招商蛇口(001979)重组增厚前海权益，优质资源助力发展

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 公 司 研 究 公司点评 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产开发 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃relatedReport＃ 相关报告 《招商蛇口 11 月销售点评：债券融资保持优势，公司拟定增募资购买资产》2022-12-11 《招商蛇口拟定增募资公告点评：方案重启，优质资源助力发展》2022-12-06 《招商蛇口 10 月销售点评：销售金额保持大幅增长，融资优势明显》2022-11-10 《招商蛇口 9 月销售点评：销售金额同比大幅增长》2022-10-11 ＃emailAuthor＃ 分析师： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 ＃assAuthor＃ 联系人： 宋词 songci@xyzq.com.cn 王沁雯 wangqinwen@xyzq.com.cn 洪波 hongbo@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ 事件： 12 月 16 日公司公告，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团 24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业 2.89%股权，并募集配套资金。交易完成后，公司对招商前海实业的权益比例提升约 13.65 个百分点，有利于提高其在前海片区享有的资源价值。本次增发价格为 15.06 元/股，标的资产交易对价尚未确定。 重组有利提高公司在前海片区享有的资源价值。标的资产南油集团和前海实业主要资产为通过“前海自贸”间接享有的深圳前海妈湾约 80.62 万平方米的土地使用权。本次交易有利于提升公司在前海片区享有的资源价值。我们计算，交易完成后，招商蛇口对前海自贸投资权益增加 6.83pct 至 43.0%。 前海片区土储价值丰厚，优质资源助力发展。前海土储位于前海深港现代服务业合作区内，直接受益于《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，且储备类型较为丰富。根据公司半年报公告，前海妈湾片区计容建面 455.84 万平方米（不含人才用房），目前约 390 万平方米未开工，开工率仅 14.4%。目前已完工住宅项目均价约 10.8 万元/平米。 公司销售表现靓丽。下半年以来，公司销售恢复明显，7-11 月销售金额同比增长 24%，其中 9、10 月份销售增速超 50%。1-11 月公司销售金额同比-11.6%，远好于百强房企和全国商品房销售水平，1-11 月百强房企销售金额同比-43.3%，全国商品房销售金额同比-26.6%。较好的销售表现主要得益于公司优质且充足的土地储备，和有效的推盘销售策略。 今年以来仍然保持较高拿地力度，为未来销售奠定基础。今年 1-11 月累计拿地金额 1167 亿元，拿地力度 47%，2021 年拿地力度 65%，2020 年 54%，持续保持较高力度。且拿地区域集中一、二线城市，根据 2022 年拿地金额计算，一线城市占比 47.0%，二线城市占比 35.4%，三四线城市占比 15.0%，海外占比 2.6%。占比排名前五的城市为：上海（30.0%），北京（8.8%），深圳（8.2%），苏州（7.2%），合肥（6.7%）。优质资源储备也为后续公司发展奠定基础。 投资建议：抓住股权融资政策窗口期，增加在前海片区享有的资源价值，助力公司发展。销售表现靓丽、拿地力度较高、拿地利润率改善，持续看好公司投资价值。由于本次发行数量尚未确定，我们维持 22-23 年 EPS 为 1.43 和 1.57 元，以 12 月2 日收盘价计算，PE 分别为 10.2 倍和 9.3 倍，维持“买入”评级。 风险提示：方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。 ＃dyCompany＃ 招商蛇口 ＃ dyStockcode＃ 001979 ＃title＃ 重组增厚前海权益，优质资源助力发展 ＃createTime1＃ 2022 年 12 月 19 日 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 公司点评报告(不带市场行情) 报告正文 12 月 16 日，公司发布发行股份购买资产并募集配套资金预案，拟购买深投控持有的南油集团 24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业 2.89%股权。本次交易完成后，公司对于招商前海实业的权益比例提升约 13.65pct，进一步增强了招商蛇口对于前海自贸投资的控制，有利于上市公司提高其在前海片区享有的资源价值。本次交易中，发行价格为 15.06 元/股，交易对价尚未确定。 1、 重组增厚前海权益，优质资源助力发展 1.1 标的资产：前海妈湾片区优质土地资源 本次增发有利提高公司在前海片区享有的资源价值。标的资产南油集团和前海实业主要资产为通过“前海自贸”间接享有的深圳前海妈湾约 80.62 万平方米的土地使用权。易，有利于提升公司在前海片区享有的资源价值。我们计算，交易完成后，招商蛇口对前海自贸投资权益增加 6.83pct 至 43.0%。 前海片区土地资源价值丰厚。位于前海深港现代服务业合作区内，直接受益于《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，具有安全的价格边际；储备类型较为丰富，既可以满足发展战略的要求，在一定程度上又能有效应对宏观经济和政策调控带来的波动。根据半年报公告，公司在前海妈湾片区拥有计容建面 455.84 万平方米的项目（不含人才用房），截至 2022 年 6 月底尚有约 390 万平方米的项目未开工，开工率仅 14.4%。目前已完工住宅项目均价约 10.8 万元/平米。 图表 1、通过增加前海自贸投资权益比例，提升在前海片区享有的资源价值 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 公司点评报告(不带市场行情) 1.2 交易影响：增强对前海优质片区资源控制 增强对前海优质片区资源控制。交易完成后，招商蛇口对前海自贸投资权益增加6.83pct 至 43.00%。南油集团将成为上市公司的全资下属公司，公司对“前海实业”持股比例提升至 85.99%，对“前海自贸”权益比例也将提升 6.83pct 至 43.00%。进一步增加对妈湾优质土地资源的权益比例。 同时，本次方案募集资金将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。其中，募集配套资金用于补充流动资金、偿还债务的比例不超过交易作价的 25%，或者不超过募集配套资金总额的 50%。 1.3 交易方案 发行价格 15.06 元/股，标的资产交易价格尚未确定。选取重组定价基准日前 60 个交易日行价格，为15.06元/股。发行数量按照交易对价/发行价格确定，目前标的资产的交易价格尚未确