松，年底政策放松力度加大，但效果仍不及预期——春节返乡楼市调研系列三》（20230210） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 春节返乡楼市调研系列四 安徽合肥：22 年整体房价稳步攀升，23年春节新房成交同比回暖 核心观点 ◼ 城市宏观：合肥位于安徽省中部，江淮之间、长江三角洲西翼 ，下辖 4 个市辖区、4 个县、1 个县级市，总面积 11445 平方千米，2021 年末常住人口 946.5 万人，较 2020 年末增加 9.5 万人，人口规模位居安徽省首位，人口呈现净流入状态。交通区域便利，已实现高铁从合肥出发，1 小时到南京，2 小时到上海、杭州。2021 年全年，合肥市 GDP 达 11412.8 亿元，同比增速 13.6%。人均可支配收入保持高速增长。2021 年合肥市城镇居民可支配收入为 53208 元，农村居民可支配收入 26856 元，同比增长 10.2%和 10.6%。 ◼ 房地产市场：22 年新房成交量下跌三成，2023 年春节新房成交同比回暖。22 年合肥新房网签 3.76 万套，同比 21 年的 5.39 万套下跌约 30.1%。2023 年春节期间成交 375 套，较 22 年春节同期成交的 40 套有了大幅提升。 新房、二手房价格稳步攀升。2022 年合肥市（含市区及周边县市）新房、二手房均价整体呈稳步攀升趋势，2023 年 1 月合肥新房、二手房房价分别为 15731、16353 元/平。其中，合肥市区（不含四县一市）2022 年 12 月的最新商品住宅成交均价为 20419 元/平，较 2021 年同期上涨了 10.7%，主要源于区域成交结构和楼市调控政策松绑。 合肥购房客主要为本地改善性购房群体及外地购房者。外来购房者以安徽省内为主，主要来源于合肥周边地市，如六安、安庆。外来人口购房普遍集中在滨湖新区。 目前，合肥市主流开发商主要以大型国央企和深耕型民营企业为主。央企代表有华润、中海、招商、保利等，地方国企代表有合肥城建、合肥城投、皖投置业、高速地产；民营企业主要有龙湖、安徽置地、伟星、万科等。2022 年，合肥市房地产企业销售排名前三的房企分别为保利（159.3 亿元）、龙湖（146.9 亿元）、招蛇（121.9 亿元），市占率分别为 16.1%、14.8%、12.3%。 ◼ 土地市场：22 年成交量升价跌，土拍热度有所下降。2022 年合肥市住宅用地成交建面 1086.5 万平，同比增加 129.7%。在成交的涉宅地块中，有 30 宗地达最高限价，进入竞品质阶段，这些地块主要集中在滨湖、包河、蜀山等区域。2022 年住宅用地成交楼面均价 5739 元/平，同比下降 29.9%；土地溢价率为 6.38%，同比下降 8 个百分点。 ◼ 政策：2022 年合肥出台一系列楼市利好政策。1）5 月，瑶海、新站、新桥取消限购。2）公积金贷款金额提高，个人最高贷款由 45 万元提高到 55 万元，夫妻双方由 55 万元提高到 65 万元。3）首套房房贷利率下调。目前合肥首套、二套房房贷利率分别为 4.1%、4.9%。公积金利率下调至 3.1%。 ◼ 项目调研：我们选择合肥市经开区热门楼盘招商中海置地璟园与合肥市中心城区包河区中铁臻庭为调研对象。1）招商中海置地璟园：位于经开区，由招商、中海和安徽置地联合打造，销售均价 23979 元/平。项目共计 900 套房源，首开600 套，开盘当日全部售罄，首开去化率近 100%。2022 年 12 月底加推约 300套，目前剩余 200 套左右，第二批去化率约 33%，各户型均有部分房源。璟园项目 23 年 1 月销量经开区第一，春节期间仍维持较高热度。2）中铁臻庭：位于包河区核心老城区附近，周边教育，商业，医疗配套完善度很高，适合住惯老城区的刚改住户。销售均价 23000 元/平，开盘当日销售火爆，开盘去化率达72%，当前总体去化率 75%。项目余量有限，总体热度不高。开发商为中铁四局集团房地产开发有限公司，物业公司为安徽中铁佳家物业服务有限公司。 2023 年 2 月 12 日 春节返乡楼市调研系列四 2 目录 1 城市宏观 ：中部省会，中国长三角城市群副中心城市，经济发展较快 ............................................................................................................................ 4 2 房地产市场： 新房成交量下跌三成，商品住宅均价涨 10.7% ............... 6 2.1 2022 年新房成交量下跌三成，2023 年春节期间成交较 2022 年春节同期回暖........................ 6 2.2 22 年新房、二手房房价均稳步攀升，22 年末商品住宅均价较 21 年末涨 10.7% .................... 8 2.3 土地市场：成交规模大幅提高，土拍热度有所下降 ................................................................ 10 2.4 政策：2022 年合肥出台一系列楼市利好政策，包括部分取消限购 ........................................ 13 2.5 购房客：主要为本地刚改、新合肥人 ......................................................................................... 13 2.6 开发商格局：大型国央企与深耕型民企为主 ............................................................................. 13 3 调研项目： .................................................................................................. 15 3.1 招商中海置