中海物业(2669.HK)逆周期仍可维持平稳增长

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 逆周期仍可维持平稳增长 报告内容 收入稳步增长。中海物业 2022 上半年收入同比上升 35.3%至 58.1 亿元（港元‧下同，特别指明除外），收入增速与其他主流物管公司平均水平相若。各分部收入方面，物业管理服务同比上升 44.1%至 43.9 亿元、住户增值服务同比上升 17.7%至4.5 亿元、非住户增值服务同比上升 8.6%至 8.7 亿元、停车位买卖业务同比上升55.1%至 1.1 亿元。基础物业管理服务是公司增长最主要的动力来源，主要受惠管理规模上升所致。每平米管理面积所所产生之管理收入从去年同期的 2.42 元上升至2022 上半年的 2.67 元，我们认为主要受包干制项目占比上升所致。我们按中海物业所披露的管理面积来计算平均每平米所产生的管理毛利润，过去四年平均单位毛利润稳定维持在 0.35-0.4 元之间，2022 上半年为 0.35 元。 外拓面积保持较高增长。中海物业管理规模稳步上升，截至 6 月，公司在管面积约2.87 亿平米，对比去年底，净增加 2720 万平米，其中，来自中建及中海集团之项目净增加 960 万平米、独立第三方项目净增加 1760 万平米，第三方项目之管理面积占比不断提升。中海物业以品牌拓展为主，上半年新增外拓合约面积约 4135 万方，同比上升 33.6%，在港股物管板块中名列前茅。新增外拓合约面积业态亦愈趋多元，住宅、产业园、商写分别占上半年总新增面积约 39%、47%及 8%。此外，公司亦积极扩展服务业态，城市服务、大型机构、学校、政府机关等。 盈利能力保持平稳。中海物业毛利率维持平稳水平，上半年毛利率约 15.1%，同比微跌 1 个百分点。分部门来看，物业管理服务毛利率同比下跌 0.6 个百分点至 13.1%、住户增值服务毛利率同比上升 0.8 个百分点至 30.3%、非住户增值服务毛利率同比下降 1.6 个百分点至 15.4%、停车位买卖业务毛利率同比下降 0.9 个百分点至27.0%。物业管理服务毛利率下降的最主要原因是包干制项目占比上升所致，以每单位产出的毛利润计算，同比上升 6%。虽然毛利率对比去年同期有轻微下跌，但得益于公司的管理效益提升，管理费用对收入之比率同比下降 1 个百分点至 3.8%，刚好抵销毛利率下降的影响，营业利润率、净利润率基本上维持去年之水平。 维持买入评级。整体而言，中海物业的中期业绩在港股主流物管公司板块中属较优质之水平，主要体现在管理规模的稳步上升，以品牌拓展超过 4000 万新增合约面积，在行业中属第一梯队。此外，毛利率及净利率同比基本上保持稳定水平，反映公司在行政管理上的优化，抵销了地产逆周期所带来的负面影响，在逆周期中，更能突显中海物业作为央企公司的管理水平。随着民营房企出险，国企将迎来更多机遇，维持利润年增长平均达 30%之目标。维持「买入」评级。 风险提示：疫情后的复苏进展、盈利能力提升的不确定性、外拓的持续性。 (31/12 年结；百万港元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 6,545 9,442 12,934 16,387 20,195 增长率(%) 19.7% 44.3% 37.0% 26.7% 23.2% 净利润 700 984 1,277 1,674 2,214 增长率 (%) 30.2% 40.6% 29.8% 31.1% 32.2% 毛利率(%) 18.3% 17.4% 16.5% 16.9% 17.8% 净利润率(%) 10.7% 10.4% 9.9% 10.2% 11.0% 每股收益（人民币） 0.21 0.30 0.39 0.51 0.67 每股账面价值（人民币） 0.65 0.91 1.20 1.58 2.09 每股股息（人民币） 40.75 29.00 22.35 17.04 12.89 市盈率 13.28 9.51 7.22 5.48 4.16 市净率 38.2% 38.2% 36.7% 36.6% 36.7% 股息收益率 (%) 0.7% 1.0% 1.3% 1.8% 2.3% 数据来源：公司资料、彭博 2022 年 9 月 2 日 中海物业（2669.HK） xx 公司动态 xx 证券研究报告 房地产行业 投资评级： xx 买入 xx 目标价格： 11.00 港元 现价 (2022-09-01)： 8.68 港元 总市值(百万港元) 28,530 流通市值(百万港元) 11,075 总股本(百万股) 3,287 流通股本(百万股) 1,276 12 个月低/高(港元) 5.56/10.26 平均成交(百万港元) 49.6 股东结构 中国海外集团 61.18% 股价表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 12.7 7.3 55.8 绝对收益 9.7 -3.1 31.1 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟 行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 040801201602000.02.55.07.510.012.522-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08成交额(百万港元)2669.HK恒指相对走势成交额 (百万港元)股价及恒指相对走势仅供内部参考，请勿外传 2 公司动态/中海物业 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：业绩总结 (百万元) 2020 年 2021 年 2022 年 同比 上半年 下半年 占比 上半年 下半年 占比 上半年 占比 变动 收入 2,850 3,695 6,545 4,296 5,146 9,442 5,814 35.3% 物业管理服务 2,230 2,627 4,857 74.2% 3,044 3,567 6,611 70.0% 4,387 75.5% 44.1% 住户增值服务 190 306 497 7.6% 385 426 811 8.6% 453 7.8% 17.7% 非住户增值服务 421 751 1,172 17.9% 797 992 1,789 19.0% 866 14.9% 8.6% 停车位买卖业务 9 10 19 0.3% 69 161 231 2.4% 108 1.9% 55.1% 毛利 512 684 1,195 690 951 1,642 877 27.1% 物业管理服务 361 421 782 65.4% 420 565 985 60.0% 577 65.7% 37.4% 住户增值服务 64 110 175 14.6% 114 157 271 16.5% 137 15.6% 20.8% 非住户增值服务 85 151 236 19.7% 136 184 320 19.5% 134 15.2% -1.9% 停车位买卖业务 2 2 5 0.4% 19 48 67 4.1% 29 3.3% 50.0%