六大另类资产：中国地产市场新焦点

China’s ‘New’ Economy Smart, Sharing and Green 1六大六大另类资产另类资产中国地产市场新焦点戴德梁行大中华区研究团队生 物 科 技 商 业 地 产数 据 中 心长 租 公 寓 酒 店体 验 式 零 售冷 库 2 PART 1 Executive SummaryChina’s ‘New’ Economy Smart, Sharing and Green 3第一章摘要第二章介绍第三章另类资产生物科技商业地产体验式零售冷库数据中心长租公寓酒店第四章要点总结第五章附录4688082101740617176目录4 第一章 摘要摘要第一章中国另类资产的兴起受到多重因素的影响，主要因素有： ο 宏观经济趋势； ο 不断变化的人口动态； ο 技术 ; ο 新的工作和生活方式； ο 可持续性意识的提升，以及； ο 新冠肺炎疫情。本报告旨在研究这些关键因素，以及它们如何积极推动以下六大另类资产的发展：中国各大城市正通过激励和促进政策来改变地产的“基因”，因为生物科技产业将成为未来城市经济发展的主要驱动力。生物科技商业地产六大另类资产 中国地产市场新焦点 5购物中心和商业街不仅是消费购物的场所，而且也是具备公共文化、时尚商业、艺术展演、休闲娱乐等功能和特色的体验空间，同时能够满足中国消费者的精神消费需求。展望未来，中国数字经济的快速发展预计将带来数据中心机架需求量的激增。随着大规模数据处理、存储和传输量的增加，市场对这些数据服务的刚性需求亦将强势上涨。最后，人口结构变化，旅游消费行为变化，对便利性的更高追求，健康、安全和清洁意识的提高，以及对独特体验的渴望都是影响酒店另类资产发展的关键因素。对于酒店投资者、开发商以及运营商来说，关注这些关键因素变化有利于他们及时地抓住酒店市场涌现的商业机遇。随着越来越多的公众意识到健康住宅（包括健康长租公寓）的重要性，可以预见未来几年拥有健康认证的长租公寓供应量将会迎来进一步增长。未来几年，中国冷库市场预计将会迎来更多的优质仓储空间供应，这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。体验式零售数据中心酒店长租公寓冷库6 第二章 介绍介绍第二章中国另类资产的兴起受到多重因素的影响，主要因素有：本报告旨在研究这些关键因素，以及它们如何积极推动以下六大另类资产的发展： ο 宏观经济趋势； ο 不断变化的人口动态； ο 技术 ; ο 新的工作和生活方式； ο 可持续性意识的提升，以及； ο 新冠肺炎疫情。 ο 生物科技商业地产； ο 体验式零售； ο 冷库； ο 数据中心； ο 长租公寓，以及； ο 酒店。六大另类资产 中国地产市场新焦点 78 第三章 另类资产另类资产第三章生物科技商业地产长租公寓体验式零售数据中心 酒店冷库在提及传统投资时，我们通常会想到股票和债券。而在讨论另类投资的概念时，大宗商品、货币、贵金属、数字加密货币、艺术品、收藏品、高端酒，甚至房地产等都是许多人会想到的典型例子。 然而，有些投资者会认为房地产投资是一种传统投资，因为他们的投资方向通常是主流房地产物业类型，例如甲级写字楼、优质购物中心、高标物流仓储设施和住宅等。 六大另类资产 中国地产市场新焦点 9六大另类资产中国地产市场新焦点>> 第 10 页>> 第 71 页>> 第 17 页>> 第 61 页>> 第 76 页>> 第 40 页事实上，房地产属于另类资产。在房地产投资标的中，除了主流房地产物业类型之外，还有诸如，加油站、医院、停车场、俱乐部和学生宿舍等物业类型。在中国，另类房地产投资和另类物业资产亦备受投资者青睐。在本报告中，我们根据当前地产市场分析和未来行业前景预判，精选了六大投资者感兴趣的另类资产。同时，本报告也介绍了各项另类资产发展的影响因素、基本要素和主要特征。 另类资产01生物科技商业地产10 第三章 另类资产六大另类资产 中国地产市场新焦点 11最近尤其新冠肺炎疫情以来，世界各地越来越多的受教育群体对医疗健康重要性的认识不断提高，政府加大相关支出，人口老龄化趋势加剧，医学等生命科学及相关技术不断进步。因此，全球生物科技领域正日益出现新的商业机会。中国作为全球最重要的生物科技市场之一也不例外。行业正在迎来诸多利好因素，包括： ο 行业的有机增长； ο 人口结构的变化； ο 公共及个人开支； ο 国家健康保障覆盖； ο 宏观政策和改革； ο 研究和创新……中国的政府投资、企业投资以及个人投资都在持续关注这些利好因素给生物科技领域带来的巨大需求。为了适应这种不断扩大的投资，产业对相关的生物科技房地产（包括相关的另类资产）的需求将持续存在，其中包括大型生物科技园区空间，实验室空间，办公空间，分销仓库空间以及药房等零售商店空间等等。在本章节中，我们将介绍相关物业的选址考量，特别是生物科技园和生物科技企业的办公室。选址考量：房地产在任何生物科技企业的商业成功中都起着不可或缺的作用，各业务运营地点的选择通常可以决定企业的成败。好的选择往往来自于战略研究和分析。经过反复检验，许多生物科技企业选择了大中华区作为其在亚太地区的业务运营点（图 1）。图 1：亚太国家 / 地区⸺生物科技企业总部位置的分布情况（2019 年）424 140 48 22 150 130 20 大中华区日本印度其他韩国澳大利亚新加坡资料来源：科睿唯安，戴德梁行研究部从战略角度考虑企业的选址问题，生物科技企业必须考虑到一个国家的当地城市市场，以及这些城市市场中的区域市场动态，还有目前的专业生物科技园区。此外，还需要考虑与生物科技行业相关的专业房地产，无论是研发实验室、制造工厂、办公室、仓库或药店，甚至是数据中心（图2）。图 2：与生物科技行业相关的专业房地产示例资料来源：戴德梁行研究部研发实验室 药店制造工厂 办公室仓库数据中心关于研发实验室，目前在中国生物科技房地产市场出现了一个新的现象，那就是联合研发实验室。随着越来越多的生物科技初创企业的涌现，近年来医疗领域新发现的潜力也越来越大。 然而，许多初创企业都没有资金来建造和运营专门的实验室来测试和开发他们的生物科技医疗产品。联合实验室就因此可以发挥作用，向包括初创生物科技公司在内的企业租赁实验室设施来提供急需的产品测试和开发。以合适的方式建造和运营灵活的联合实验室都有助于吸引和留住人才，并缩短从产品探索和开发到实现完全治疗性医疗产品的时间。这些专业房地产资产的位置也必须仔细考虑，以确保业务优化的成功。例如，在特定地点（如特定的生物科技园）建厂，可能会使整体业务有资格获得税收减免和 / 或在未来寻求进一步业务扩张时受到当局的青睐。12 第三章 另类资产六大另类资产 中国地产市场新焦点 13图 3：中国以生物医药产业为重点发展方向之一的国家级产业园区（2019年）图 4：中国生物医药产业园区（BIP）产值（2017⸺2020 年）以生物医药产业为重点发展方向之一的国家级产业园区其他国家级产业园区 资料来源：赛迪顾问，新浪医药，戴德