物业管理行业2022H1物管业绩综述：服务为本，精益管理，经营回归盈利质量

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外 研 究 行业跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃relatedReport＃ 相关报告 《海外物业管理行业 2022 年中期策略：地产强则物管强 》20220627 《2021 年物管行业业绩综述：质量和效率是发展的核心》20220422 《低估值，高成长，抓住物管板块布局良机》20220223 ＃emailAuthor＃ 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 业绩分化，基础物管具备抗周期性：受疫情和地产行业调整的影响，2022上半年物管公司整体业绩增速放缓，但基础物管业务展现出良好的抗周期特性。1）业绩增速放缓且央国企和民企分化明显：2022H1 物管行业营收平均增速为 30.9%，归母净利润平均增速为-7.1%；其中央国企归母净利润平均增速为 22%，民企归母净利润平均增速为-22%，主要因部分民企大幅计提减值损失。2）基础物管业务抗周期性强：2022H1 行业平均基础物管收入增速高达 47.6%。3）毛利率下降：因高毛利增值业务收入占比萎缩，2022H1 行业平均毛利率下滑 3.5 个百分点至 26.5%。 ⚫ 精益管理，提高人效，向管理要利润：物管公司需平衡规模和效率，经营策略从追求利润增长向追求盈利质量转变，一是通过数字化赋能运营管理、精简组织架构等方式严控费用，二是通过激励资源向一线员工倾斜等方式提高人效。2022H1，行业平均销售+管理费用率同比下降 0.5 个百分点至 7.9%；滨江服务、中海物业、新城悦服务、保利物业实现收入增速高于员工成本增速，降本增效成果逐步释放。 ⚫ 短期波动不改规模增长趋势：截至 2022H1，行业平均在管面积为 2.7 亿平米，较 2021 年末增长 13%，规模增速放缓；平均合约在管比为 1.5 倍，储备面积依然充裕。我们认为物管公司经营独立性不断提高，外拓已成为“扩规模”的主要渠道。从结构来看，2022 上半年除碧桂园服务、华润万象生活以收购方式拓展规模，其余物管公司来自外拓的新增合约面积均占比 50%以上。 ⚫ 服务为本，加大非住业态拓展力度：因民企地产公司拿地锐减，住宅新盘增量拓展空间相应缩小，物管公司一是坚守利润率要求，拓展优质住宅存量盘，二是完善多元非住业态的服务能力，加大对非住领域的拓展力度。随着后勤服务社会化、城市治理精细化等政策提速，我们认为非住市场空间将加速释放，优质物管公司有望凭借精细化、专业化、综合化管理服务能力获得新的业绩增长点。2022H1 行业平均非住业态在管面积占比 35%，同比增加 1 个百分点。 ⚫ 应收账款压力大，经营性现金流有待改善：受疫情导致 B 端结款节点延后、开发商现金流紧张、地方政府财政紧张、并购带来的应收账款等多重因素影响，上半年行业应收账款大幅增长且账期拉长，经营性现金流明显恶化。此外，部分民企也因计提相应减值损失，出现增收不增利的现象。目前市场对应收账款和经营性现金流高度关注，我们认为收购带来的应收账款需较长时间消化；在疫情反复的背景下，来自 B 端和 G 端的应收账款仍有压力，经营性现金流/净利润若提升至 1 倍以上仍需时间。 ⚫ 关注央企和优质民企：基于央企物管公司盈利质量高、抗周期能力强、预计未来三年归母净利润仍能保持 20~30%的复合增长，我们认为央企物管公司将继续享有估值溢价。此外，经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量持续改善的优质民企物管公司在关连方销售恢复、流动性确定足够安全后，将会有更高的估值弹性。行业首选中海物业、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务，建议关注华润万象生活、越秀服务。 风险提示：业务扩张和收购不及预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期；应收账款计提减值损失超预期。 tle＃ 2022H1 物管业绩综述： 服务为本，精益管理，经营回归盈利质量 ＃createTime1＃ 2022 年 09 月 15 日 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外行业跟踪报告 目 录 1、2022H1 物业管理业绩综述 ................................................................................ - 4 - 1.1、加强非住业态拓展 ....................................................................................... - 4 - 1.2、国企民企业绩表现分化 ............................................................................... - 7 - 1.3、精益管理，数字化赋能，严控费用 ......................................................... - 12 - 1.4、现金依旧充裕，应收账款有待观察 ......................................................... - 13 - 2、展望：关注央企和优质民企 ............................................................................ - 15 - 3、风险提示 ............................................................................................................ - 15 - 图 表 目 录 图 1、截至 2022H1 各公司在管面积....................................................................... - 4 - 图 2、截至 2022H1 各公司合约在管比................................................................... - 4 - 图 3、截至 2022H1 各公司在管面积结构 ............................................................... - 4 - 图 4、行业在管面积来源构成 ........