国家统计局前4月房地产行业数据点评：基本面仍处下行通道

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：强于大市（维持） 报告日期：2022 年 05 月 16 日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<新增“优化预售资金监管”表述、政策面继续释放积极信号>> 2022-04-29 <<基本面维持低迷、地产投资月同比转负>> 2022-04-18 <<投资小幅增长、其余数据仍显低迷>> 2022-03-16 基本面仍处下行通道 ——国家统计局前4 月房地产行业数据点评  单月销售同比加速下滑，绝对量近 10 年仅好于 14 及 15 年同期水平：前4 月销面及销额同比分别降 20.9%及 29.5%，相比前 3 月降幅扩大7.1pct/6.8pct，单月销面及销额分别降 39.0%/46.6%。从绝对值来看，4 月销面表现近 10 年来仅好于 2014 及 2015 年同期水平。分区域来看，前 4月 东 部 、 中 部 、 西 部 及 东 北 部 销 面 累 计 同 比 分 别 降28.0%/13.9%/14.5%/42.7%，所有区域降幅加速扩大，东北部表现尤为疲软 。 分 业 态 来 看 ， 住 宅 / 办 公 / 商 业 前 4 月 销 面 同 比 分 别 为-25.4%/15.1%/12.4%，各业态累计表现均转弱。总体来看 4 月销售加速下滑，与我们跟踪的重点城市及百强房企表现基本接近。  拿地、开竣工绝对量均为 2010 年以来同期最低水平，地产投资单月降幅再度扩大为两位数：土地市场方面，前 4 月土地购置面积及成交价款同比分别降 46.5%及 20.6%，拿地面积降幅再度扩大，而成交价款降幅略有收窄。近期拿地面积绝对值屡创历史新低，重点城市首轮集中供地冷热分化明显，总体仍以底价拿地为主，国企央企仍为拿地主力。开竣工方面，前4 月新开工及竣工面积同比分别降 26.3%及 11.9%，开竣工降幅继续扩大，单月来看，两者分别降 44.2%/14.2%，开工大幅跳水，绝对量创 2010 年以来同期新低，竣工降幅略有收窄，但绝对量创 2009 年以来同期最低水平，开竣工仍然低迷。前 4 月地产投资累计增速-2.7%，2020 年 6 月以来再次转负，单月同比降 10.1%，连续两月为负，且降幅扩大至两位数。分区 域 看 ， 前 4 月 东 部 、 中 部 、 西 部 及 东 北 部 投 资 增 速 分 别 为-1.8%/2.1%/-6.4%/-30.5%，各区域表现均有下滑，分业态，住宅/办公/商业投资增速分别为-2.1%/-8.2%/-5.3%，住宅投资转负。  单月到位资金回落至 2016 年水平：前 4 月房企到位资金降 23.6%，单月同比降 35.5%，降幅继续扩大，单月到位资金回落至 2016 年水平。按来源 看 ， 定 金 预 收 款 、 自 筹 资 金 、 国 内 贷 款 及 个 人 按 揭 分 别 降37.0%/5.2%/24.4%/25.1%，各来源降幅均有扩大，其中定金预收款及个人按揭单月降幅超 40%。此外近期公布的 4 月新增居民贷款中，住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元，继 2 月转负后 4 月再度转负。  维持“强于大市”评级：在疫情管控的客观制约、购房信心不足的主观影响下 4 月行业数据继续全面转弱，在近十年中属于中下水平，其中拿地及开竣工绝对量为 2010 年以来同期最低水平，地产投资降幅再度扩大为两位数，基本面仍在下行通道，总体来看与我们跟踪的重点城市高频数据及百强房企销售数据基本一致。我们维持之前的判断，购房需求仍存在（韧性），目前的主要制约，1）疫情方面，近期部分城市疫情影响逐步转弱，出现一些积极因素，2）信心方面，近期政策偏松的基调一再确认，且力核心观点 分析师 证券研究报告 行业动态点评 行业报告 房地产行业 股票报告网 行业动态点评 长城证券 2 请参考最后一页评级说明及重要声明 度明显加大，对居民信心的提振有待进一步观察（二手房带看量、居民贷款指标等）。维持推荐两条主线，1）以优质的国企央企为主，尽管基本面表现低迷，但财务相对稳健，政策持续利好，利润率有提升空间，集中度也有望进一步提升，2）中长期看好物管相关公司，包括华润万象生活等。  风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期 股票报告网 行业动态点评 长城证券 3 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 单月销售同比加速下滑，绝对量近 10 年仅好于 14 及 15 年同期水平 ......................... 5 2. 拿地、开竣工绝对量均为 2010 年以来同期最低水平；地产投资单月降幅再度扩大为两位数 .......................................................................................................................................... 6 3. 单月到位资金回落至 2016 年水平 ..................................................................................... 8 4. 投资建议 ............................................................................................................................... 9 股票报告网 行业动态点评 长城证券 4 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图 1：商品房销售累计同比 ....................................................................................................... 5 图 2：月商品房销售面积、同比及月均水平 ........................................................................... 5 图 3：商品房销售面积累计同比按区域* ................................................................................. 5 图 4：商品房销售额累计同比按区域* ..................................................................................... 5 图 5：土地购置面积及成交价款累计同比 ........................