房地产行业2021年报-2022一季报总结：业绩下滑，表现分化

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃relatedReport＃ 相关报告 《土地月报：4 月土地成交同比仍大幅下滑，7 城集中供地冷热分化》2022-05-02 《4 月百强销售点评：销售降幅扩大，房企表现分化》2022-05-02 《政治局会议点评：表述积极，政策预期加强》2022-05-02 ＃emailAuthor＃ 分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 ＃assAuthor＃ 研究助理： 宋词 songci@xyzq.com.cn 洪波 hongbo@xyzq.com.cn 王沁雯 wangqinwen@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ 地产板块利润大幅下滑，头部房企下滑幅度相对较小。2021 年地产板块营业收入同比增长 13%，增速较 2020 年持平；归母净利润同比下降 60%，2020 年为同比下降 9%。2022Q1 地产板块营业收入同比减少 12%，归母净利润板块整体同比减少 70%。头部房企下滑幅度相对较小。2021 年第一/二/三/四梯队房企归母净利润增速分别为-24%/-113%/-55%/-159%。2022Q1 归母净利润增速分别为-1%/-113%/-44%/-109%。净资产收益率下降，2021 年度板块整体净资产收益率 4.6%，同比下降 5.7 个百分点。利润下滑主要两方面原因：（1）利润率大幅下降；（2）减值计提大幅增多。 1）利润率大幅下滑。2021 年板块整体毛利率为 20.7%，同比下降 5.5 个百分点，2022Q1 进一步下滑至 19.4%； 2021 年板块整体净利率为 4.4%，同比下降 5.9 个百分点，2022Q1 进一步下滑至 2.9%。 2）减值损失大幅增加。2021 年地产板块资产减值损失为 696 亿元，2020 年同期为 280 亿元。信用减值损失增加，2021 年地产板块信用减值损失为 152 亿元，2020 年同期为 101 亿元。 3）此外，三项费用及少数股东损益占比上升。2021 年板块整体三项费用占比为 8.3%，同比上升 0.2 个百分点；少数股东损益占净利润比重为 37.1%，同比上升 13 个百分点；2022Q1 板块整体比重为 46.4%，同比上升 22.5 个百分点。 负债率有所下降，现金恶化。截至 2021 年末，主要房企剔除预收账款资产负债率 72%，较 2020 年下降 1 个百分点；净负债率 60%，较 2020 年末下降 5 个百分点；现金短债比 1.56，2020 年为 1.66。2021 年回款金额同比 8.1%，增速下滑 0.2 个百分点；2022Q1 销售回款同比降低 31%。 整体拿地谨慎，优质房企拿地份额提升。2021 年，全国土地成交额为 68458.7亿元，同比减少 10.1%。2022Q1，全国土地成交额为 5114.1 亿元，同比减少57%。优质房企拿地份额提升，2021 年 Top 30 中的国央企拿地份额占比 26.7%，同比上升 1.8 个百分点。2022Q1，TOP30 中的国央企占比 32.4%，较 2021 年全年上升 5.7 个百分点。 地产销售下行，优质房企市占率提升。2021 年全年住宅商品房销售金额 16.27万亿，同比增长 5.28%。去年 7 月以来，销售持续同比大幅负增长；2022 年 Q1同比减少 25.6%。从百强销售数据来看，去年 7 月以来，持续负增长且降幅扩大。Top 30 中的国央企销售市占率提升。2021 年 Top 30 中的国央企销售金额在百强房企中占比为 30.4%，较 20 年全年同比增加 3.8 个百分点。2022 年 Q1 Top30 中的国央企销售金额在百强房企中占比为 35.0%，较 21 年全年增加 4.7个百分点。 投资建议：政治局会议表述积极，3 月 16 日多部门联合发声以来，政策加速改善。持续看好政策改善和供给侧改革受益标的，保利发展、金地集团、南山控股、万科 A、招商蛇口、建发股份、招商积余等。 风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。 ＃investSuggestion＃ 中性 (( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ©＃title＃ 房地产行业 2021 年报&2022 一季报总结： 业绩下滑，表现分化 ＃createTime1＃ 2022 年 5 月 6 日 股票报告网 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业跟踪报告 目 录 1、地产板块利润大幅下滑，头部下滑幅度相对较小 .......................................... - 3 - 1.1、利润率大幅度下降 ........................................................................................... - 4 - 1.2、减值损失大幅增加 ........................................................................................... - 6 - 1.3、此外，三费占比和少数股东损益占比也有提升 ........................................... - 6 - 2、负债率有所下降，现金恶化 .............................................................................. - 7 - 3、整体拿地谨慎，优质房企拿地份额提升 .......................................................... - 8 - 4、地产销售基本面持续下行，优质房企市占率提升 .......................................... - 8 - 图表 1、2021 年主要房企营业收入同比增加 12% ............................................... - 3 - 图表 2、2021 年主要房企归母净利润同比下滑 50% ........................................... - 3 - 图表 3、2021 年第三梯队房企营收增速 19% ....................................................... - 4 - 图表 4、2021 年头部房企归母净利润同比减少 24% .............................