东百集团(600693)2022年半年报点评：仓储物流与基金合作，向轻资产模式转型

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司研究公司点评报告证券研究报告＃industryId＃商业贸易/仓储物流＃investSuggestion＃审慎增持(＃investSuggestionChange＃维持）＃marketData＃市场数据市场数据日期2022-08-26收盘价（元）4.07总股本（百万股）869.85流通股本（百万股）868.86总市值（百万元）3540.27流通市值（百万元）3536.28净资产（百万元）4147.76总资产（百万元）15023.77每股净资产（元）3.94来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理＃relatedReport＃相关报告《云程发轫，万里可期——高速REITs 全解读》2022-08-01《东百集团 2020 年年报点评：零售多维度转型升级，物流推进产业基金落地》2021-04-18《东百集团：物流地产发展正当时 ， 内 在 价 值 待 发 现 》2020-06-04＃emailAuthor＃分析师：王春环wangchunhuan@xyzq.com.cnS0190515060003张晓云zhangxiaoyun@xyzq.com.cnS0190514070002＃assAuthor＃主要财务指标＄zycwzb|主要财务指标＄会计年度20212022E2023E2024E营业收入(百万元)1895188921472525同比增长3.9%-0.3%13.7%17.6%归母净利润(百万元)125309246305同比增长-38.7%146.0%-20.4%24.1%毛利率51.8%56.5%56.8%56.9%净利率9.4%22.6%15.9%16.8%净资产收益率3.7%8.3%6.3%7.4%每股收益(元)0.140.350.280.35每股经营现金流(元)0.471.440.290.33来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理投资要点＃summary＃＃summary＃公司发布 2022 年半年报，22H1 实现营收 9.09 亿元，同比下降 7.32%；归母净利润 1.00 亿元，同比增长 41.82%。22Q2 实现营收 4.01 亿元，同比下降 14.32%；归母净利润 0.69 亿元，同比增长 73.16%。22H1 收入下降主要系全国疫情多点爆发和商业地产项目商铺销售收入减少影响，利润上升主要系完成 REITs 标的嘉兴大恩 100%股权转让交割。商业零售业务受多点疫情爆发冲击，精细化运营稳定业绩。22H1 商业零售板块实现营业收入 8.20 亿元，同比下降 4.61%，环比下降 4.65%；22H1该板块归母净利润较上期减少 0.14 亿元。收入与利润下降主要系全国疫情多点爆发对商业零售行业的整体冲击，但公司通过创新营销策略（发放消费券、扩大宣传渠道）、强化核心品类升级（东百中心与兰州中心品牌优化升级）、深度运营会员资产、加快数字化建设（自主研发智惠服务中心）等措施，有效降低疫情影响，销售规模仍稳居福州百货市场第一。仓储物流业务规模稳定扩张，未来在建资产持续放量贡献租金收入与管理收入。公司仓储物流业务 22H1 收入 0.47 亿元，同比增长 15.82%，环比增长 17.50%；22H1 完成 REITs 标的嘉兴大恩 100%股权转让交割，确认投资收益 1.61 亿元，大幅增厚公司归母净利润。截至 2022H1，公司运营及建设中的物流项目建筑面积约 184 万平方米，稳定运营项目整体出租率超 83%，2022H1 新增竣工物流项目 1 个，建筑面积约 5 万平方米。当前风险提示：零售市场需求大幅下降，物流市场需求大幅下降，物流土地供给大幅收紧，物业价值降低等。＃dyCompany＃东百集团＃ dyStockcode＃ 600693＃title＃仓储物流与基金合作，向轻资产模式转型——东百集团 2022 年半年报点评＃createTime1＃2022 年 08 月 27 日仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 2 -公司点评报告(带市场行情)公司自持的已竣工物流项目建筑面积约 38 万平方米，转让股权公司负责运营管理的已竣工物流项目建筑面积约 59 万平方米，在建物流项目建筑面积约 87 万平方米。按照建设进度估算，在建仓储资产有望在 2022-2024年持续释放增量，为公司贡献租金收入与资产管理收益。仓储物流板块与基金、REITs 完成项目合作，“投-建-招-退-管”轻资产业务模式愈加成熟。2018 年公司与黑石集团达成战略合作，截至 2021 年公司已将合计 50 万平方米的 4 个仓储物流项目（佛山睿优、天津兴建、成都欣嘉物流有限公司、佛山睿信）80%股权出售给黑石集团。2022 年 5 月，公司再次践行“投-建-招-退-管”的轻资产业务运作模式，以 9.47 亿元对价转让三个仓储物流项目给 REITs 香港领展基金。未来，公司也会根据仓储物流行业与自身的实际发展情况，合理选择 REITs 的方式进行项目退出，拓宽公司的融资渠道，实现公司仓储物流板块的滚续经营。投资建议：公司“商业零售+仓储物流”双轮驱动，零售业务业绩保持相对稳定，区域龙头地位稳固，同时积极推行数字化营销和数据化运营，推动线上线下深度融合；物流仓储业务规模稳定扩张，“投-建-招-退-管”轻资产业务模式愈加成熟，项目品质和管理能力受到了上市 REITs 的认可，未来有望持续通过和基金、REITs 项目合作，保持公司仓储物流板块的滚续经营。我们调整盈利预测，2022-2024 年预计公司实现归母净利润 3.09、2.46 和 3.05 亿元，EPS 分别为 0.35、0.28 和 0.35 元，8 月 26 日收盘价对应 PE 分别为 11.5、14.4、11.6 倍，维持“审慎增持”评级。风险提示：零售市场需求大幅下降，物流市场需求大幅下降，物流土地供给大幅收紧，物业价值降低等。图 1、东百近三年营业收入及增速图 2、东百近三年毛利和毛利率注：未考虑联营模式收入由全额法改为净额法的口径变化资料来源：公司公告，Wind，兴业证券经济与金融研究院整理注：未考虑联营模式收入由全额法改为净额法的口径变化资料来源：公司公告，Wind，兴业证券经济与金融研究院整理仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 3 -公司点评报告(带市场行情)图 3、东百近三年投资收益图 4、东百近三年归母净利润和归母净利率资料来源：公司公告，Wind，兴业证券经济与金融研究院整理注：未考虑联营模式收入由全额法改为净额法的口径变化资料来源：公司公告，Wind，兴业证券经济与金融研究院整理仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 4 -公司点评报告(带市场行情)附表＄gscwbb|公司财务报表＄资产负债表单位:百万元利润表单位:百万元会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产3877471954276282营业收入1895188921472525货币资金453201722112537营业成本9128219281088交易性金融资产0000税金及