房地产2021年政策盘点：供给端调控发力，全年严控资金流向房企

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 12 月 31 日 供给端调控发力，全年严控资金流向房企——2021 年政策盘点 核心观点： 2021 年地产调控的主要脉络有两条，一是房住不炒，二是降杠杆和降风险。 需求端在房住不炒的总基调下，地方根据市场热度进行政策调整，上半年市场热度较高时，政策频频加码；年中市场出现下行信号后，低能级城市发布限跌令，稳房价；经历了持续的下行后，年底部分城市释放利好，限人群、限时提供购房补贴，引导合理需求释放。预计房住不炒下，2022 年限购和限贷类行政性调控不可能完全打开，但是地方可能会根据自身的情况进行政策调整，比如支持刚需家庭购房，支持青年人才购房等。 2021 年更核心的一条线是供应端的去杠杆和降风险。三道红线加码，房地产贷款集中度管理政策发力，以及预售资金的强监管造成了房企的资金压力倍增，甚至导致部分财务质量脆弱的房企出现债务违约，商票逾期等。结合目前商品房存量高，供应主体多以及部分城市库存量走高的现状来看，中长期降杠杆、降风险的政策仍将延续，三道红线、房地产贷款集中度管理等政策难以放松。 相关研究： 月度数据点评：7 月销售保持韧性，投资增速或将继续下行 20190814 2019 年 7 月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势 20190806 2019 年中期策略报告——七月流火，行情难将持续 20190702 2019 年年度策略报告——刚需刚改主导行情， 2019 战略年再延续 20190822 2019 年报综述——回归核心，内圣外王 20190508 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 徐鹏 17601350466（微信号） xupeng@ehconsulting.com.cn 李慧慧 h648687853（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021 年地产调控的主要脉络有两条，一是房住不炒，二是降杠杆和降风险。其中需求端在房住不炒的总基调下，地方根据市场热度进行政策调整，上半年市场热度较高时，政策频频加码；年中市场出现下行信号后，低能级城市发布限跌令，稳房价；经历了持续的下行后，年底部分城市释放利好，限人群、限时提供购房补贴，引导合理需求释放。 我们认为 2021 年更核心的一条线是供应端的去杠杆和降风险。三道红线加码，房地产贷款集中度管理政策发力，以及预售资金的强监管造成了房企的资金压力倍增，甚至导致部分财务质量脆弱的房企出现债务违约，商票逾期等。结合目前商品房存量高，供应主体多以及部分城市库存量走高的现状来看，中长期降杠杆、降风险的政策仍将延续，三道红线、房地产贷款集中度管理等政策难以放松。 目录 引言 ........................................................................................................................................... 2 一、房住不炒总基调不变，精细化管控下需求端调控见顶 ............................................... 2 1.1 阶段一：热点城市精细化加码，政策见顶 ............................................................... 3 1.2 阶段二：市场降温，低能级城市发布限跌令 ........................................................... 7 1.3 阶段三：支持合理的需求释放，限时、限群体发放购房补贴 ............................... 7 二、限制资金流入贯穿全年，房企或主动或被动降杠杆 ................................................... 8 2.1 渠道还在，融资约束加强 ........................................................................................... 8 2.2 三道红线升级且隐性加码 ........................................................................................... 9 3.3 银行贷款集中度管理生效，资金流量减弱 ............................................................. 10 2.4 预售资金监管加强，资金使用受限 ......................................................................... 11 三、展望：需求端或有小幅调整空间，供应端将延续去杠杆和降风险趋势 ................. 14 一、房住不炒总基调不变，精细化管控下需求端调控见顶 2021 年房地产行业针对需求端的调控延续了“房住不炒”的总基调。2021 年中央各项会议不断重申房住不炒，地方根据住宅市场的热度进行调节。具体而言，上半年住宅市场热度持续，地方从限购、限售、限贷等方面加码或者打补丁以支持购房者合理的住房需求，同时规避投资型住房需求；下半年市场趋冷时，低能级城市发布“限跌令”；随着住宅市场成 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库·专业出品 3 交持续下行，11 月至 12 月，中部低能级城市和东北地区部分城市出台购房补贴政策，鼓励刚需合理置业。 图表：2021 年中央系列会议关于房地产的指示性政策 时间 会议 核心内容 4 月 30 日 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 7 月 30 日 中共中央政治局会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产