（0307）赛迪观点：中小企业创新创业载体开发建设四大模式及启示

- 1 - 2022 年 3 月 7 日 第 11 期 总第 713 期 中小企业创新创业载体开发建设四大模式及启示 中小企业创新创业载体是促进经济高质量发展的重要承载地、创新源，也是提升中小企业创新能力和专业化水平的基础。依照土地开发选择、开发动机、前期资金安排等要素，赛迪研究院中小企业研究所将中小企业创新创业载体建设模式划分为四大类，即政府平台主导模式、主体企业模式、产业地产模式、政企合作模式；为了更好地推动我国中小企业创新创业，提出了三点建议：因业因地施策，多样化模式备选；创新组织模式， - 2 - 鼓励多主体协同参与；加强政策引导，探索梯度开发建设。 一、中小企业创新创业载体建设的四大模式 （一）政府平台主导开发建设模式 该模式由政府统筹规划，开发建设与项目运营各自独立，不以追求地产经济效益为核心，旨在促进中小企业创新创业，提升地方经济发展活力和创新驱动力。该模式由地方政府部门制定园区规划并组成开发机构，采取土地出让、委托运营等方式，引进符合相关条件的运营机构进行载体的招商运营工作。它以地方政府财政划拨方式进行直接融资，利用土地等资产或资源抵押贷款进行间接融资；采用开发建设和运营两条线、各自独立运作的方式，更注重载体建设的前期规划。在商业模式方面，它不以地产经济效益为核心，属半公益类项目，追求以创新创业带动地方经济发展活力和创新驱动力。总体看，该模式的优势是规划性强，政府掌控力强；缺乏灵活性和创造性、资产包袱重是其明显劣势。 苏州纳米城是典型的政府平台主导建设模式。该创新创业载体以纳米技术产业发展需求为导向，依托苏州工业园区产业 - 3 - 平台基础，聚焦微纳制造、纳米新材料与器件、第三代半导体、纳米大健康四大领域，包括基础研究、应用研究、工程化中试、公共技术服务四大类支撑子平台。2013 年开园以来，累计引进和孵化纳米技术及相关企业超过 500 家。 图 1 苏州纳米城产业生态圈体系 表 1 苏州纳米城创新创业载体开发建设模式 案例简介 苏州纳米城由国资平台自主开发建设并运营，聚焦微纳制造、能源与清洁技术、纳米生物技术和纳米新材料等领域，被誉为世界最大纳米技术应用产业综合社区，已成为世界八大纳米产业集聚区之一。 产业定位 聚焦微纳制造、纳米新材料与器件、第三代半导体、纳米大健康四大领域，促进工业园区产业资源、创新要素的聚集。 发展目标 打造一个具备“研发、办公、平台、中试、生产、商务、总部、会议、展示、配 - 4 - 套”等功能的世界最大纳米技术应用产业综合社区。 建设模式 苏州工业园区管委会下属平台公司——苏州纳米科技发展有限公司依照“总体规划、分期开发、逐步细化”的理念对园区进行开发建设和管理。 发展成效 2013 年开园以来累计引进培育国家级人才 41 人、省双创人才 53 人、姑苏领军人才 73 人、园区领军人才 130 人、侨界人士 120 人、留学归国创业者 100 余人，引进、孵化纳米技术及相关企业超过 500 家。 数据来源：赛迪中小所整理 （二）主体企业开发建设模式 该模式通过政府土地优惠、税收优惠等方式吸引实体企业进行开发建设，以龙头企业为核心引入上下游企业，构建产业生态。该模式由相关产业龙头企业通过招拍挂或与政府签订合作协议获取土地后自建园区，以出售、出租等方式吸引同类企业集聚；相关产业实体企业一般自行成立房地产公司，并通过直接融资或间接融资等渠道获取资金。它由政府提供政策支持，园区围绕实体产业企业进行规划、开发及运作。在商业模式方面，其收入来源包括租金、出售的房地产收入、产业投资收益和主营业务收入等。总体看，主体企业主导型建设模式的优势是产业集聚效果好、开发建设风险低；受实体企业影响大，容易出现圈地行为是其明显劣势。 中兴北方产业基地是典型的主体企业建设模式。该园区由中兴发展有限公司独资建设并运营，其中包括独栋办公楼、定 - 5 - 制式企业独栋、标准化厂房、仓库等设施，目前已形成以中兴通讯为龙头，涵盖通讯、交通、网络科技等多个方面的企业集群，进而带动了区域光电子产业的发展。 表 2 中兴北方产业基地创新创业载体开发建设模式 案例简介 中兴北方产业基地是集研发、教育、总部办公于一体的高科技产业园区，由中兴发展有限公司建设运营，已形成以集聚通讯、软件、网络科技等 IT 企业基地。 产业定位 围绕中兴实体产业，发展数字通讯、软件、IT 等高新技术产业，推进河北产业结构调整。 发展目标 将发展为第四代产城融合的智慧生态园区，搭建云智慧园区服务平台，成为云科技产业示范基地。 建设模式 2005 年中兴通讯与河北省签署战略合作协议，2007 年通过招标获得中兴北方产业基地，园区由中兴发展有限公司独资建设并运营，包括独栋办公楼、定制式企业独栋、标准化厂房、仓库等产品业态。 发展成效 已形成以中兴通讯为龙头，涵盖通讯、软件、交通、贸易和网络科技及生产等多方面的企业集群，推动了区域光电子产业的发展。 数据来源：赛迪中小所整理 （三）产业地产开发建设模式 该模式由产业地产开发商从市场中获取土地并主导开发建设、招商运营，以租售收入为主要方式获取利润。产业地产商通过招拍挂或收购的方式获取土地、建设物业载体，并负责土地和建设资金的投入。该模式依据市场化导向选址，一般位于经济发展活跃、产业主体密集的区域，分期滚动开发。它根据客户企业对空间的需求，打造载体的“产品力”，并通过运营服 - 6 - 务构建“软实力”吸引科创企业入驻。在商业模式方面，它以租赁、转让或合营等方式进行项目运营和管理，主要以租售收入获取开发利润。开发商往往需要较高的可售比例，或搭配商住配套开发，以实现快速去化和现金流的平衡。总体看，产业地产主导型建设模式的优势是容易形成产城融合，有利于城市产业专业化水平提高；可持续发展能力不强是其明显劣势。 联东 U 谷科技综合体项目属于典型的产业地产建设模式。该创新创业载体由联东集团独立建设开发，并负责后期的招商、运营管理。一般选址于产业发展成熟地区，从整体规划、产品设计、景观设计到产品功能，都会充分考虑科技创新型企业的特殊需求，主要靠载体出售回现。 表 3 联东 U 谷创新创业载体开发建设模式 案例简介 科技综合体项目是联东 U 谷三种产品线之一，大都选址于产业发展成熟的地区，从整体规划、产品设计、景观设计到产品功能，都充分考虑 科技创新型企业的特殊需求，主要靠载体出售回现。其坐落于顺义空港核心区门户位置，紧邻首都国际机场、顺义新国展和中央别墅区，是集生产、研发、办公、商务多功能于一体的综合性科技产业园区。 产业定位 项目围绕顺义主导产业方向，引进高精尖企业，以生物医药、芯片设计研发、航空航天等产业为主。未来将紧密围绕后沙峪的产业发展定位，吸引优质产业资源、高精尖企业落户。 发展目标 围绕产业定位，设计符合科创企业需求的空间，比如首层较高层高满足企业研发需求，标准层层高适合企业办公需求；首层较高层高满足企业研发需求，标准层层高适合企业办公需求。 建设主体 由联东集团独立建设开发，并为后期的招商、运营管理提供服务，项目总投资额达 20 亿元人民