房地产行业中西部调研详细纪要：2018年，中西部核心城市能否延续热度？

C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 2018 年，中西部核心城市能否延续热度？——中西部调研详细纪要行业动态信息 楼市调控政策：仍在逐步加码，一二手房价格倒挂严重 成都政策环境最严格，在预售证严格管理下，全年成交处于低位。重庆在需求端不限购但是供应端限价，由此导致热点区域一、二手房价格倒挂，但近期有部分楼盘出现限价突破现象，后续值得关注。西安仍保持 4 限政策，但是整体调控基调相对温和，主要抑制投资需求。昆明在 2017 年属于调控最宽松城市之一，今年 3月份政策加码，将限售区域扩大至全市且提高二套房首付比例至45%。贵阳目前政策调控力度较弱，未来如果价格存在上涨压力，不排除会加码。 人才落户政策：成都和西安政策效果最明显 2017 年成都和西安分别新落户 36 万人和 20 万人，尤其是西安18 年一季度落户人口已超去年全年数量。人才落户政策对购房的影响在于：1、增加潜在需求；2、使之前想买房的人购房时间点提前。 成交和供给呈现逐步外溢 从开发商角度来看，主城区限价和拿地成本提升，迫使开发商在城市外围布局过渡。从消费者角度来看，主城区摇号中签率低和投资性需求提高了外围区域的购买意愿，热点区域供销持续旺盛。而且城镇化也带来外围需求的升级。 需求层面：改善及投资性需求为主导，棚改对部分城市刺激明显 除了改善型需求，投资性需求的占比在中西部城市依然不低，昆明部分区域投资客占 7 成（省外 4 成，省内其他城市 3 成），而西安和贵阳投资客占比能也达到 3-4 成。中西部城市中，棚改对贵阳和乌鲁木齐刺激比较大，但是其他城市中，如成都，虽然棚改可以优先摇号，但是比例有限，客户更多是置换需求和改善型需求主导。 各城市集中度快速提升 中西部各城市市场份额方面整体呈现集中趋势，但城市差异较大，成都、重庆、西安原先市场集中度较低，均不足 30%，因此2017 年呈现快速上涨的趋势；贵阳和昆明原先市场集中度已处于高位，因此集中度提升不明显。目前 5 大城市的 TOP10 集中度已经全部超过 30%，最高的是贵阳，超过 60%。 维持 买入 陈慎 chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号：S1440514080003 研究助理：高庆勇 gaoqingyong@csc.com.cn 021-68821600 发布日期： 2018 年 04 月 16 日 市场表现 相关研究报告 -10%0%10%20%30%2017/4/172017/5/172017/6/172017/7/172017/8/172017/9/172017/10/172017/11/172017/12/172018/1/172018/2/172018/3/17房地产 沪深300 房地产 1 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 在去库存政策环境下，全国在 2017 年迎来了去化的高峰，而且热度逐步从东部向中西部转移，不少中西部核心城市也迎来了量价齐升。站在目前时间点，如何看待 2018 年这些城市市场延续性？棚改的作用是否还能保持？政策影响有多大？我们在本周中西部的龙头企业和研究机构，对重点城市进行了交流，具体交流心得和判断请看下文。 调研核心内容 中西部重点城市概况 中西部区域 2017 年成都、武汉、重庆、西安、昆明、贵阳、郑州、兰州、乌鲁木齐 9 个城市成交量 1.45万亿（商品房口径），相较 2016 年有 10%增幅；从结构来看，增长体现在商办增长，住宅从成交金额基本持平，主要和多个城市限购有关，因此投资需求以及一些刚需向商住转移。 分城市来看，16 年下半年开始，政策调控在中西部区域分为两个部分：第一个中部地区，主要是武汉和郑州，第二个部分为西部，调控政策传导顺序由东向西。郑州最先开始受到一些政策调控的影响，除了郑州之外，其余城市整体表现与之前基本持平。 今年一季度以来，几大城市成交金额较去年一季度有小幅增长，面积有小幅下滑，成交价格有提升（商品房口径）。分城市来看，多地处于供不应求的态势，主要是很多房企在今年一季度存在供货断档期，从短期来看，需求还没有明显下滑趋势。 其中成都、重庆、西安、昆明、贵阳等近两年成交都维持高位，销售面积持续大于供应，显示了较好的去库存效果，目前出清周期都降至 10 个月以内，个别地方短期缺货，导致市场一房难求局面出现。在价格方面，目前成都市区内均价达到 1.4 万/平方米，在 5 个城市中最高，其他 4 个城市 2017 年房价都有 20%-30%涨幅。 核心要点—— 楼市调控政策：仍在逐步加码，一二手房价格倒挂严重 不同城市仍存分化，热点城市延续高压政策。其中成都政策环境最严格，在预售证严格管理下，全年成交处于低位。重庆在需求端不限购但是供应端限价，由此导致热点区域一、二手房价格倒挂，一房难求，但近期有部分楼盘出现限价突破现象，后续值得关注。西安仍保持 4 限政策，但是整体调控基调相对温和，主要抑制投资需求。昆明在 2017 年属于调控最宽松城市之一，今年 3 月份政策加码，将限售区域扩大至全市且提高二套房首付比例至 45%。贵阳目前政策调控力度较弱，未来如果价格存在上涨压力，不排除会加码。 人才落户政策：成都和西安政策效果最明显 2017 年成都和西安分别新落户 36 万人和 20 万人，尤其是西安 18 年一季度落户人口已超去年全年数量。人才落户政策对购房的影响在于：1、增加潜在需求；2、使之前想买房的人购房时间点提前。 成交和供给呈现逐步外溢 2 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 从开发商角度来看，主城区限价和拿地成本提升，迫使开发商在城市外围布局过渡，成都 2017 年远郊土地成交面积占比达 24.2%，相较 2016 年-2013 年平均的 15.5%大幅提升，且出现高溢价拿地； 从消费者角度来看，主城区摇号中签率低和投资性需求提高了外围区域的购买意愿，热点区域供销持续旺盛。而且城镇化也带来外围需求的升级，以四川举例来说，周边城市最近 1-2 年发生很大变化，城镇化速度快速提速，县城消费升级，出现了很多大超市，春节期间饮料都能卖断，县城影院供不应求，对住房的需求升级也在提升（尤其电梯房）。 需求层面：改善及投资性需求为主导，棚改对部分城市刺激明显 除了改善型需求，投资性需求的占比在中西部城市依然不低，昆明部分区域投资客占 7 成（省外 4 成，省内其他城市 3 成），而西安和贵阳投资客占比能也达到 3-4 成。中西部城市中，棚改对贵阳和乌鲁木齐刺激比较大，但是其他城市中，如成都，虽然棚改可以优先摇号，但是比例有限，客户更多是置换需求和改善型需求主导。 各城市集中度快速提升 中西部各城市市场份额方面整体呈现集中趋势，但城市差异较大，成都、重庆、西安原先市场集中度较低，均不足 30%，因此 2017 年呈现快速上涨的趋势；贵阳和昆明原先市场集中度已处于高位，因此集中度提升不明显。目前 5 大城市的 TOP10 集中度已经全部超过 30%，最高的是贵阳，超过 60%。 图表1： 5 城商品住宅供需面