房地产行业第15周周报：年内首次降准如期落地，昆明出台多项措施提振房地产市场发展

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 4 月 18 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《新房二手房同比降幅持续扩大，兰州下调首付比例至两成—房地产行业第 14 周周报》 20220412 《3 月百强房企权益销售降幅进一步扩大，弱二线及三四线城市需求端政策频繁松动—房地产行业 2022 年 3 月月报》20220406 《新房去化周期持续走高，多城需求端政策陆续放开—房地产行业第 13 周周报》20220404 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220331 《碧桂园服务：“大物业+大社区”战略稳步推进，业绩延续高增符合预期》20220330 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 15 周周报（4 月 9 日-4月 15 日） 年内首次降准如期落地，昆明出台多项措施提振房地产市场发展 核心观点 本周新房、二手房成交量相比于上周均有所上升。本周 38 个城市新房成交套数为 2.7 万套，环比上升 11.6%，同比下降 52.9%；13 个大中城市新房成交套数为 1.7 万套，环比上升 14.0%，同比下降 49.7%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+31.0%、+18.4%、 -8.1%，同比增速分别为-48.5%、-55.5%、-15.7%。15 个城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比上升 25.8%，同比下降 48.9%；11 个大中城市二手房成交套数为 0.9 万套，环比上升 24.4%，同比下降 48.7%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为 33.7%、19.6%、26.1%，同比增速分别为-47.0%、-50.1%、-43.4%。 新房库存量有所下降，去化周期相比上周有所上升。15 个城市新房库存套数为 102.4 万套，环比下降 0.2%，去化周期为 18.0 个月，环比上升 0.5 个月；8 个大中城市新房库存套数 55.9 万套，环比上下降-0.1%，同比上升 3.7%，去化周期为 13.5 个月，环比上升 0.5 个月；一线城市新房库存量 26.5 万套，环比下降 0.1%，去化周期 12.8 个月，环比上升 0.8 个月，二线城市新房库存量20.6 万套，环比上升 0.2%，去化周期为 15.1 个月，环比上升 0.7 个月，三线城市新房库存套数为 8.9 万套，环比下降 0.7%，去化周期 12.4 个月，环比减少 0.9 个月。 整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 133 宗，环比下降 69.3%，同比下降 67.5%；成交土地规划建筑面积为 763 万平，环比下降 73.2%，同比下降 73.2%；成交土地总价为 73 亿元，环比下降 92.2%，同比下降 84.3%；成交土地楼面均价为953 元/平，环比下降 70.9%，同比下降 41.3%；百城成交土地溢价率为 0.25%，环比下降 92.0%，同比下降 99.2%。 房企信用债发行规模环比有所增加，但同比仍大幅下滑。本周房地产行业信用债总发行量为 82.0亿元，同比下降 44.0%（前值：-89.5%），环比增长 507.4%；总偿还量为 71.74 亿元，同比下降73.7%（前值：-11.8%），环比下降 26.0%；净融资额为 10.26 亿元（前值：-83.50 亿元）。其中国企信用债总发行量为 82.0 亿元，同比下降 37.6%（前值：-86.3%），环比增长 507.4%；净融资额为 30.86 亿元。民企连续四周无信用债发行；净融资额为-20.60 亿元。 投资建议 地方层面供需端因地制宜进一步调整，我们看到了更多降低购房者的购房门槛和购房成本的相关政策持续发力。本周宜昌取消 2 年内限售，首套房首付比例降至最低 20%；南京溧水和六合局部放松限购；湖北荆州、四川资阳、福建南平二套房贷款首付比例下调至 30%；苏州放松非户籍家庭购房社保缴纳条件。昆明分别从加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地，纾解疫情期间房地产开发企业困难，鼓励多种方式回迁安臵，优化营商服务，优化住房金融服务，有效防范化解房地产市场风险，持续整治规范房地产市场秩序，做好房地产市场舆情引导等 8个方面制定相关政策。我们在此前报告中提及预计政策将有所宽松的城市陆续得到了验证。中央层面，央行宣布了年内首次降准，决定于 4 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点，共计释放长期资金约 5300 亿元。对于地产而言，此次降准意味着信贷政策仍会持续边际放松，从房企角度看，开发贷有望逐渐增加，部分优质民企房企有望增加流动性；对于购房者来说，整体房贷环境将持续宽松，二季度房贷利率有望进一步下调，放贷速度有望进一步加快，对于有购房需求的购房者来说，结合各地降低首付比例的政策，或能更好的享受降准利好。此外，本周保障性租赁住房发行基础设施 REITs 产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目已报送发改委，将成为首个保障性租赁住房 REITs 项目。 从板块投资角度来看，当前仍是较好的配臵窗口期。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）区域型央国企龙头和优质民企，相对于第一层级来说关注度低一些，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 4 月 18 日 房地产行业第 15 周周报（4 月 9 日-4 月 15 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ......................................................