ESG对中国物流地产行业的影响：绿色仓储，共赢未来

评估咨询服务部绿色仓储，共赢未来ESG对中国物流地产的影响中国 | 2022年9月执行摘要0301中国物流地产市场格局日趋成熟，竞争愈烈0502 ESG助力物流地产降本增效0903 ESG助力物流仓储企业创造社会价值1504 租户调研1605业主之声2206ESG助力物流地产融资，构筑可持续发展未来3007ESG助力物流地产推动社会环境共赢发展32目录uVhUiYlX8ZvZpOqR6McMbRnPrRmOoMkPqQwPlOsQvN6MoPtMuOnPnNNZnOrOESG对中国物流地产的影响白皮书 | 3ESG是Environment（环境）、Social（社会）和 Governance（治理）的缩写。环境因素（Environment）是指企业在生产制造的过程中对环境的影响程度；社会因素（Social）是指企业所承担的社会责任，以及如何处理企业与人之间的关系；治理因素（Governance）主要指公司如何自我治理与监管。 自2016年巴黎协定生效以来，ESG在全球的认可度逐渐提升，海外资本首先响应，国内各市场主体也逐渐体现出对ESG原则的接纳与拥抱。ESG原则指导下，投资人或是融资方对物流地产产生的新要求，将会推动物流仓储行业链条的各个环节向ESG的方向发生转变。投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等将联动起来，将ESG的理念贯穿于物流地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节。由此，ESG理念将会切实塑造物流仓储产业链和供应链的发展方向。对于投资者而言，ESG代表了一种筛选标准或者投资策略，随着越来越多大型投资者加入国际性责任投资相关组织，ESG原则在投资决策中的重要性与日俱增。对于企业而言，ESG可以帮助企业本身和利益相关者了解企业如何管理与环境、社会和治理因素相关的风险和机遇。ESG原则能够指导企业降低运营成本、找到新的商业机遇、打开新市场、提升综合风险管理能力。在这次的白皮书中，我们结合中国物流地产市场现状，梳理了物流仓储企业践行ESG的相关举措，展现了租户对于ESG的看法和态度，分析了ESG措施在投融资中发挥的重要角色，并邀请业主分享各自的ESG战略和行动。我们发现：投资人，尤其是境外投资人，已经将ESG融入投资决策中；不少物流仓储企业积极践行ESG原则，尤其注重仓储设施的节能减排，将屋顶光伏、电力存储、水循环系统等实际运用于物流地产的建设和运营中；同时，租户对于ESG举措的接纳度较高，对于ESG相关的实践行动有迫切需求。随着相关政策的出台， 企业积极践行ESG举措，不仅仅能够实现降本增效，更能促进企业融资，助力企业发展。现在，我们邀请您进入《绿色仓储，共赢未来——ESG对中国物流地产的影响》 正文，深入了解上述发现。执行摘要ESG原则指导下，投资人或是融资方对物流地产产生的新要求，将会推动物流仓储行业链条的各个环节向ESG的方向发生转变。投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等将联动起来，将ESG的理念贯穿于物流地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节。由此，ESG理念将会切实塑造物流仓储产业链和供应链的发展方向。4 | 绿色仓储，共赢未来ESG对中国物流地产的影响白皮书 | 501我国物流地产市场 日趋成熟，竞争愈烈6 | 绿色仓储，共赢未来物流行业作为现代商业活动的重要桥梁，连接着社会经济的各个部分，伴随着国民经济的不断发展，物流地产也日趋成熟，竞争也愈发激烈，逐渐形成了分化的格局。截止2021年底，在仲量联行臻量研究院监测的45个城市中，一线城市的高标仓租金中位数达到1.6元/平方米/天；二线城市的高标仓租金中位数租金为1.01元/平方米/天；三线城市的高标仓租金中位数仅为0.81元/平方米/天；而卫星城由于区位优势，可以承接来自一线城市的外需求，所以高标仓租金中位数可以达到1.19元/平方米/天。进入2022年上半年，一线城市和卫星城市的租金仍持续上涨，尤其是卫星城市的租金上涨动力明显，而二三线城市的租金则明显承受压力。由此可见，中国物流地产高标仓市场分化明显。租赁市场分化格局形成随着市场成熟度的不断提高，竞争将日渐激烈，中国物流地产也将呈现更多元化的格局，向着更加细分的领域发展。图 1中国高标仓租金分化图（元/平方米）0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80三线城市二线城市卫星城市一线城市21Q4租金22Q2租金租金口径：含管理费不含税，不考虑免租期的租金中位数。来源：仲量联行臻量研究院ESG对中国物流地产的影响白皮书 | 7不断被挤压的资本化率意味着更小的利润空间和更长的投资回收期，对于计划入市的投资人而言，如何加强运营管理、实现降本增效，从而提升租金收入、增加投资收益，将会成为其下一个退出周期内面临的主要挑战。在这样的情况下，物流仓储企业运营管理的重要性日益凸显。 低碳运营，实现降本增效，将成为物流地产新的增长点 。图 2上海物流及办公板块资本化率走势自2020年以来，随着电商行业的持续发展，制造业的稳步增长，以及疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动，叠加中国主要城市办公楼板块进入供应周期的影响，中国物流地产受到了越来越多投资人的青睐。投资交易市场的竞争加剧，在一定程度推高了物流资产成交价格，资本化率稳中有降。以上海市场为例，近几年上海大宗物流交易的资本化率有持续下行趋势。根据臻量资产管理平台的数据显示，上海物流板块资本化率与上海中央商务板块办公物业的资本化率之间的差距不断缩小。 2012年上海物流板块资本化率较上海CBD办公板块资本化率高200个bps以上，此后两者之间的差异不断缩小，预计到2022年底两者之间的差距将缩窄至小于50个bps。根据国际惯例，一座城市的物流板块资本化率一般较同一城市的办公板块资本化率高50-100个bps之间不等，因此预计未来我国物流板块收益率继续下行的空间有限。 投资市场竞争激烈上海物流板块资本化率上海CBD办公板块资本化率0%1%2%3%4%5%6%7%8%20122013201420152016201720182019202020212022F*备注：2022F*为预测值来源：仲量联行臻量研究院为了降低能源费用，推进低碳发展，高标仓的各类市场参与者做出了不懈努力，主要从高标仓的建设入手，实现降本增效。8 | 绿色仓储，共赢未来ESG对中国物流地产的影响白皮书 | 9随着现代物流业的高速发展，物流地产成为现代供应链体系的重要组成部分。租户不仅仅追求仓库的储物功能，更追求仓储运转效率，自动化仓库、数字月台、远程信息处理系统、智能闸道等技术，已经成为租户选择仓库时的重要考量。现代物流业的高速发展，对物流地产的仓储环境和运营能力提出了新的要求，对能源的依赖度也大幅提升。提升能源效率，优化仓储过程中产生的各项费用，降低碳排放量，提升能源供给的稳定性等等，都将成为租户选择仓库时的考虑因素。ESG相关措施能够有效实现节能减排，助力降本增效，许多租户也愿意为带有ESG元素的仓库支付一定溢价。高标仓的运营中，高昂的能源费用一直是租户面临的一大难题，也是业主方无法实现将本增效的一大障碍。另外，近年来，全国和世界范围内都出现了阶段性电力供应紧张的情况，对