当前房地产并购融资情况概览

1 / 10 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·宏观经济 2022 年 5 月 7 日 当前房地产并购融资情况概览 作者：申学峰 邮箱：research@fecr.com.cn 去年 12 月央行、银保监会发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。今年 4 月，央行、银保监会又在金融支持实体经济座谈会上强调做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。 截至 5 月 6 日，房地产行业已经发行了 11 只房地产并购融资债，共募集资金 77 亿元。这些债券发行主体全部是国有房地产企业，在偿债方面可以获得很强股东支持，信用资质良好。其中，信达地产股份有限公司的信用评级为 AA+，其他房企的信用评级都为 AAA。 除房地产企业发债外，还有 3 家银行、2 家资产管理公司发行了 5 只金融机房地产并购债。其中，银行所发债项募集资金主要用于向房企发放并购贷款，资产管理公司所发债项募集资金则将直接用于收购房地产不良资产。 截至 5 月 6 日，已有浦东发展银行、兴业银行等 7 家银行开展了房地产并购贷款业务，贷款授予对象既有华润置地、大悦城等国有房企，也有碧桂园、美的置业等信用资质良好的民营房企，而且这些并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理范围。 近期房地产并购融资表现活跃，一定程度上促进了出险房企的资产转让。例如华润万象生活拟收购禹州集团控股、江苏中南建设这两家出险房企的部分资产，碧桂园已经完成至少35 个项目的收并购，美的置业已收购至少 13 个项目的股权。 但是部分已获得并购融资的房企仍未实际开展并购活动，限制了政策落地效果。其背后的原因可能是：优质项目少，问题项目多；房地产并购操作复杂；一级市场土地项目更具吸引力。这些因素导致很多房对并购仍处于观望态度，房地产并购融资政策对行业债务风险化解的实际效果仍有待观察。 摘 要 相关研究报告： 1.《2022 年 3 月房地产行业观察与债市运行动态》，2022.04.11 2.《中国房地产市场周期波动状态的监测、分析与预测》，2022.04.06 2 / 10 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·宏观经济 2022 年 5 月 7 日 据 2021 年 12 月 20 日金融时报报道，央行、银保监会 12 月份发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。2022 年 4 月 19 日，央行、银保监会又联合召开金融支持实体经济座谈会，提出要做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。 政策出台后，有个别房企已经开始在债券市场“试水”发行房地产并购融资债券（简称“房企并购融资债”），几家资产管理公司、银行等金融机构发行了资金专用于房地产并购业务的债券（简称“金融机构房地产并购债”），此外一些银行开始向优质房企发放项目并购贷款（简称“房地产并购贷款”）。这些并购类融资帮助相关企业快速补充流动资金，为房地产行业债务风险化解提供了新途径。 一、房地产并购融资债券发行情况 在 2021 年以前，国内债券市场上还没有发行过募集资金专用于房地产并购的债券，新政策支持发行的房企并购融资债和金融机构房地产并购债都属于新事物。目前已有房企和金融机构成功发行了多只并购主题债券。 （一）房地产企业发行情况 截至 2022 年 5 月 6 日，房地产行业已经发行了 11 只房企并购融资债，合计融资 77 亿元（见表 1）。其中，建发房地产集团有限公司发行 4 只，招商局蛇口工业区控股股份有限公司和保利发展控股集团股份有限公司各发行2 只，上海金茂投资管理集团有限公司、中国铁建房地产集团有限公司和信达地产股份有限公司各发行 1 只。根据Wind 资讯统计，今年初至 4 月 20 日，房地产行业在境内市场共发行信用债 1554.87 亿元，房企并购融资债在整个行业债券融资中的占比较小。 表 1：房企并购融资债发行情况（截至 2022 年 5 月 6 日） 发行起始日 债券简称 发行金额（亿元） 期限 （年） 发行利率（%） 发行人 2022.01.24 22 建发地产 MTN001A(并购) 6.00 6 3.48 建发房地产集团有限公司 2022.01.24 22 建发地产 MTN001B(并购) 4.00 7 4.50 建发房地产集团有限公司 2022.01.24 22 招商蛇口 MTN001A(并购) 6.45 3 2.89 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022.01.24 22 招商蛇口 MTN001B(并购) 6.45 5 3.30 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022.02.21 22 建发地产 MTN002A(并购) 10.30 5 3.55 建发房地产集团有限公司 2022.02.21 22 建发地产 MTN002B(并购) 5.00 5 4.48 建发房地产集团有限公司 2022.03.23 22 金茂 02 15.00 5 3.50 上海金茂投资管理集团有限公司 2022.03.25 22 中铁 03 3.00 5 3.70 中国铁建房地产集团有限公司 2022.04.14 22 信达地产 MTN001 5.80 3 4.07 信达地产股份有限公司 2022.04.19 22 保利 01 5.00 5 2.96 保利发展控股集团股份有限公司 2022.04.19 22 保利 02 10.00 7 3.59 保利发展控股集团股份有限公司 3 / 10 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·宏观经济 2022 年 5 月 7 日 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 1.发行人信息 目前房企并购融资债的发行主体全部是国有房地产企业，在偿债方面可以获得很强股东支持，信用资质良好。其中，信达地产股份有限公司的信用评级为 AA+，其他房企的信用评级都为 AAA。 （1）建发房地产集团有限公司 建发房地产集团有限公司（简称“建发地产”）是厦门市国有控股的房地产开发商，承担了厦门部分土地一级开发和大型公建项目的代建工作，其在区域内处于领先地位且能获得股东的大力支持。公司资产质量较好，现金类资产较为充裕，债务结构合理，经营活动现金流量和 EBITDA 对债务的保障能力很强。 （2）招商局蛇口工业区控股股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇