地产开发继续蛰伏，多元业务保持较快发展

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 曾志龙 Zengzhilong666（微信号） zengzhilong@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 8 月 31 日 万科 A（000002.SZ） 地产开发继续蛰伏，多元业务保持较快发展 核心观点： 2022 年上半年，万科以“止跌企稳，稳中提升”为重心，在销售规模下滑下，地产业务投资谨慎，但经营服务业务保持较快发展，开始推动万科云上市。我们认为，在当下求生存优先于谋发展的市场环境下，万科经营状况延续了 2021 年下半年以来蛰伏过冬的状态，审慎投资，以保证财务和资金安全。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、营业收入稳步增长，土地投资保持谨慎 2022 年上半年，万科在房地产开发业务上实现合约销售金额 2152.9 亿元，销售面积 1291万㎡，分别下降 39.3%和 41.1%，在房企销售规模普遍大幅下降的背景下，万科销售业绩略好于行业平均水平，整体规模仍处于第一梯队，保持行业龙头，在成都、西安、苏州等 41 个城市的销售额排名前三。 土地投资上，万科上半年新增土地建筑面积 307.8 万㎡，同比下降 79.6%，投销比 23.8%，投资范围分布于深圳、杭州等城市能级高，市场韧性强的城市，保持 2021 年下半年以来的谨慎的投资态度。在当下行业销售规模回落的情况下，万科把经营安全放在首位，保证经营安全优先于规模扩张。 即使受疫情影响，上半年万科营业收入仍稳步增长。上半年万科竣工面积 1443.7 万㎡，同比增长 17.8%，完成年初计划的 37.0%。地产开发业务结算面积 1310.2 万㎡，结算收入1788.8 亿元，同比分别增加 17.5%和 23.9%，结算毛利率 21.9%，较 2021 年同期下降 0.3 个百分点，下降幅度有所趋缓，利润率逐步筑底。截至 2022 年中，企业合并报表内已售未结的合同金额 6672.7 亿元，营业收入结转仍有保障。 二、多元业务保持较快发展，万科云上市获批 万科房地产开发业务蛰伏过冬，但其他经营服务业务却保持较快发展，实现全口径营业收入 241.1 亿元，同比增长 30.6%。其中租赁住宅收入同比增长 12.3%，开业 17 万间，集中式公寓开业规模全国第一。物业服务全口径收入 143.5 亿元，同比增长 38.2%。物流仓储收入同比增长 39.1%，其中冷链增长 94.7%。商业地产收入同比增长 10.4%，印力累计输出管理项目 35 个，第三方项目占比 63.5%。 值得一提的是，万科分拆万物云境外上市的方案于 2022 年 7 月已获批准，万科云上市在即。万科云由社区服务、商企服务和城市空间服务三部分组成，三项业务上半年分别实现营业收入 80.8 亿、51.1 亿和 11.6 亿，同比增长 34.8%、39.7%和 59.0%，收入增长较快，发展势头较好，上市条件成熟，其上市对自身独立发展和母公司万科的流动性或将都有一定的帮助。 三、融资渠道相对畅通，信用评级保持投资级 财务方面，上半年万科财务状况基本保持稳定，拥有在手现金 1410.7 亿元，较 2021 年末基本持平。一方面，销售投资节奏平稳，经营性现金净流入 82.8 亿元，另一方面，融资渠道相对畅通，如 1-8 月新发信用债 194 亿元，整体融资成本也较低，上半年新增融资的综合成本 3.59%。由于融资渠道相对畅通，万科有息负债规模小幅增长，截止 2021 年中，万科有息负债总额 2802.3 亿元，较 2021 年末增长 5.4%。有息负债结构有所优化，一年内的 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 短期负债占比 22.4，较 2021 年同期下降 9 个百分点。 从偿债风险来看，报告期末，剔除受限资金和预售监管资金 482 亿元，万科非受限现金对短期债务的覆盖倍数为 1.5 倍。从长期来看，企业净负债率长期处于低位，期末净负债率35.5%，扣预资产负债率 68.4%，小于 70%的监管标准，三道红线保持绿档，国际信用评级也仍维持着为数不多的投资级别。综合来看，企业资产负债结构在安全线以内，融资渠道相对畅通，短期偿债风险较小。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：万科 2019-2022H1 相关数据 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 6308.4 7041.5 6277.8 2152.9 合约销售面积(万㎡） 4112.2 4667.5 3807.8 1290.7 新增土地建面(万㎡） 3716.5 3366.5 2667.4 307.8 土地储备总建筑面积(万㎡） 15650.4 15838.4 14888.7 13722.8 存续比（年） 3.8 3.4 3.9 5.3 营业收入（亿元） 3678.9 4191.1 4528.0 2069.2 净利润（亿元） 551.3 593.0 380.7 181.0 预收账款（亿元） 5778.2 6316.6 6382.2 5887.8 预收账款/营业收入 1.6 1.5 1.4 1.4 毛利润率 36.2% 29.2% 21.8