当前房地产市场形势分析与行业发展趋势

此报告仅供内部使用，未经易居企业集团书面许可 ，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引 用或 复 制当前房地产市场形势分析与行业发展趋势丁祖昱 博士易居企业集团 CEO上海易居房地产研究院 副院长2 0 2 2 年 4 月一、当前全国市场形势政策：六部委对稳地产积极表态、及时出台各种措施六部委表态财政部国务院金融委证监会央行银保监会外汇局及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。配合有关部门房地产市场、平台经济健康稳定发展、稳定市场预期。金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等6部委积极表态维稳，并将及时研究和提出有效的防范化解房地产风险应对方案。货币政策：短期稳经济必先稳房地产，连续降准、降息助力市场信心复苏2021.12.15降准释放1.2万亿长期资金1年期LPR下调10BP至3.70%5年期LPR下调5BP至4.60%2022.1.20LPR降息2022.4.15降准释放资金5300亿元1. 因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。2. 金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。央行23条完善住房领域金融服务1. 更加注重宏观政策统筹协调，发挥好政策集成效应，形成稳增长的政策合力。2. 加强新出台政策的评估分析，有利于经济稳定的政策加快推进，有收缩效应的政策慎重出台。合力稳增长、慎出收缩政策部委关于房地产信贷政策的表态央行连续降准降息2021.12.20LPR降息1年期LPR下调5BP至3.80%企业资金端：房企融资、预售资金监管适度松绑，利好央企、国企和优质民企城市节点新规定原规定广州结构施工封顶前留存比例占累积核准使用预售款的8%10%施工封顶后、排栅未拆除6%10%拆除排栅后，内外装修、设备安装阶段时3%5%成都监管额度不低于预售挂牌价款总额的15%,且不低于建安费用(每平方米5000元)主体结构四分之三监管账户内资金余额不低于监管额度的55%60%主体结构封顶25%30%内外装饰装修15%15%项目并联竣工验收备5%/并联竣工验收合格、交付率达90%以上且剩余未交付房源无重大矛盾纠纷隐患0%0%广州、成都提高各施工节点预售资金支取比例全国性商品房预售资金监督管理办法出台企业现金流有望适度改善最大受益者将是经营稳健性房企并购贷款不计入“三道红线”保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”时间省市政策内容2021/10/15北京北京证监局：正加大对保障性租赁住房开展REITs试点相关问题调研2021/11/19海南海南住建厅：加快发展保障性租赁住房，鼓励租赁住房组建REITs资产包2021/12/27江西江西省政府：加快发展保障性租赁住房，鼓励申报REITs试点2022/1/12福州福州市政府：引导多方主体投资，支持申请保障房公募REITs产品试点2022/1/13湖南湖南住建厅：支持保障性租赁住房项目申报REITs试点2022/1/19无锡无锡市政府：支持保障性租赁住房建造运营企业发行REITs企业名称时间用途及类型融资总额（亿元）融资利率期限（年）华侨城A1月14日中期票据（并购）63.05%3华侨城A1月14日中期票据（并购）93.45%5招商蛇口1月24日中期票据（并购）6.452.89%3招商蛇口1月24日中期票据（并购）6.453.30%5华润置地1月25日招商银行并购融资额度200/建发房产1月26日中期票据（并购）103.48%-4.5%6-7大悦城2月14日招商银行并购融资额度100//建发房产2月17日中期票据（并购）15.3//大悦城2月18日浦发银行并购融资额度100//建发房产2月21日中期票据（并购）10.33.55%3+2表：各省市支持保障性租赁住房REITs情况表：2022年以来房企发行并购债情况居民资金端：居民按揭贷款边际改善，放宽公积金贷款、降首付及房贷利率、局部放松限贷放松公积金贷款·南宁：公积金首套、二套贷款额度分别上调为70万、60万；·青岛：胶东4市异地公积金贷款最高次数由1次上调为2次；·兰州：公积金贷款最高额度单身职工60万元，双职工70万元；·北海：二套房或二次申请公积金贷款，最低首付比例由60%降为40%；·浙江：提高三孩家庭公积金贷款额度并优先放款。下调首付比例·重庆：首套最低首付比例降为20%；·南宁：二套房最低首付比例由40%调整为30%；·兰州：首套房首付比例降至20%，二套房降至30%；·赣州：首套首付比例降到20%，二套在非限购区首付30%，限购区50%；·菏泽：首套房首付比例由30%降为20%；·佛山：非限购区域部分楼盘首付降低为20%。下调房贷利率·全国已有一百多个城市自主下调了房贷利率，平均幅度在20-60个基点不等。·河北：全省房贷利率普遍下调，幅度在20-30个基点。·广州：首套房利率从5.6%下调至5.4%，二套房利率从5.8%下调至5.6%；·中山：首套房利率下调至5.40%，降幅约30BP；·杭州：首套房利率降至5.6%~5.65%，最低到5.5%，二套房利率则普遍在5.85%左右局部放松限贷·郑州：认贷不认房，已有1套房且贷款结清的，再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策；地方调控：刺激居民购房消费，放松限购限售、财税刺激托市、棚改货币化安置玉林：购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。保定：高校毕业生在中心城区购买家庭首套住房享受博士15万元、硕士6万元、本科2万元购房补贴。惠州：在大亚湾购房，全日制大专以上学历享受每平米100-250元的购房补贴。延吉：进城农民购买唯一住房，政府给予全额契税补贴。郑州：（一）实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。（二）对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。放松限购财税刺激托市棚改货币化安置苏州：非户籍购买首套房，社保年限从原来的3年内连续缴纳2年调整至累计2年，卖房后2年内无需缴纳社可再次购房。郑州：鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。秦皇岛：取消限购。放松限售衢州：市区新出让地块新房、已出让地块中尚未网签的144平及以上新房不限售。苏州：二手房限售时间由5年改为3年。南京：外地户籍在六合区和溧水区购买首套房无需社保。衢州：非户籍、企业视同本市户籍家庭执行相关购房政策。绵阳：二孩三孩家庭购买每平方米补贴200元。哈尔滨：取消限售。福州：外地户口无需社保可在五城区购买一套房，长乐户口可在五城区购买两套房。淮北：房展会购买首套房最高奖励6万元，非首套最高奖励4万元。数据来源：国家统计局销售规模：3月和一季度销售面积、金额同比跌幅进一步扩大，销售均价同比降10%全国月度商品