股权策略周报：内房股配股风险仍存在，行业需要更多政策上的支持

东方证券（香港）有限公司 请参阅最后一页所载的分析员核证、公司披露事项以及免责声明 1 自从十月谷底以来，内房板块已反弹 50%+，公司亦趁着市场气氛好转配售股份或沽售旗下子公司的股份以加强其流动性状况。该板块同期大幅度跑赢恒生国企指数约 25%，主要原因包括：1）中国重启期望，2）一连串对地产的放松措施。但是该次反弹是否能持续呢？ 需要房地产销售稳健复苏 – 据中国房地产指数系统，最近的一手成交量依然疲弱，上周成交约三万宗，年比下降 40%。作为参考，疫情前每周成交可达到六万宗以上的。一线城市成交较为乐观，上周只是下降 10%，而二线城市成交表现最差，下跌 46%。暂时楼市缺乏信心，但疫情高峰期 1-2 个月过后，数据可能会变得较为乐观。 配股潮代表流动资金仍然紧张 – 最近不少内地地产发展商借势配售新股以填补不足的现金流。别墅公寓和豪宅发展商雅居乐将配售约港元6.2 亿，是一个月内第二次配售。另外，总部位于上海的旭辉控股集团有限公司打算配售约港元 9.6 亿的股份。两家公司配股折让分别为相当于前收市价的 17%和 14%。 政府的支持有待见效- 自 11 月起，相关放松的政策包括：1）让国企银行为发展商发行境外债券，2）股权融资，3）允许商业银行提供信用额度给地产商。但现在只有“优质”的地产商才能得到流动性的支撑，而信用额度并非是必借的。 内房股配股风险仍存在，行业需要更多政策上的支持 2022 年 12 月 22 日 股权策略周报 冯皓霆 (SFC CE: BKB324) 分析师 +852 3519 1201 ht.fung@dfzq.com.hk 图 1: 上证地产指数（6 个月表现） 数据来源：彭博，东方证券（香港） 5/22 9/22 12/22 东方证券（香港）有限公司 2 一、配股短期不利好内房股但其债券将受惠 由于现时流动性依然紧张，地产商唯有靠配股或减持其物业公司的股份以筹集现金。但投资者一般会觉得政策将明朗化，内房会慢慢得到更多的支持，对该行业信心会逐步恢复。 需求上的支持 – 上周有地区政府放松限购令，如佛山核心地区、武汉与厦门的非核心地区。另外，南京下调了商业物业的首付比例，而另有小数城市下调住宅首付比例和上调按揭金额。这个趋势可能会持续和普及化，但我们认为大幅度放松机会较低，目标是减少下行风险。 基准贷款利率维持不变 – 略为令市场失望的是，基于央行上周维持货币政策不变后，银行连续第四个月保持基准贷款利率在 3.65%的水平，五年期抵押贷款利率也保持在 4.3%。这也代表暂时央行不会大力放水。 中国美元债反弹 8% - 彭博追踪中国公司美元债的指数近 2 个月从低位反弹 8%，受到中国对疫情政策的改变，海外投资者趁着机会吸纳估值极低的中国企业美元债。加上，上市地产商屡次配股有助于增强流动性，还款能力增加，信贷风险降低。图 2: 彭博中国美元债指数每月回报率 数据来源：彭博，东方证券（香港） 东方证券（香港）有限公司 3 二、亚洲地区的公司债开始回暖 与其他地区比较，亚洲非日本投资级别的信用违约掉期（CDS）大幅度下降，表示市场对亚洲公司的信贷风险感到乐观。自 11 月底，亚洲 CDS下跌了 15 基点，比欧洲的下跌 7 基点还好，北美 CDS 反而上涨了一点。 虽然投资者对中国的境外美元债还是保守，但由于市场预期美国 CPI 的高峰已过了，意味着加息周期即将见顶，美元指数回落，中国/亚洲企业美元还债能力增加，违约风险降低。 中国的美元 7500 亿境外美元债券市场自 2021 年恒大债务危机现在得以舒缓，但到 2023 年底，中国负债累累的房地产行业至少有 2920 亿美元的在岸和离岸贷款到期，所以不会一帆风顺，只不过是最坏的时候已经过去。 图 3: 亚洲信贷风险明显下降 数据来源：彭博，东方证券（香港） 图 4: 美联储近期资产负债表趋势 东方证券（香港）有限公司 4 分析员核证 分析员，冯皓霆，主要负责拟备本报告并谨此声明－ (1) 本报告所表达之意见均准确反映分析员对所述公司(等)/证券之个人见解； (2) 分析员之补偿与本报告的推荐或意见或投资银行部并没有直接或间接的关系； (3) 分析员不是直接或间接地受投资银行部监管或隶属予投资银行部； (4) 分析员就报告中论述的公司(等)/证券，根据证监会操守准则第16.5(g)段，并没有违反安静期限制； (5) 分析员及其有联系者没有曾在发表本报告之前的30天内进行交易或买卖涉及本报告所论述的公司(等)/证券； (6) 分析员及其有联系者并没有在任何与报告中论述的公司(等)中担任高级人员； (7) 分析员及其有联系者并没有拥有研究报告内所论述股份的任何财务权益。 东方证券评级含义 买入—描述了我们预期在未来12个月内将提供>10%的总回报的股票。 增持—描述了我们预期在未来12个月内将提供>0%的总回报的股票。 持有—描述了我们预期在未来12个月内将提供-20%至20%的总回报的股票。 卖出—描述了我们预期在未来12个月内将提供<0%的总回报的股票。 重要披露及免责声明 东方证券(香港)有限公司可能与报告中论述的公司(等)拥有或正寻求业务关系。因此投资者应留意报告的客观性可能受潜在的 利益冲突所影响。在进行投资决定时，投资者应视本报告为其中一个参考因素。 东方证券(香港)有限公司及其附属公司、要员、董事及雇员在任何时间可能持有本报告所提及之任何证券、认股证、期货、期 权、衍生产品或其他金融工具的长仓或短仓。 东方证券(香港)有限公司或其集团公司可能持有相等于或高于本报告所评论之公司的市场资本值、已发行股本或已发行单位的 1%的财务权益。 东方证券(香港)有限公司或东方证券(香港)有限公司任何其他成员在任何情况下，均不会就由于任何第三方在依赖本报告内容 时之作为或不作为而导致任何类型之损失（无论是直接、间接、随之而来或附带者），负上法律责任或具有任何责任。 本报告内容或意见仅供参考之用途，并不构成任何买入或沽出证券或其他金融产品之要约。本报告并无顾虑任何特定投资者 之特定投资目标、财务状况、或风险承受程度，投资者在进行任何投资前，必须对其投资进行独立判断或在需要时寻求独立专业意见。东方证券(香港)有限公司不保证执行此报告提及的投资产品或金融工具的交易。 虽然本报告资料来自或编写自东方证券(香港)有限公司相信是可靠之来源，惟东方证券(香港)有限公司并不明