房地产行业动态点评：国企整合启幕，重掌核心资产话语权

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 国企整合启幕，重掌核心资产话语权 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 12.10 买入 新城控股 601155 CH 27.72 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 招商蛇口 001979 CH 15.00 买入 建发股份 600153 CH 15.37 买入 华联控股 000036 CH 4.48 增持 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 27.00 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 12 月 04 日│中国内地 动态点评 国企整合序章启幕，重掌核心资产话语权 12 月 1 日，陆家嘴（600663 CH）发布公告，拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金，打响央国企整合集团优质资产第一枪。虽然“第三支箭”意味着房地产并购重组、股权融资全面放开，但我们认为央国企的资源整合依然将是最重要的旋律。我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，地产板块有望迎来贝塔机会。 并购重组通道放开，“大集团小公司”迎接新机遇 当前房地产市场中不少央国企存在“大集团小公司”的情况，原因在于，集团的优质地产资产因重组通道的关闭无法注入，而上市公司由于规模较小，一方面在市场中很难与头部房企竞争，另一方面也很难用现金一次性收购集团资产，导致规模迟迟无法提升，市场排名持续落后。此次并购重组的放开给了这类房企一个系统解决这个问题的机会，一来可以解决同业竞争问题，二来可以做大做强上市平台，让上市平台重新掌握集团的核心资产话语权，这也符合“推动国有资本和国有企业做强做优做大”的方针。 当前并购整合机遇：行业复苏机遇、引入潜在战投 央国企当前并购整合还有望享受 2 个机遇：1、时点。当前全国房地产市场处于低位，未来有望随着房地产需求侧政策以及管控政策逐步优化，需求端拾级而上，从而带来整合资产价值重估，此时启动并购重组意味着有望完整享受此轮市场复苏机遇，其中重点布局核心一二线城市的央国企有望优先受益。2、配套融资引入潜在战略股东。目前部分央国企拥有资源优势，但在运营开发层面较头部房企仍有差距，借助此次重组可以启动配套融资，借机引入有能力有意愿的头部房企也是一个可以期待的方向。 关注央国企整合机遇 我们认为此次“第三支箭”将沿着三条逻辑线循循展开：1、央国企并购整合+配套融资；2、未出险房企（尤其是民企）资源整合+再融资；3、出险民企通过股权再融资引入战投、改善现金流等，看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。我们认为房地产板块将迎来贝塔机会，重点推荐：1）A 股开发：金地集团、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；2）具备资源整合预期的房企：华联控股；3）港股开发：中国海外发展、华润置地、龙湖集团；3）物管公司：保利物业、招商积余、万物云、中海物业、新大正。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (29)(14)11530Dec-21Apr-22Aug-22Nov-22(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 金地集团（600383 CH，买入，目标价 12.10 元） 10 月 27 日公司发布三季报，期内公司实现营收 530.8 亿元，同比-1.5%；实现归母净利润33.4 亿元，同比+0.8%；EPS0.74 元。公司财务稳定，管理层态度积极，持续购买债券彰显信心。我们预计公司 2022-2024 年 EPS 为 2.00/2.14/2.26 元，可比公司 2022 年 Wind一致预期 PE 为 6.05，给予公司 2022 年 6.05 倍 PE；目标价 12.10 元；维持“买入”评级。(最新报告日期：2022 年 10 月 30 日） 风险提示：行业销售下滑风险；股东减持风险。 滨江集团（002244 CH，买入，目标价 13.23 元） 公司 10 月 26 日披露三季报，1-3Q2022 实现营收 198.7 亿元，同比-19%；归母净利润 20.6亿元，同比+55%。我们预计 22-24 年 EPS 为 1.26、1.44、1.66 元。可比公司 2022 年平均 PE（Wind 一致预期）为 7.4 倍，考虑到公司销售、拿地和融资优势突出，是民营房企中的稀缺优质标的，我们仍认为公司合理 2022PE 为 10.5 倍，予以目标价至 13.23 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 10 月 26 日） 风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。 新城控股（601155 CH，买入，目标价 27.72 元） 11 月 18 日公司公告，交易商协会已受理公司 150 亿债务融资工具储架式发行，21 日，证监会主席易会满在 2022 金融街论坛年会上提到，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房企合理债券融资需求，房企纾困节奏加快，为公司财务稳健性注入信心。我们预计 2022-2024 年 EPS 分别为 3.60/3.83/4.23 元，参考可比公司 2022 年 7.4 倍 PE 估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，开发土储充沛，双轮驱动路径日益清晰，本次中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性，我们认为公司 2022 年合理 PE 估值为 7.7 倍，目标价 27.72 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 11 月 22 日） 风险提示：行业销售下行风险；园区开发业