房地产行业第46周周报：新房成交持续走弱，供需端政策进一步宽松

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 11 月 21 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函臵换预售资金规定的点评: 允许保函臵换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 ] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 46 周周报（11 月12 日-11 月 18 日） 新房成交持续走弱，供需端政策进一步宽松 本周新房成交环比下降，同比降幅扩大；二手房成交环比微增，同比增速下滑。土地市场环比量价齐跌，溢价率持续下降。 核心观点  本周新房成交环比下降，同比降幅扩大；二手房成交环比微增，同比增速下滑。43 城新房成交面积 263.4 万平，环比下降 1.6%，同比下降 50.7%，同比降幅较上周扩大了 8.8 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 10.2%、16.1%、-35%，同比增速分别为-23.9%、-33.3%、-58.8%，一、二线城市同比降幅缩小了 6.4、6.8 个百分点，三线城市同比降幅扩大了 27.2 个百分点。15 城二手房成交面积 132.5 万平，环比上升 0.2%，同比上升29.2%，同比增速较上周降低了 13.6 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 4.1%、-1.3%、-1.8%，同比增速分别为 2.0%、52.9%、65.9%，一、二线城市同比增速下降 1.1、30.7 个百分点，三线城市同比增速上升了 16.8 个百分点。  新房库存面积环比下降，去化周期同环比上升。14 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比下降0.1%，同比上升 1.9%，去化周期为 13.7 个月，环比上升 0 月，同比上升 2.3 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 0.5%、-0.2%、0.1%；去化周期分别为 11.2、12.1、14.4 个月，一、二、三线城市环比上升 0.3 个月、-0.3 个月、-0.1 个月。  土地市场环比量价齐跌，同比量价齐升，溢价率同环比下降。百城土地成交建面 2725 万平，环比下降 40.5%，同比上升 16.1%；成交土地总价 457 亿元，环比下降 47.4%，同比上升 53.9%；楼面均价 1677 元/平，环比下降 11.6%，同比上升 32.6%；溢价率 2.09%，环比下降 35.9%，同比下降 30.1%。  本周房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 65.6 亿元，同比下降 51.6%，环比上升 17%；净融资额为-38.3 亿元。其中国企国内债券总发行量为 65.6 亿元，同比下降 51.6%，环比上升 17%；净融资额为 23.2 亿元。民企国内债券未发行债券，总偿还量为 61.4 亿元，同比下降 9.9%；净融资额为-61.4 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 0.2%，较上周下降 10 个百分点；相对沪深300 收益为-0.1%，较上周下降 9.7 个百分点。房地产板块 PE 为 12.9X，较上周上升 0.04X。  北上资金对食品饮料、非银金融和家用电器加仓金额较大，分别为 66.74、48.41 和 40.52亿元。对房地产的持股占比上升 0.01%（上周上升 0.06%），净买入 6.99 亿元（上周净买入-11.83 亿元）。 投资建议  本周公布的统计局数据显示，10 月房地产销售与投资持续低迷，当前行业基本面并未出现明显反转。但近期，供需两端新一轮宽松的想象空间正被打开，地产板块有望迎来修复。供给端方面，近期一系列政策支持下，优质民营房企的融资工作正在加速推进，“第二支箭”出台后的一周内，龙湖、新城、美的合计 500 亿储架式中票均获受理。本周，银保监等三部分允许银行保函臵换预售监管资金，我们认为该规定有两大利好：1）将银行信用注入到房地产项目当中，帮助优质房企缓解流动性压力，提升预售资金使用效率。2）此前预售资金监管政策多为地方性政策，本次为全国范围内的规定，范围更广、影响更大。至此，“第二支箭”+金融 16 条+保函臵换预售监管资金统一规定，较大程度地提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。需求端方面，继北京两地区放松限购，杭州放松限贷后，本周成都（11 月 17 日）和西安（11 月 19 日）相继放开限购，我们预计未来高能级核心城市需求端政策将持续放松，或集中在局部优化限购、放松认房又认贷标准、房贷利率下行、首付比例下调等方面。我们建议关注：1）稳健的龙头央企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、滨江集团、华发股份。2）边际收益于政策利好的优质民企（含混合所有制房企）：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿地控股、旭辉控股集团、碧桂园。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2022 年 11 月 21 日 房地产行业第 46 周周报（11 月 12 日-11 月 18 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................