房地产年终盘点：2021年房企拿地四大变化

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 1 亿翰智库·专业出品 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 1 月 12 日 年终盘点 2021 年房企拿地四大变化 核心观点： 2021 年，房企的资金遭受到十分严峻的考验，由此导致的房企拿地也产生了较大的变化，主要体现在以下四个方面： 一、拿地意愿：从激进抢地到收缩投资 全年来看政府监管层层加码叠加企业债务到期，下半年房企的资金压力骤然趋紧，不过年尾国央企及部分资质较好的民企已经可以在银行间市场正常融资，带动这类企业投资力度的回升。考虑到 2022 年第一季度海外债偿债高峰的到来，多数民营企业的资金压力不减，国央企及稳健性民企的融资优势持续，整体上房企拿地的情况将与 2021 年第四季度保持稳定。 二、房企性质：从民营房企到国央企为主 2021 年拿地房企的性质有较大的变化，下半年国央企在土地市场的参与度有明显提升。我们认为房地产企业在多重监管下资金链趋紧，民营房企在这种境况中尤为艰难，最终形成在二轮集中供地及三轮集中供地中国央企占据主要拿地市场的局面。 三、拿地分布：从核心城市到更高能级城市 受制于资金压力以及市场行情，房企拿地分布也有着更明确的导向。除一二线核心城市更受青睐之外，房企更加倾向于东部区域的核心二线城市，这类城市有深厚的经济基础，常住人口的财富水平较高，对周边人口有虹吸效应，刚需及改善型需求都有充足的支撑，充分保障房企项目的去化。 四、拿地方式：从招拍挂到政府引导收并购 2021 年底政府引导国央企进行收并购，但我们认为 2022年收并购市场规模并不会有大幅提升，主要原因有四点：第一，房地产市场行情低迷，国央企及稳健性房企多持观望态度；第二，三道红线限制了全行业房企的债务杠杆；第三，项目并购所涉及到的风险远大于土拍市场；第四，土拍市场地价回落。 相关研究： 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021 年 1-9 月）|月读数据 20211018 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力丨 2021 年 9 月地产月报 20211006 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？|2021H1 年报综述 20210908 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 2 亿翰智库·专业出品 五、展望：国央企“稳即是进”，民企投资意愿收缩 在经过一年多的调整之后，房地产行业的竞争格局基本可以预判：央企融资能力优、规模实力强，但由于其战略保持稳健，不会出现大幅收缩、扩张投资规模的情况，市场占有率将保持平稳上升的情况；地方国企资金及土地储备充足，但运营能力较弱，或采用与优质民企合作开发的模式，未来将迎来一段快速发展期，也正是因为这样，各城市、区域的集中度或将出现快速上升的情况；民营企业方面由于“去杠杆”的大环境不会改变，重点依然在保证资金流动性，投资意愿保持低位，力度或将与 2021 年第四季度持平，规模及市场占有率将有所下降。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 3 亿翰智库·专业出品 目录 一、拿地意愿：从激进抢地到收缩投资 ....................................................................................... 4 二、房企性质：从民营房企到国央企为主 ................................................................................... 5 三、拿地分布：从核心城市到更高能级城市 ............................................................................... 6 四、拿地方式：从招拍挂到政府引导收并购 ............................................................................... 8 五、展望：国央企“稳即是进”，民企投资意愿收缩 ............................................................... 9 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 4 亿翰智库·专业出品 2021 年，房企的资金遭受到十分严峻的考验，由此导致房企拿地特征产生较大变化：第一，房企拿地意愿普遍下降，TOP50 中近七成房企拿地力度同比下降；第二，拿地企业的性质从第一批集中供地的民营房企抢地为主到后两批集中供地以国央企逆势补仓为主；第三，拿地分布更加向高能级城市聚拢，中西部核心二线城市流拍现象明显；第四，从招拍挂拿地到政府引导收并购缓解出险企业项目烂尾风险。 一、拿地意愿：从激进抢地到收缩投资 2021 年上半年，企业的资金压力仅来自于三道红线一个方面，因此房企拿地意愿保持上升趋势。但伴随着 6 月三棵树公告恒大商票逾期至 9 月恒大财富宣布暂停支付理财产品，恒大的暴雷使得政府加强了预售资金监管的比例以及执行力度，使房企项目公司上的资金无法正常运转，叠加偿债高峰，拿地力度下降趋势明显。根据 2021 年亿翰智库发布的中国典型房企新增货值研究成果来看，自 5 月起 TOP10 门槛值同比便一路下行，至 12 月同比下降达 42.5%。 从全年拿地货值同比变化来看，TOP50 中 68%的房企拿地力度出现下降，其中华侨城新增货值下降最高，达 72.9%，其次为绿地集团同比下降 72.8%，此外融创中国、新城控股、中南置地、中交房地产、华发股份及宝龙地产新增货值同比降幅均高于 50%，可以看出拿地力度大幅度下降的企业多数为三道红线越线企业。头部企业如保利、万科、中海等新增货值变动幅度均较小，其中保利同比下降 4.7%，万科及中海同比分别微升 0.8%及 1.