房地产开发行业深度报告：仓储物流行业日新月异，REITs风口加持腾飞在即

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度报告 仓储物流行业日新月异，REITs风口加持腾飞在即 我国高标仓供需失衡将长期存在，缺口约为 1.43 亿方。我国仓储物流设施总体供给充足，但其中高标仓占比仅为 7%，远低于美国 22%的水平，无法承载当前受电商、医药、生鲜冷链等日益增长的需求，我们判断高标仓的整体供需缺口将长期存在。若按美国的高标仓占比水平计算，我国当前高标仓缺口约为 1.43 亿方。从区域分布上看，供需失衡更为严重，一线城市供不应求，但供地面临收缩；二三线城市近年来供过于求，推高空置率，尚需消化时间。 高准入门槛使得我国物流地产商呈现一超多强的局面。我国政府对物流地产有较高的投资强度和落税要求，大电商、零售客户有更深绑定的头部物流地产商拥有更强的竞争优势，我国物流地产形成了强者恒强的局面。行业龙头为轻资产模式的普洛斯，市占率达到 27.8%。第二梯队是重资产模式的万纬、宝湾、宇培、丰树四家公司，市占率均在 5%以上。轻资产高周转的模式，也使得普洛斯在联合基金快速扩张其管理规模的同时，净负债率、资产负债率也始终低于同业。 中国仓储物流 REIT 的发展盘活存量资产，推动行业扩容。REITs是海外市场中物流地产商很重要的融资途径，美国物流地产商基本把 REIT 当成唯一上市融资平台经营。以安博为例，其多次通过 REITs 扩募的方式收购优质资产以扩大管理规模。对国内物流地产商来说，中国仓储物流始终缺乏盘活优质资产的渠道，且由于国内市场对仓储物流类资产以成本法入账，长期无法享受土地增值收益（该部分约占物流地产商营业利润的 35%-70%），因而导致内资物流地产上市公司始终处于低估状态。目前我国第一批REITs 项目中已有 2 个仓储物流 REITs 试点，进一步增强物流地产商融资能力，推动行业整体扩容。 仓储物流设施拥有充足屋顶资源，未来将受益于户用光伏普及。仓储物流行业在物流运输过程和仓储过程对能源和用电需求比较大，参与光伏发电有助于物流园区增厚利润；仓储物流设施拥有充足屋顶资源，和光伏屋顶有天然的结合优势。龙头物流地产商包括安博、ESR 等在部分园区上试点，普洛斯专门成立合资公司参与屋顶光伏电站的建设及运营，内资物流地产商如南山控股（控股宝湾物流）也通过入股中国核能科技这样的新能源建筑施工商参与该项业务。 强烈看好拥有优质仓储物流资产的 A 股上市公司。随着我国加大对 REITs 的支持力度，国内持有仓储物流资产的上市公司有望通过 REITs 实现资产价值重估。我们强烈看好拥有优质仓储物流资产的 A 股上市公司，包括：南山控股、万科 A。 风险提示：疫情导致部分物流园区推迟招商；REITs 发行及扩募速度不及预期。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 发布日期： 2022 年 06 月 30 日 市场表现 相关研究报告 -24%-14%-4%6%2021/5/282021/6/282021/7/282021/8/282021/9/282021/10/282021/11/282021/12/282022/1/282022/2/282022/3/312022/4/30房地产开发上证指数房地产开发 股票报告网 行业深度报告 房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录 1. 我国高标仓将长期面临结构性短缺 ................................................................................................................... 1 1.1 仓储物流整体供给充足，但高标仓长期面临结构性短缺 ..................................................................... 1 1.2 多元化需求推动高标仓增长 .................................................................................................................... 2 1.3 一线城市供地负增长，二三线城市需求不足导致高空置率 ................................................................. 4 2. 高准入门槛使得我国物流地产呈现一超多强的局面 ....................................................................................... 5 2.1 高投资强度和落税要求提高行业准入门槛............................................................................................. 5 2.2 绑定大客户协同发展，行业自带强者恒强属性 ..................................................................................... 7 2.3 轻资产发展模式带动规模高速增长，助物流地产商实现快速发展 ..................................................... 9 3. REITs 带动存量资产盘活，仓储物流有望迎来价值重估 .............................................................................. 10 3.1 国内物流资产长期缺乏盘活渠道 .......................................................................................................... 10 3.2 REITs 是海外物流地产商主要融资渠道 .................................................................................................11 3.3 我国 REITs 政策加速，有望带动物流资产价值重估 .......................................................................... 14 4. 疫情刺激冷库需求高增，政策支持冷库加速发展..............................................................