房地产行业研究：华北房企掉队的三大根本原因

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022 年 1 月 18 日 行业研究 华北房企掉队的三大根本原因 核心观点： 2017 年，全国房地产行业保持高速增长的时候，华北房企仿佛被按下了 0.5 倍速的播放键，销售规模纷纷降速，此后华北房企销售增速一直低于 E50 房企平均增速 7 至 26 个百分点。为什么曾经增速靠前的华北房企突然失速，且一直没有恢复平均水平？为什么华北房企除了融创都没有真正意义上走出华北？文章将从宏观政策展开，继而对华北房企的战略布局进行探讨，希望得出一个较为清晰的答案甚至警示。 一、政策收紧，舒适圈不再舒适 2016 年，为维持房地产市场平稳健康发展，环京地区开展了一系列调控工作，一方面落地了较为严格的限购限贷政策，另一方面对环京地区的土地供应规模及方式进行限制。同时北京、上海等超大型城市进行人口疏解，引导需求外流，由此投资性需求纷纷转移阵地，华北市场出现严重的供需失衡问题，市场快速下行。 二、外拓艰难，竞争难有优势 环京地区的政策收紧使当地购房需求大幅下降，无法支撑起房企的销售增速，因此大多数华北房企被迫向外扩张，企图用全国化布局来弱化大本营的政策调控影响。但华北房企被迫的对外扩张隐藏了三大问题：第一，布局散，由于是对外匆忙扩张，因此华北房企倾向于布局高能级核心城市，然而核心城市的市场竞争较大，加之政策调控明显，短时间难以获得成效；第二，难深耕，华北房企并未在外部城市保持连续性的投资，没有形成有效的市场占有率，制约了企业销售规模的增长；第三，选址偏，由于企业自身的投资战略影响，部分华北房企外拓多拿大体量项目，选址偏向郊区，缺乏刚需支撑，容易受市场景气度影响。 相关研究： 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021 年 1-9 月）|月读数据 20211018 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力丨 2021 年 9 月地产月报 20211006 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？|2021H1 年报综述 20210908 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 三、内基薄弱，资金难以平衡发展 排除企业布局上的因素，房地产行业以资金为导向，企业成败的根本原因多在于资金问题。华北房企净负债率在2017 年及 2018 年陡增，原因有两方面：一方面华北房企加大对外部区域的扩张力度，导致这段时期公司资金需求量较大，使得负债情况上升较快；另一方面外拓不能快速实现现金回流，在大本营销售去化不畅的背景下，企业亦需要通过发行债务来保证资金流的稳定。 四、总结与思考 华北市场是全国房地产市场的一个缩影以及前兆，我们通过以上对华北房企发展的困境，可以总结出几点建议：第一，不要对政策抱有侥幸心理，企业需要提高政策敏感度，顺应政策，调整自身找到调控与发展的平衡点；第二，地产行业有过高峰有过低谷，但无论在什么阶段，资金都是企业赖以生存的根源；第三，在行业深化调控的阶段，房企更要抓紧自身已布局的优势市场，以本土优势及品牌优势尽量弱化政策调控的影响。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 目录 一、政策收紧，舒适圈不再舒适................................................................................................... 4 二、外拓艰难，竞争难有优势....................................................................................................... 7 1.布局散，土储与销售错配................................................................................................... 8 2.难深耕，战略不稳致投资不定......................................................................................... 10 3.选址偏，缺乏刚需支撑..................................................................................................... 13 三、内基薄弱，资金难以平衡发展 ............................................................................................. 14 1.加速扩张促债务激增——以华夏幸福为例 ..................................................................... 15 2.内生造血能力弱——以中交地产为例 ............................................................................. 16 四、总结与思考 ............................................................................................................................ 17 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 2017 年，全国房地产行业依旧保持着高速增长的时候，华北房企的发展仿佛被按下了0.5 倍速的播放键，销售规模