REITs产品全解析与配置价值

1 Table_First|Table_ReportType 金融工程│金融工程专题 Tabl e_First|Tabl e_Summar y REITs 产品全解析与配置价值  REITs产品种类日益丰富，市场热度不减 我国REITs发展自2021年正式起步，目前国内发行REITs产品共17只，在审项目3只，已募集规模合计达541.43亿元。2022年以来第三批REITs产品行业丰富度提高，除产业园、高速公路、仓储物流、生态环保外，新增了首只底层资产为清洁能源基础设施的公募REITs，以及三只以保障性租赁住房为底层资产的REITs。投资者认购情绪持续高涨，保障性租赁住房REITs关注度最高，三只产品有效认购确认比例均低于0.64%。整体来看，市场对能源类、仓储物流、保租房的现金流弹性或稳定性有较好的预期，平均发行溢价率在7.8%以上。  REITs上市以来业绩表现优异，疫情下底层资产收益略有波动 REITs在股票和债券市场走弱时投资价值尤其显著，2021/12/13至2022/4/26期间所有REITs产品涨跌幅在-7.11%-9.53%之间，其中生态环保板块REITs上涨幅度达9.53%。特许经营权项目总收益率主要来自分红率，且分红率显著高于产权类项目，更具债性；而产权类项目的总收益率主要来自区间涨跌幅，更具股性。高速公路项目分红率在1.74%-13%之间，区间 涨 跌 幅 在 -0.65%-13.26% 之 间 ； 生 态 环 保 类 项 目 分 红 收 益 率 在7.26%-12.5%之间，区间涨跌幅均超过29%；产业园区项目分红收益率仅在2.21%-2.69%之间，区间涨跌幅在25.5%-38.35%之间；仓储物流项目分红收益率仅在2.59%以内，区间涨跌幅在37.31%-49.18%之间。 收入视角下，疫情期间生态环保REITs受疫情影响较小，中航首钢生物质与富国首创水务营收完成率分别为54%/49%；产业园区REITs中华安张江光大和建信中关村完成度较高，均达53%；仓储物流REITs中红土创新盐田港完成度达53%，其余产品完成度均低于50%，受疫情影响较为严重。可供分配金额视角下，仓储物流REITs表现最好，完成度均在55%左右；产业园区REITs中华安张江光大和建信中关村项目完成度也均超50%，其余产品均受影响较大，可供分配金额表现不及预期。  REITs具备抗通胀、分散风险的特点 抗通胀：从近10年的月度美国CPI同比与 FTSE Nareit All Equity REITs指数历史数据来看，REITs有59.68%的时间是在通货膨胀上升时期获取了正收益，温和通胀期总收益跑赢S&P500 3.9%。分散风险：近十年来FTSE NAREIT ALL REITS与美国债券综合指数ETF月度收益率的相关性系数较低，为0.35。美国REITs在利率上升期也表现优秀：自1993年Q1至2021年Q2期间，随着十年期美债利率上升，FTSE Nareit All Equity REIT指数 84%的年度滚动回报率均保持正收益，且有近50%的滚动回报率优于S&P500 的表现。  风险提示 项目运营收入或因不可抗力不及预期从而导致分红不及预期；政策导向变化可能影响二级市场定价。 证券研究报告 Tabl e_First|Tabl e_R eportD ate 2022 年 09 月 02 日 Table_First|Table_Author 分析师：朱人木 执业证书编号：S0590522040002 邮箱：zhurm@glsc.com.cn Table_First|Table_Contacter Tabl e_First|Tabl e_Rel ateRepor t 相关报告 1、《趋于均衡，注重选股能力》2022.09.01 2、《流动性宽松，稳经济政策发力:——基金周报20220828——基金周报 20220828》2022.08.28 3、《北向流入化工，煤炭、石化交易情绪好》2022.08.28 请务必阅读报告末页的重要声明 　　　　　 2 请务必阅读报告末页的重要声明 金融工程│金融工程专题 正文目录 1 国内 REITs 梳理 ........................................................ 3 1.1 REITs 产品种类日益丰富，市场热度不减 .................................................. 3 2 REITs 业绩分析 ........................................................ 7 2.1 REITs 上市以来业绩表现优异 .................................................................... 7 2.2 疫情下 REITs 底层资产业绩略有波动 ...................................................... 10 3 REITs 投资价值分析 ................................................... 15 3.1 REITs 具备抗通胀、分散风险的特点 ....................................................... 15 3.2 美国 REITs 在利率上升期也表现优秀 ...................................................... 16 4 REITs 市场未来展望 ................................................... 17 4.1 能源类、保租房 REITs 蓄势待发 .............................................................. 17 4.2 当前政策尚不支持商业地产 REITs ........................................................... 19 5 风险提示 ............................................................ 20 图表目录 图表 1：REITs 产品概览 ................................................................................................... 3 图表 2： REITs 上市配售比例 .......................................................................................... 5 图表 3：REITs 发行情况 ..............................