房地产行业2022年中期策略：黎明渐进，吹沙见金

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业投资策略报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 中性 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 EPS 2022E 2023E 保利发展 2.37 2.54 万科A 2.09 2.32 金地集团 2.21 2.35 招商蛇口 1.41 1.55 南山控股 0.38 0.46招商积余 0.67 0.87 来源：兴业证券经济与金融研究院 ＃relatedReport＃ 相关报告 《房地产行业 2022 年投资策略：时移世易，大浪淘沙 》2021-11-16 ＃emailAuthor＃ 分析师： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 ＃assAuthor＃ 联系人： 王沁雯 wangqinwen@xyzq.com.cn 洪波 hongbo@xyzq.com.cn 宋词 songci@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 行业层面：地产销售 5 月拐点已现，下半年有望持续改善。1）5 月拐点已现，统计局全国商品房销售金额 5 月同比-38%（4 月为-47%），销售面积同比-32% (4 月为-39%)。2）6 月加速改善，30 大中城销售 6 月日均销售套数较 5 月提升 33.9%，较去年 6 月同比-33.4%，5 月-46.8%（截至 6月 26 日，剔除波动较大的苏州、青岛）。3）下半年销售有望持续改善，政策效应显现下，销售环比有望持续改善，基数效应下，单月销售同比增速有望持续收窄、转正。 ⚫ 地产政策仍将持续改善。1）与过往周期相比，政策改善持续时间可能更长。回顾上一轮，地产政策持续改善直至单月销售、投资、房价同比均转正。而本轮周期基本面下行幅度超过以往，且房企、购房者、金融机构信心受冲击，政策改善的时间会更长。2）与过往周期相比，政策力度也仍有较大空间。本轮因城施策为主，且目前对于改善性需求和核心城市力度不足。 ⚫ 房企层面：行业供给侧改革持续，优质房企受益。 1、行业仍面临资金压力，出清仍将继续。销售弱恢复之下房企经营现金流难见到快速改善，1-5 月房地产开发资金来源中销售回款同比下降 36%，房地产开发资金来源同比下降 26%。 2、优质房企受益趋势确定，份额提升，利润率改善。1）份额提升。去年第二批次至今年一批次，国央企拿地金额占集中供地金额比重分别为76%、80%、79%，去年第一批次为 52%。2）拿地利润率改善。测算 2021年来，五批次集中供地毛利率分别为 21.9%、25.0%、27.1%、28.7%、30.7%。侧改革下，拿地利润率将在较长窗口期保持改善。3）优质房企拿地力度有望提升。当前虽然优质房企拿地份额提升，但力度整体不高。随着销售改善，头部房企也有望提升拿地力度。 ⚫ 复盘：积极配置优质房企。从过往复盘来看，有两点趋势：1）地产行业绝对收益主要出现在三个阶段：销售转负预期政策放松、政策放松落地、销售恢复阶段。当前销售恢复初期，政策也仍将较长时间保持改善，仍是地产股配置阶段；2）每轮周期变化均有房企实现跨越式提升，上一轮是敢干快干的拼胆时代，而本轮是供给侧改革受益房企的时代。 风险提示：大幅度收紧按揭等购房杠杆、行业信用风险超预期、基本面恢复力度低于预期。 ＃title＃ 房地产行业 2022 年中期策略：黎明渐进，吹沙见金 ＃createTime1＃ 2022 年 7 月 1 日 股票报告网 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告 目 录 第一部分、地产销售拐点已现，下半年有望持续改善......................................... - 5 - 1、 销售拐点已现，有望持续改善 ................................................................ - 5 - 2、 下半年销售有望持续改善 ........................................................................ - 7 - 3、 中长期销售也有一定支撑 ........................................................................ - 9 - 第二部分、地产政策仍将持续改善 ...................................................................... - 10 - 1、 与过往周期相比，政策改善持续时间可能更长 ................................... - 10 - 2、 与过往周期相比，政策力度也仍有较大空间 ....................................... - 12 - 第三部分、供给侧改革趋势明确，优质企业穿越周期....................................... - 17 - 1、 行业出清仍然持续 .................................................................................. - 17 - 2、 优质房企受益趋势确定，份额提升，利润率改善 ............................... - 19 - 第四部分、复盘来看，积极配置优质房企 .......................................................... - 22 - 重点公司 .................................................................................................................. - 25 - 图目录 图 1、全国商品房销售面积单月同比（%） .......................................................... - 6 - 图 2、全国商品房销售金额单月同比（%） .......................................................... - 6 - 图 3、36 城新房销售面积单月同比（%） ............................................................. - 6 - 图 4、12 城二手房销售面积单月同比（%） .................