房地产行业研究：融资收缩分化年，短期信用待修复，长期需适应“限量限速”|年度盘点·房地产融资

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 曾志龙 Zengzhilong666（微信号） zengzhilong@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 12 月 20 日 行业研究 融资收缩分化年，短期信用待修复，长期需适应“限量限速”|年度盘点• 房地产融资 核心观点： 2021 年是房地产融资全面收缩的一年，主要可以分为两个阶段，以 9 月为节点，9 月之前，融资政策延续了 2020 年下半年以来收紧的局势，“三道红线”和“两集中”政策落地实施，监管始终强调房地产金融风险，非标融资打补丁，开发贷，境内外债券，信托等各个渠道融资的规模被压降。9 月之后，由于融资的紧张和销售的下滑，部分房企风险暴露，引发市场连锁反应，地方政府预售资金监管加严，经营资金流动性减弱，融资难度进一步加大，部分房企陷入融资困境，而不同房企的表现也明显分化。与此同时，融资政策开始微调，纠偏房地产贷款投放过紧，支持房企合理融资。国央企拉动境内债融资规模回升，12 月进一步鼓励房企收并购融资。但由于房地产去杠杆已由政策推动转变为市场自发收缩，融资政策的边际调整并未阻挡融资收缩的趋势，政策见底，但市场仍在下行。 对于 2022 年，我们认为，行业调整仍未结束，融资政策整体从严，边际宽松的局面不会发生太大改变，企业分化也将持续。一方面，房企信用和市场信心有待恢复，融资政策调整尚有一定的空间，这个过程或将持续至 2022 年上半年。另一方面，在“三道红线”和“集中度管理”政策落地后，房地产金融监管和宏观审慎管理的基本框架和格局已经形成，同时预售资金监管也将走向规范化，房地产行业需主动适应地产金融监管下融资“限量限速”的局面。在此背景下，优质房企更受资金的青睐，在市场调整中将获得更多的优势，而流动性较为紧张的房企仍以去杠杆为主。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、“前紧后微调，总量受压降”，2021 年融资政策整体从严，边际宽松 总体而言，2021 年是房地产融资艰难的一年，以 9 月为节点，9 月之前，融资政策延续了 2020 年下半年以来高压的态势，在“三道红线”和“两集中”政策相继落地后，银行等金融机构对房地产行业的贷款意愿减弱。3 月，银保监会主席再度发声，强调房地产行业金融风险。5 月，中基协要求不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款投资规模，非标融资再打补丁。7 月，央行、住建部和国务院副总理同时对外发声，表示要加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，肯定了房地产金融管控的效果。9 月，在央行的《金融稳定报告》中，央行表示“房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段”。 在政策的管控下，房地产各个渠道融资受阻，开发贷，境内外债券，信托融资等规模持续受压缩。根据银保监会披露，截至 7 月末，房地产融资呈现“五个持续下降”：一是房地产贷款增速创 8 年新低，银行业房地产贷款同比增长 8.7%，低于各项贷款增速 3 个百分点。二是房地产贷款集中度连续 10 个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降 0.95%。三是房地产信托规模自 2019 年 6 月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约 15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降 42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续 18 个月持续下降，相关业务规模同比下降 27%。 图表：2021 年 9 月前房地产主要融资政策 2021 年 9 月前 日期 部门 重点内容 政策倾向 3 月 2 日 银保监会 银保监会主席郭树清：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。 收紧 5 月 11 日 中基协 资管计划投资购房尾款，虽不属于正向列举的禁止投向，但实质上为房地产企业资金周转提供方便，一定程度增加了房地产企业融资杠杆，与国家产业政策及“房住不炒”的导向不符。同时不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款投资规模，到期后不得展期。 收紧 5 月 24 日 央行 人民银行副行长李波：要充分发挥宏观审慎政策结构性靶向调控的作用，针对房地产金融、跨境资本流动、债券市场等特定领域的潜在风险，及时采取宏观审慎措施，防范系统性风险。 收紧 6 月 10 日 银保监会 银保监会主席郭树清：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。 收紧 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 7 月 2 日 发改委 保障性租赁住房，包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入 REITs 试点。 放松 7 月 22 日 国务院 国务院副总理韩正：要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。 收紧 7 月 22 日 住建部 下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理， 坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。 收紧 7 月 22 日 央行 近年来我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一