金茂服务(0816.HK)上半年增长强劲，指引保持不变

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 上半年增长强劲，指引保持不变 报告内容 收入增长强劲。金茂服务 2022 年上半年收入同比上升 60%至 11 亿元（人民币。下同，特别指明除外），收入增长强劲。其中物业管理服务分部收入同比上升 45.8%至 5.4 亿元、社区增值服务同比上升 221.3%至 2.5 亿元、非业主增值服务同比上升30.1%至 3.1 亿元。社区增值服务分部收入大幅上升，体现了金茂服务在管物业数目增加，而带动了对应的增值服务。此外，公司把车位及物业代理服务从新定义，由原来的非业主增值服务改为社区增值服务，估算约有 60 个百分点的一次性影响。物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务收入占比约 49.3%、22.4%及28.3%，非业主增值服务收入占比在稳步下降，收入结构愈趋稳健。 盈利能力保持同业较高水平。金茂服务毛利润同比上升 58.5%，至 3.6 亿元。毛利率保持稳定水平，同比微跌 0.3 个百分点，至 32.5%。分部来看，物业管理服务毛利率同比微跌 0.4 个百分点，至 17.2%、社区增值服务毛利率同比下跌 6 个百分点，至 46.7%、非业主增值服务毛利率同比下跌 2.1 个百分点，至 47.8%。社区增值服务毛利率下降幅度较高，主要由于业务正处于扩张期，导致人员及资源配置支出增加所导致。公司销售及管理费用同比上升 31.7%至 1.3 亿元，销售及管理费对收入之比率约 12.3%，若撇除上市开支的影响，销售及管理费估算约 1.2 亿元，销售及管理费对收入之比率约 11.1%，同比下降 2.5 个百分点。扣除上市开支后的营业利润估算约 2.3 亿元，同比上升 78.6%。利润增长大幅跑赢同业。 第三方项目占比提升。截至 6 月，金茂服务合约面积约 6960 万平米，对比 2021 年12 月，净增加 1200 万平米，其中，包括收购并私有化首创置业（前上市编号：2868.HK）而带来的 711 万平米合约建筑面积。余下来约 489 万平米的新增合约面积中，来自母公司中国金茂（817.HK）及第三方拓展的项目约各占一半，第三方面积占比大幅上升。管理面积方面，截至 6 月公司约有 4550 万在管面积，其中，来自第三方项目之面积约 1789 万平米，约占 39%，比去年底提高 5 个百分点。管理规模增长保持强劲，合管比达 1.53 倍。城市服务继续发力，2022 年上半年新签三个城市运营项目，是公司未来管理规模增长动力来自之一。 规模、收入、利润增长保持强劲。整体而言，金茂服务在管理规模、收入、利润的增长强劲，大幅跑赢同业。整体毛利率在逆周期中，保持较稳定水平，收入结构随着在管规模的上升而愈趋稳健。反映在中国金茂的销售增长的带动下，金茂服务有所受惠。此外，金茂靠着其央企背景，在民营地产商资金压力下，我们预期公司未来将有更多并购机会，规模增长有望保持较高水平。管理层维持公司「十四五」的增长目标，2021-2025 年，管理规模，收入，净利润等主要指标的复合增长率 50%。2023 年规模面积突破 1 亿平米。 风险提示：疫情影响、地产销售疲弱、收并购的不确定性。 (31/12 年结；百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 944 1,516 3,111 4,888 6,960 增长率(%) 19.8% 60.5% 105.3% 57.1% 42.4% 净利润 77 178 387 563 843 增长率 (%) 240.9% 130.8% 117.4% 45.6% 49.6% 毛利率(%) 24.9% 31.0% 28.7% 27.8% 27.1% 净利润率(%) 8.2% 11.7% 12.4% 11.5% 12.1% 每股收益（人民币） 0.10 0.22 0.46 0.64 0.96 每股账面价值（人民币） 0.06 0.24 1.40 1.80 2.41 每股股息（人民币） - - 0.13 0.19 0.25 市盈率 35.23 15.27 7.32 5.31 3.54 市净率 55.30 13.91 2.43 1.88 1.41 股息收益率 (%) 0.0% 0.0% 3.8% 5.5% 7.4% 数据来源：公司资料、彭博 2022 年 8 月 23 日 金茂服务（816.HK） xx 公司动态 xx 证券研究报告 物管行业 投资评级： xx 未评级xx 目标价格： 未评级 现价 (2022-08-22)： 3.94 港元 总市值(百万港元) 3,563 流通市值(百万港元) 899 总股本(百万股) 904 流通股本(百万股) 228 12 个月低/高(港元) 3.31 / 7.4 平均成交(百万港元) 5.7 股东结构 中国金茂 67.28% 中国中化集团 7.48% 股价表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 -2.3 -9.9 不适用 绝对收益 -6.4 -14.4 不适用 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟 行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 0.02.04.06.08.010.012.014.00.01.02.03.04.05.06.07.022-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08成交额(百万港元)816.HK恒指相对走势成交额 (百万港元)股价及恒指相对走势股票报告网 2 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 公司动态/金茂服务 图 1：业绩总结 (百万元) 2020 年 2021 年 2022 年 同比变动 佔比 上半年 下半年 佔比 上半年 佔比 收入 944.21 685.77 829.76 1,515.53 1,096.89 60.0% 物业管理服务 567.48 60.1% 370.76 452.47 823.23 54.3% 540.67 49.3% 45.8% 社区增值服务 82.33 8.7% 76.52 76.51 153.03 10.1% 245.85 22.4% 221.3% 非业主增值服务 294.40 31.2% 238.49 300.78 539.27 35.6% 310.38 28.3% 30.1% 毛利 234.79 224.61 245.42 470.03 356.04 58.5% 物业管理服务 100.98 43.0% 65.14 84.80 149.94 31.9% 92.78 26.1% 42.4% 社区增值服务 32.64 13.9% 40.38 21.22 61.60 13.1% 114.89 32.3% 184.5% 非业主增值服务 101.17 43.1% 119.10 139.40 258.49 55.0% 148.37 41.7% 24.6% 毛利率 (%) 24.9% 32.8% 29.6% 31.