房地产行业周报：基本面探低放缓，销售边际回暖

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021 年 12 月 20 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业专题研究:天风问答系列：如何看待明年物业板块的投资机会》 2021-12-18 2 《房地产-行业点评:基本面探底放缓，政策合力稳预期——统计局 11 月数据点评》 2021-12-16 3 《房地产-行业点评:中央经济工作会议 点 评 ： 开 拓 高 质 量 发 展 之 路 》 2021-12-12 行业走势图 基本面探低放缓，销售边际回暖 ——房地产行业周报 行业追踪（2021.12.11-2021.12.17） 统计局 11 月数据：基本面探底放缓，政策合力稳预期 商品房销售：房企以价换量强化销售回款；可能受统计口径差异影响，11月全国商品房销售额同比降幅好于同期百强房企数据，11 月当期销售去化仍存压力。随着按揭改善，政策有望形成稳定市场预期的合力。 房地产开发投资：11 月房地产开发投资 YOY-4.3%，增速较 10 月上升1.1pct，开发投资降速趋缓；成交价款 YOY+24.2%，集中供地推动成交价款增速回升；新开工增速出现修复，主要受融资边际改善以及拿地开工节奏影响；竣工面积在开发贷、按揭贷提速以及预售资金严格监管的保障下显著反弹，并且有望保持一定的竣工景气周期。 融资方面：11 月房企到位资金增速回升主要受益于国内贷款、个人按揭贷款提速，满足房企和购房者合理资金需求；同时在流动性压力之下房企加强自筹资金，同比增速单月转正。定金及预收款为当月唯一增速放缓的细分指标，我们认为未来短期行业销售景气度依然是影响行业信用和基本面走势的最关键变量。 新房、二手房、土地市场较上周成交回暖 新房市场本周成交 785 万平，滚动同比-20.65%，相较上周提升 3.85pct；累计库存 14957 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 136 万平，滚动同比-35.09%，相较上周提升 2.54pct。土地市场本周成交建面 1368 万平，滚动 12 周同比-52.84%；成交总额359 亿元，滚动 12 周同比-34.91%；全国平均溢价率+6.67%，滚动 12周同比-10.27pct。 本周申万房地产指数-0.71%，较上周下跌 3.00pct，涨幅排名 17/28，领先沪深 300 指数 1.27pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-5.25%，较上周下降 8.01pct，涨幅排名 8/11，跑输恒生指数 1.90pct；克而瑞内房股领先指数为-7.57%，较上周下跌 10.94pct。 把握左侧收并购和右侧集中度提升 投资建议：近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2020-122021-042021-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点 ......................................................................................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 3 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................ 3 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................ 5 2.2.1. 新房成交情况 ....................................................................................................................... 5 2.2.2. 新房推盘去化 ....................................................................................................................... 6 2.3. 二手房市场 ........................................................................................................................................ 7 2.4. 土地市场 ............................................................................................................................................ 8 3. 行业与个股情况 .........................................................................................................................