宏观专题报告：美国房地产继续看涨

www.chinastock.com.cn 证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 宏观专题报告 2018 年 7 月 20 日 美国房地产继续看涨核心要点：1.美国房价已经超越 2008 年金融危机前的最高水平。在金融危机后美联储史无前例的量化宽松政策刺激下，随着美国房地产行业自身的市场出清，2012 年开始，美国房地产市场迎来复苏的拐点，至今已经实现连续六年的繁荣。总体上，当前美国房价从 2012 年底部已回升了 50%左右，新屋成屋中间价均已超过历史最高点。2.本轮美国房价上涨缘于供给短缺和需求上升。一方面,就房地产总需求来说，自 2008 年金融危机后至今的 10 年间，美国总人口不断增加，购房时宜群体(25-44 岁人群)人数上升；同时，经济增长加速、就业人口增加失业率处于历史低位附近、居民收入不断增长，叠加较低的住房自有率和家庭资产负债务率下降, 拉动了对房地产的需求不断上升。3.而同时，房地产供给方面，金融危机后的 10 年间，美国的新增住宅供应有限，新屋开工与营建许可平均数量，仅相当于战后 70 年的 7 成左右；加上建筑工人短缺,与核心区土地供给有限，美国新建住宅供给严重不足,房屋库存因此大幅下降、去化周期持续低企。供给不足明显。在需求上升而供给不足的情况下，美联储维持低利率、资本市场连创新高等因素，也在紧张的供需关系后，更进一步推动了房价上涨。4.虽然美国房价创出历史新高，但从美国经济强劲，个人收入增长，利率仍低于合意利率，加上供给有限，未来美国房价仍会上涨。风险提示：贸易战可能会影响到美国的房地产市场。因为关税和贸易战可能会导致美国购房成本增加。同时，会带来物价和服务价格的上涨，拉高抵押贷款利率，今年美国的房地产抵押利率已经随着通胀上升而升高。 分析师周世一 ：（8610）66568471 ：zhoushiyi@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070004 宏观专题报告 2 2017年5月 www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 日 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 目 录 1. 美国房地产热度高................................................................................... 3 1.1 房价再创新高 ................................................................................. 3 1. 2 销售量回暖 库存一直维持低位 ................................................................. 4 2. 金融危机后供给不足 需求旺盛 ........................................................................ 5 2.1 金融危机后供给不足 ........................................................................... 5 2.2 但需求旺盛 ................................................................................... 6 3. 房价未来仍会继续上涨 ............................................................................... 7 1.4 风险提示 ......................................................................................... 9 宏观专题报告 3 2017年5月 www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 日 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 1. 美国房地产热度高 1.1 房价再创新高 美国房价已经超越 2008 年金融危机前的最高水平。在金融危机后美联储史无前例的量化宽松政策刺激下，随着美国房地产行业自身的市场出清，2012 年开始，美国房地产市场迎来复苏的拐点，至今已经实现连续六年的繁荣。总体上，当前美国房价从 2012 年底部已回升了 50%左右，新屋成屋中间价均已超过历史最高点。 在去年 4 月份，美国新屋房价连创新高后，今年以来，5 月、6 月份的美国成屋房价也再创历史新高。据全美地产经纪商协会公布的数据，美国 5 月成屋售价再创历史新高，中位数价格同比增长 4.9%至 26.48 万美元，为连续第 75 个月同比上涨。而最新公布的 6 月房价中值较上年同期加速上涨 5.2%，至 27.69 万美元的历史高位，为连续第 76 个月同比上涨。 本轮美国房价上涨缘于供给短缺和需求上升。一方面,就房地产总需求来说，自 2008 年金融危机后至今的 10 年间，美国总人口不断增加，购房时宜群体(25-44 岁人群)人数上升；同时，经济增长加速、就业人口增加失业率处于历史低位附近、居民收入不断增长，叠加较低的住房自有率和家庭资产负债务率下降, 拉动了对房地产的需求不断上升。 而同时，房地产供给方面，金融危机后的 10 年间，美国的新增住宅供应有限，新屋开工与营建许可平均数量，仅相当于战后 70 年的 7 成左右；加上建筑工人短缺,与核心区土地供给有限，美国新建住宅供给严重不足,房屋库存因此大幅下降、去化周期持续低企。供给不足明显。 在需求上升而供给不足的情况下，美联储维持低利率、资本市场连创新高等因素，也在紧张的供需关系后，更进一步推动了房价上涨。 美国政府官方——联邦住宅供给机构监察办公室（OFHEO）发布的房屋价格指数显示，2018年一季度，OFHEO 房屋价格指数升至 413.88，同比上涨 6.62%，比 2008 年金融危机之前的巅峰378.25 高出 9.42%，比 2012 年 2 季度阶段低点 306.79 跃升 34.91%。 分地区看，美国房地产热门地区的房价涨幅更大。2018 年上半年，加利福尼亚一套房屋平均价格达到 60 万美元，美国市场房价创纪录高点。旧金山房价平均已上涨了 20.5 万美元，同比攀升 20%，创历史同期最大涨幅。 美国房产信息网站 Zillow 的数据显示，美国房价中值在过去一年上涨了 8.1%。他们预计未来 12 个月房价将上涨 6.5%。这一预测发布于 2018 年 7 月，因此一直延续到 2019 年夏季。 美国 6 月 NAHB 房产市场指数 68，预期 70，前值 70。这是全美住房建筑商协会/富国银行全美住