房地产：单月销售额缩水近50%，累计房地产开发投资再度转负

上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 5 月 16 日 单月销售额缩水近 50%，累计房地产开发投资再度转负 核心观点： 4 月，政策宽松月末才开始发力，且力度不及预期，部分核心城市疫情管控措施升级，在此背景下，商品房销售和房地产开发投资加速下挫，拖累 1-4 月销售和开发投资继续恶化，尤其是累计房地产开发投资额在近 2 年来首次出现负增长，以上种种均释放出焦急和迫切的信号，确实需要引起十分警惕。 1-4 月，全国商品房销售面积和销售额分别为 4.0 亿平方米和 3.8 万亿元，同比分别下降 20.9%和 29.5%，降幅均扩大7 个百分点左右。 1-4 月，累计新开工、竣工面积继续下行，降幅分别为26.3%与 11.9%，施工勉强与 2021 年同期持平，房地产开发投资额为 3.9 万亿元，同比下降 2.7%，自 2020 年 6 月以来，增速首次为负。 1-4 月，到位资金情况继续恶化，累计到位资金 4.9 万亿元，同比下降 23.6%，较上月扩大 4 个百分点，其中第二大资金来源定金及预收款同比降幅依然最大，达 37.0%。 相关研究： 《2021 年 12 月房地产行业月报：2021 年前高后低，行业新格局初现端倪》 《2021年12月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第 50 期）：销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓（2021年 1-11 月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、文婧（windaxia0799 微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、单月销售大幅下挫，累计销售额降幅继续扩大至近 30% 4 月全国商品房销售情况加速恶化，拖累 1-4 月销售继续下行。 4 月单月商品房销售大幅下挫，其中销售额降幅已经接近 50%，具体而言，4 月销售面积、销售额分别为 8722 万平方米和 8134 亿元，同比分别下降 39.0%和 46.6%，降幅均较上月扩大 20 个百分点以上。同时，考虑疫情因素，我们看到在 2020 年 3 月后，房地产销售逐步回暖，至 4 月商品房销售面积同比降幅已经缩至 2.1%，但反观 2022 年，目前销售仍在加速下行，房地产市场形势不容乐观。 在此拖累下，1-4 月全国商品房销售面积和销售额分别为 4.0 亿平方米和 3.8 万亿元，同比分别下降 20.9%和 29.5%，降幅均扩大 7 个百分点左右。 我们认为，4 月销售加速恶化的原因有两个方面，一方面，房地产市场仍处在下行通道，需求端政策宽松的速度和力度还远达不到缓解效果，4 月份，虽然政策终于趋于密集，但是一是政策出台高度集中于 4 月末，二是实质力度不大，因此对于 4 月份销售影响甚微；另一方面，疫情影响持续发酵，部分城市疫情管控措施升级，影响了项目的正常开工建设与销售。 展望 5 月，我们认为销售加速下行态势能否得到缓解，要看后续地方政府政策放宽力度和疫情控制情况。为了稳定房地产市场，我们期待地方政府尤其二线城市，能够加快宽松政策步伐，加大放松力度，尤其在保障刚需和改善性群体的合理信贷需求方面尽快出台实质性支持政策。 图表：2020.02-2022.04 全国商品房单月销售面积同比增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -2.1%-39.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0% 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2021.02-2022.04 全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.04 全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、集中供地难带动土地投资，累计房地产开发投资额近 2 年来首次负增长 2.1 供应缩量，民企缺席，集中供地亦难带动土地投资 4 月，虽然集中供地继续推进，但是土地投资活动低迷，1-4 月累计土地购置面积和土地成交价款同比降幅扩大。 4 月，土地购置面积和土地成交价款环比分别下降 14.8%和 6.6%，同比降幅分别扩大至57.3%和 28.2%，在此背景下，1-4 月累计土地购置面积和土地成交价款同比分别下降 46.5%和 20.6%，降幅较上月分别扩大 4.7 和 3.7 个百分点。 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%05101520商品房累计销售额（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 4 月，集中供地继续推进，杭州、深圳、南京等 6 城先后完成第一批出让，但是这些核心城市的土地出让并未明显带动成交，土地市场仍是一片冷清。 其一，一些政府有意缩减第一批土地供应量，例如南京仅供应 145 万平，仅为 2021 年第一批集中供地成交建面的 2 成，长沙供应 323 万平，仅为 2021 年第一批成交建面的 4 成；其二，民企继续缺席，仅依靠国央企，难以支撑土地成交和市场热度，南京、天津等城本身供应缩量仍难逃流拍，其中南京流拍率超过 30%，天津流拍率更是超过 80%，宁波、长沙虽然全部成交，但是七八成均为底价成交，杭州、深圳相对而言有热度，但少数特例难改变整体低迷态势。 图表：2021.02-2022.04 累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.04 累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000累计土地购置面积（万平米）同比-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%02000400060008000100001200014000160001800020000累计土地成交价款（亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 2.2 单月开发投资加速收缩，累计房地产开发投资额近 2 年来首次负增长 4 月，房地产开发投资加速收缩，在此背景下，累计房地产开发投资额增速近 2 年来首次为负。 4 月，新开工面积、施工面积分别为 1.0 亿平方米和 1.2 亿平方米，同比降幅均在 40%上下，较上月扩大 20 个百分点左右，其中新开工面积同比降幅