房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告(2022年7月)：7月居民融资需求疲软，保租房公募REITs快速扩容

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 8 月 14 日 行业研究 7 月居民融资需求疲软，保租房公募 REITs 快速扩容 ——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2022 年 7 月） 房地产（地产开发） 需求侧：传统商品房销售淡季下 7 月居民融资需求遇冷，中长贷回落明显 7 月，居民部门新增存款-3,380 亿元，同比增加 10,220 亿元，环比减少 28,119亿元（-113.66%）。7 月，新增信贷 6,790 亿元，同比减少 4,010 亿元；7 月居民短贷新增-269 亿元，同比少增 354 亿元；居民中长贷新增 1,486 亿元，同比少增 2,488 亿元。1-7 月累计新增居民中长贷 1.71 万亿，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约 11.9%（2021 年全年水平为 30.5%）。 截至 7 月 20 日，5 年期 LPR 报价为 4.45%，全国首套房按揭利率下限 4.25%，全国二套房按揭利率下限 5.05%。截至 7 月 20 日，贝壳研究院发布的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.35%，主流二套房贷利率为 5.07%，分别较上月回落 7、2 个基点；本月平均放款周期为 25 天，比上月回落 4 天。 供给侧：融资端传递破冰信号，7 月境内外债发行边际回暖 7 月房企境内外单月合计发债 1017 亿元，环比+80.6%，同比+3.3%，单月净融资-58 亿元。其中 7 月境内发债较 6 月有所增加，单月发行 603 亿元，单月净融资-81 亿元；7 月境外发债 414 亿元，环比增加 591.3%，同比上升 24.2%，单月净融资额约 23 亿元。具体来看，主流房企中万科、保利发展、中国金茂、华润置地成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中富力地产完成境外债融资。 存量债务方面，龙湖集团赎回 2022 年 7 月 13 日到期的优先票据，本金为 4.5 亿美金，息票率为 3.875%。金地将以市场化方式在二级市场购买公司债券及债务融资工具，首期规模均不超过 10 亿元。新城控股偿还 2 亿规模的美元债。 民企存量债务展期及重组方面，花样年、荣盛地产、富力地产、中南建设涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期情况。 公募 REITs 方面，截至 8 月 12 日，我国上市公募 REITs 产品增至 14 只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河 REIT 外，其他产品全部实现正收益，其中 9只股价较上市首日涨幅超 20%，平均录得涨幅 24.2%；从流动性来看，受益于近日首批公募 REITs 迎来解禁，自由流通份额得到提升，日均换手率录得 2.03%。 截至 8 月 12 日，仍有三只公募 REITs 项目处于申报审批过程中，其中华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金于 2022 年 7 月 21 日申报，当前状态为“已受理”；其余两个项目处于“已反馈”状态中。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月 29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220802 7 月百强房企销售同比降幅小幅收窄，区域龙头销售表现优于大市——房地产行业百强销售月报（2022 年 7 月） 20220726 二轮土拍加速推动土地市场复苏，50强房企新增土地环比翻倍——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 6 月） 20220716 6 月销售回暖明显，一线新建住宅价格指数环比涨幅扩大——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 6 月） 20220712 上半年居民新增存款超 10 万亿，深圳保租房公募 REIT 审核通过——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2022 年6 月） 2022701 6 月百强房企销售同比降幅收窄，边际回暖信号加强——房地产行业百强销售月报（2022 年 6 月） 20220627 22 城首轮土拍落幕，“缩量提价”明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 5月） 要点 股票报告网 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 图目录 图 1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 ...................................................................................................... 4 图 2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 ............................................................................................... 4 图 3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 .......................................................................................................... 5 图 4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 ..............................................................................................