建发股份(600153)收购美凯龙股权，提升资产运营力及完善消费品供应链一举两得

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·A 股公司简评 房地产开发 收购美凯龙股权，提升资产运营力及完善消费品供应链一举两得 核心观点 公司拟以不超过 63 亿元收购美凯龙 29.95%股份，收购完成后可 能成为控股股东。美凯龙持有并运用大量家居卖场，有助于公司提升资产运营力及完善消费品供应链一举两得。公司 2022 年地产业务销售拿地表现强劲，预计 2023 年仍将延续这一趋势；供应链业务稳步增长，并通过多重方式向上下游逐步延伸。 事件 1 月 13 日公司公告与红星控股达成框架协议，拟以不超过 63 亿元的现金收购美凯龙 29.95%的股份，收购完成后公司可能成为美凯龙的控股股东。 简评 拟现金收购美凯龙 29.95%股份，或成控股股东。1 月 13 日公司公告拟以不超过 63 亿元的现金收购美凯龙 29.95%的股份。本次交易前，红星控股持有美凯龙 60.1%股份，其中 20.3%的股份归属于可交债质押专户，由阿里巴巴持有。1 月 13 日，美凯龙披露阿里巴巴有意换股取得 2.5 亿股 A 股股票。若公司本次收购和阿里巴巴换股均顺利完成，建发股份将持有美凯龙 29.95%的股份，红星控股及一致行动人将持股 24.88%，阿里巴巴将持股 6.68%，公司可能成为控股股东。 收购连锁家居商场龙头，提升资产运营能力并完善消费品供应链布局。美凯龙是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，深耕零售 30 余载，截至 2022H，自持商场 94个，委管商场 280 个，上半年出租率 92.1%。受疫情和其他因素影响，美凯龙业绩承压，2022 年前三季度实现营收 104.8 亿元，同比下降 7.7%；实现归母净利润 13.2 亿元，同比下降 42.4%，随着疫情管控放开和房地产支持政策的持续出台，其业绩有望筑底。当前时点，美凯龙 PB 估值仅为 0.4X，远低于可比公司。公司收购美凯龙一方面可以提升自身的资产运营能力，另一方面可借助其平台优势和渠道资源进一步完善消费品供应链业务的布局，增强公司实力。 供应链业务向产业链上下游积极延伸。公司持续扩大业务纵深，通过多重方式向产业链上下游延伸，增强公司于核心品类的话语权和在产业链上的影响力。2022 年 1 月，公司取得森信纸业控制权，2022 年 11 月参与宜宾纸业重组，持续推进对浆纸业务的产业链整合；2022 年 10 月，公司增资中来股份子公司，12 月参与苏文电能定增，加快于新能源业务方面的布局；本次收购美凯龙 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期： 2023 年 01 月 15 日 当前股价： 12.93 元 目标价格 6 个月： 19.75 元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -11.01/-11.52 -13.05/-18.66 33.85/45.03 12 月最高/最低价（元） 15.76/9.20 总股本（万股） 300,517.10 流通 A 股（万股） 284,436.61 总市值（亿元） 388.57 流通市值（亿元） 367.78 近 3 月日均成交量（万） 2781.74 主要股东 厦门建发集团有限公司 45.13% 股价表现 相关研究报告 2022-10-28 【中信建投房地产】建发股份(600153):业绩符合预期，供应链业务稳步增长 ——2022 年三季报点评 2022-08-26 【中信建投房地产】建发股份(600153):业绩略超预期，拿地拓储积极 ——2022 年中报点评 2022-05-27 【中信建投房地产】建发股份(600153):拓储融资并进，国企优势尽显 -26%24%74%124%2022/1/142022/2/142022/3/142022/4/142022/5/142022/6/142022/7/142022/8/142022/9/142022/10/142022/11/142022/12/14建发股份沪深300建发股份(600153.SH) 仅供内部参考，请勿外传 1 A 股公司简评报告 建发股份 请参阅最后一页的重要声明 部分股权，完善消费品供应链的布局，也是公司产业链布局战略的具体体现之一。 销售表现优异，拿地强度保持高位。据克而瑞统计，公司 2022 年实现销售金额 2158 亿元，同比下降 6.6%，销售规模位列百强房企第 8，较 2021 年上升 9 位，增速在主流房企中排名第 4，表现优异。根据我们对公司公开市场拿地的统计，全年权益拿地金额 673 亿元，权益拿地强度达 45%，其中 63%位于一二线城市，87%位于海西和长三角，较高的拿地强度和优质的土储布局为公司地产板块逆势增长打下坚实基础。 维持买入评级和目标价不变。我们维持 2022-2024 年的盈利预测， EPS 分别为 2.26/2.57/2.95 元。我们认为公司两大业务成长型地产和头部供应链运营双轮驱动其未来高速增长，具备较大成长空间，维持买入评级和目标价 19.75 元不变。 风险提示：1）公司供应链运营业务商业模式为根据商品成交额并按照一定比例收取固定的费用，2022 年以来大宗商品价格下滑，公司收入规模和盈利能力都有可能受到冲击，公司积极拓展供应链业务品类和区域，但新品类和新区域都需要培育的过程，且过程中面临风险。此外，海外业务是公司供应链业务的重要组成，当前海外主要经济体面临衰退，俄乌战争也带来地缘政治风险，都有可能对公司业务造成影响。2）公司房地产业务板块由建发房产和联发集团两个主体运营，联发集团在三四线城市有较多存货，或对公司销售造成拖累，此外，当前房地产销售拐点为现，尽管建发房产布局于核心城市的核心区域，在过去取得了优异的的销售成绩，但这并不能代表未来。3）我们仅通过中指和克而瑞数据库对公司 2022 年公开市场拿地情况做出统计，拿地后可能由于合作等原因，导致最终的权益比例和拿地金额和我们的统计有所出入。 表 1：重要财务指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 432,949 707,844 890,418 1,102,724 1,344,515 增长率(%) 28.4 63.5 25.8 23.8 21.9 净利润(百万元) 4,504 6,098 6,802 7,732 8,863 增长率(%) -3.7 35.4 11.5 13.7 14.6 ROE(%) 9.5 8.0 8.2 8.8 9.3 EPS(元/股，摊薄) 1.57 2.13 2.26 2.57 2.95 P/E(倍) 9.0 6.6 6.3 5.5 4.8 P/B(倍) 1.1 0.8 0.8 0.7 0.6 资料来源：wind，中信建投 仅供内部参考，请勿外传 2 A