公司简评报告：营收利润齐增，深耕核心城市

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 张功 首席分析师 SAC 执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋 研究助理 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（元） 17.30 一年内最高/最低价（元） 19.30/10.70 市盈率（当前） 7.42 市净率（当前） 1.15 总股本（亿股） 119.70 总市值（亿元） 2,070.89 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  保利发展(600048.SH)2021 年报点评：逆势中的领跑者  保利地产(600048.SH)2021 年中报点评：土地投资适时下沉，盈利能力仍处下行通道  核心观点 [Table_Summary] ⚫ 营收利润齐增，毛利率跟随行业下行。公司 2022 年上半年实现营业收入 1107.63 亿元，同比增长 23.1%；归母净利润 108.26 亿元，同比增长5.1%。毛利率继续下行态势降至 25.5%，较 2021 年底下降 1.3 个百分点；多措并举提升管理效率，上半年销管费用率 4.1%，同比下降 1.2 个百分点。上半年合同负债 4352 亿元，较 2021 年底同比增长 4.4%。营收保障倍数提升至 1.53，充足已售未接资源保障后续业绩稳健增长。 ⚫ 销售优于 TOP10 房企，核心城市贡献度提高。公司 2022 年上半年实现销售面积 1307.3 万方，同比下降 21.8%；销售金额 2102.2 亿元，同比下降 26.3%，增速高于 TOP10 房企 19.1 个百分点。公司布局的核心城市贡献度提升，38 个核心城市销售贡献为 79%，同比提升 2 个百分点，其中 22 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三。通过加强按揭端沟通管理，提高签约质量，上半年实现回笼金额 1995 亿元，回笼率为94.9%。 ⚫ 保持投资定力，聚焦核心城市。公司 2022 年上半年新增建面 412 万方，同比下降 75%；总地价为 607 亿元，同比下降 37%；拿地均价为 14733元/平，为 2021 年同期 1.5 倍。在市场下行期内，投资优化城市布局，聚焦深耕城市，一二线城市、38 个重点城市拓展金额占比分别为 85%和 90%，分别提升 16、14 个百分点。新增拓展均位于更为安全且高能级的深耕城市，对未来销售业绩增长提供较高保障。公司拿地金额强度为 28.9%，同比下降 5 个百分点，公司合理安排投资强度，保证现金流安全。 ⚫ 融资渠道畅通，融资成本持续下行。2022 年上半年末公司有息负债规模为 3635 亿元，综合融资成本 4.32%，较去年末下降 14 个基点。上半年公司发行公司债 65 亿元、中期票据 75 亿元，平均融资成本 3.09%。银行端贷款成本较去年末下降 37 个基点。三道红线方面，剔除预收账款后的资产负债率 66.45%，净负债率 64.14%，现金短债比 1.41，各项指标均处于绿档。一年内到期的债务占有息负债比重为 21%，短期偿债压力可控。 ⚫ 投资建议：我们预测公司 2022-2024 年 EPS 分别为 2.38 元/2.5 元/2.7 元/股，对应 PE 分别为 7.3/7.0/6.4 倍，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、毛利率恢复不及预期。 盈利预测 [Table_Profit] 2021A 2022E 2023E 2024E 营收（亿元） 2849.33 3197.80 3514.39 3872.85 同比增速（%） 17.2% 12.2% 9.9% 10.2% 归母净利润（亿元） 273.87 284.9 299.03 323.79 同比增速（%） -5.4% 4.0% 5.0% 8.3% EPS(元/股) 2.29 2.38 2.50 2.70 PE 7.6 7.3 6.9 6.4 资料来源：Wind，首创证券 -0.500.511-Sep12-Nov23-Jan5-Apr16-Jun27-Aug保利发展沪深300 [Table_Title] 营收利润齐增，深耕核心城市 [Table_ReportDate] 保利发展(600048)公司简评报告 | 2022.09.01 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 图 1：公司历年营收及增速 图 2：公司历年归母净利润及增速 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 图 3：公司毛利率及归母净利率 图 4：公司销售金额及增速 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 图 5：公司历年拿地金额 图 6：公司有息负债规模及同比 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%06001,2001,8002,4003,0002016201720182019202020212022H1营业收入（亿元）同比增速-20%0%20%40%60%0501001502002503003502016201720182019202020212022H1归母净利润（亿元）同比增速0%10%20%30%40%2016201720182019202020212022H1归母净利率毛利率-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002016201720182019202020212022H1销售金额（亿元）同比（%）-50%-20%10%40%70%100%130%05001,0001,5002,0002,5003,000201720182019202020212020H2拿地金额（亿元）同比增速（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%04008001,2001,6002,0002,4002,8003,2003,6004,000201720182019202020212022H1有息负债规模（亿元）同比 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 财务报表和主要财务比率 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 现金流量表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 1,247,342 1,355,165 1,461,746 1,593,534 经营活动现金流 10,551 -